Всё о кадастровой стоимости недвижимости: где ее узнать, как оценить, как оспорить

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это его стоимость, определённая посредством проведения государственной кадастровой оценки. Делает её Росреестр – специальная служба госрегистрации. Эта характеристика актуальна для квартир, домов, земельных участков. Чтобы проще было разобраться с определением, следует уяснить разницу между кадастровой стоимостью и рыночной. Первая устанавливается государством. При её вычислении учитываются только самые основные факторы: стройматериалы, площадь, износ  и т.д.

Рыночная стоимость показывает, сколько по факту готовы заплатить за недвижимость реальные покупатели. Она учитывает гораздо больше факторов: состояние ремонта, благоустроенность района, развитость инфраструктуры, транспортную доступность – всё то, на что обращают внимание потенциальные покупатели.

Повлиять на рыночную стоимость может любая мелочь. Например, красивый вид из окна или не в меру шумные соседи.

Кадастровая оценка подобные критерии игнорирует. Раньше она была второстепенным фактором – при совершении сделок больше внимания уделялось рыночной стоимости. Но в 2015 году в Налоговый кодекс были внесены изменения. Нововведения вывели на первый план именно кадастровую разновидность стоимости. Теперь она считается главным определяющим фактором налогообложения.

Обязательно ли знать КСН: зачем она определяется?

Даже если вы знать не знаете, что такое кадастровая стоимость, она вашему жилищу уже присвоена – определена государственными органами с помощью метода массовой оценки.  

Вся информация об объектах на территории РФ фиксируется в едином Реестре и далее там хранится. При желании любой человек может узнать данные о своём жилье через сайт ЕГРН или другими способами. О том, как именно это сделать, расскажем чуть позже. Сначала разберёмся, зачем вообще узнавать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Наиболее распространённые причины:

• ориентировочный расчёт величины налога;
• точное определение суммы налога – обязательное условие для купли/продажи/аренды недвижимости;
• аналогичный расчёт при обмене жилого объекта на эквивалентный;
• оформление права на наследство или оформление договора дарения.

Если вкратце, то кадастровый паспорт непременно пригодится для проведения сделок, перепланировки или чтобы выселить кого-либо из жильцов через суд. Естественно, цифровым показателям стоимости в свидетельстве полагает быть актуальными.

В большинстве городов России государственную оценку достаточно повторять раз в 5 лет, но не чаще, чем раз в 3 года. В селах и ПГТ – то же самое. В Москве, СПБ и Севастополе разрешается делать переоценку каждые 2 года.

Что учитывается при определении кадастровой стоимости недвижимости?

По закону оценкой должны заниматься специализированные государственные учреждения. Однако в некоторых случаях к процессу допускаются и частные оценщики. Первый встречный на эту роль не подходит – должна быть официальная лицензия на подобную деятельность.

Что же учитывается при составлении оценки кадастровой стоимости недвижимости в 2018 году? Вот основные факторы:

• суммарная площадь объекта;
• целевое назначение;
• материалы, использовавшиеся для строительства;
• планировка, количество этажей;
• дата окончания постройки и дата сдачи в эксплуатацию.

На окончательный результат может повлиять также экономическая ситуация в каком-либо конкретном регионе. Чаще всего определение кадастровой стоимости производится с помощью метода массовой оценки. Но иногда его нельзя применить. Тогда делается индивидуальный расчёт для отдельно взятого объекта.

Уполномоченные органы, которые занимаются процессом, руководствуются положениями Федерального закона и постановлениями правительства. Оценка должна проводиться по общепринятым нормам.

Как определить кадастровую стоимость нового объекта недвижимости?

Для первичного вычисления стоимости жилья владельцу нужно обратиться в Росреестр. Если сроки поджимают, то лучше не откладывать дело в долгий ящик – процесс редко завершается раньше, чем через месяц после подачи заявления. Растягивается он примерно на 5-6 недель. Алгоритм следующий:

• подача заявления в Росреестр;
• проверка бумаг;
• одобрение заявления;
• внесение объекта в общую очередь;
• проведение самой оценки;
• фиксирование полученной информации в реестре;
• выдача на руки владельцу кадастрового паспорта.

В этот документ вносятся основные сведения об объекте недвижимости: площадь, особенности планировки, основные стройматериалы, адрес, окончательная дата завершения строительных работ. Для земельных участков указываются также технический и межевой план.

Перечень документов для оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости

Паспорт проще всего получить в МФЦ – многофункциональном центре по месту жительства. Запишитесь на приём в ближайшем отделении и возьмите с собой такие документы:

• оригинал паспорта гражданина России или другого государства, услуга доступна иностранцам;
• документальное подтверждение владения недвижимостью – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или договор дарения;
• квитанция о полной уплате госпошлины;
• техпаспорт при условии, что проводилась перепланировка.

Для изготовления паспорта на земельный участок потребуется ещё несколько документов. Нужно будет предоставить план с обозначением границ, код, бумаги о размежевании.

И конечно, главное, что нужно приложить – это письменное заявление. Заполнять его предстоит на месте, поскольку бланки выдают только в отделении. Если владелец недвижимости не способен посетить Центр самостоятельно, он может отправить за паспортом другого человека. Однако для этого необходимо заранее подготовить доверенность и заверить её нотариально.  

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости по номеру реестра

Если объект раньше уже проходил оценку, значит, он есть в Росреестре, его стоимость можно узнать по номеру. Как это сделать? Есть три наиболее удобных варианта для получения выписки:

• подача заявления в кадастровую палату, МФЦ или Росреестр;
• онлайн запрос через сайт Росреестра;
• онлайн запрос через другие сервисы.

Сколько стоит узнать данные о кадастровой стоимости недвижимости онлайн и можно ли воспользоваться этой услугой бесплатно? Нет, выписка с сайта Росреестра обойдется в 190 рублей. Если захотите сделать запрос «по старинке», учитывайте, что бумажная справка стоит ещё дороже электронной.

Узнать стоимость недвижимости можно как по кадастровому или условному номеру объекта, так и по его адресу.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

В России недостоверная оценка стоимости – распространённая ситуация. Причём ошибаются оценщики, как правило, в большую сторону – завышают. Чаще всего к ошибке приводят неучтённые особенности объекта или неверные технические расчёты. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог. Поэтому иногда есть смысл оспорить результат, чтобы не переплачивать. Сделать это официально можно в суде или через специальную комиссию.

Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости нужны такие документы:

• выписка из реестра с указанием оценки, которую планируется оспаривать;
• документы, подтверждающие право собственности на объект либо нотариально заверенные копии;
• документальное подтверждение того, что результат предыдущей оценки недостоверен;
• документальное подтверждение полной уплаты государственной пошлины.

Кроме того, нужно составить и сам иск. Заявления, к которым не прилагается хотя бы один из перечисленных документов, судом не рассматриваются. Такой порядок актуален и при обращении в комиссию. Кстати, это вариант быстрее. Комиссия обязана рассмотреть заявление в течение месяца. В суде дело может затянуться на неопределённый срок.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает компенсацию судебных расходов для заявителей. Поэтому, прежде чем проводить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, нужно заранее прикинуть какими выгодами и тратами это чревато.