Стоит ли покупать или продавать недвижимость в Краснодаре весной 2022

Весной 2022 года произошел очередной скачок роста стоимости недвижимости в целом по стране. Так, за один март цена «квадрата» на вторичном рынке выросла на 2,6%, достигнув 104,8 тысячи рублей, что показывает годовой рост на 27% по сравнению с мартом 2021-го. Скачок подорожания объясняется инерционным эффектом от подорожания объектов на первичном рынке.

Новостройки подорожали на 8% всего за три недели с конца февраля до середины марта. Причины: пик покупательского спроса как попытка сохранить средства, возможность получить льготную ипотеку под адекватный процент на фоне исторического повышения ключевой ставки ЦБ и подорожание импортных строительных материалов.

А что же Краснодар?

Введение санкций отрезало возможность не только инвестирования, но и обычного перемещения за рубеж (даже в «открытые» страны билеты подорожали на 300-400%), поэтому вложения в российский юг можно назвать последней попыткой доступно организовать вид на теплое море. Ажиотаж, закономерно, усугубляет и так к ускоренное повышение цен.

На конец марта стоимость одного квадратного метра в краснодарской новостройке в среднем по районам составила:

• в однокомнатных квартирах – 127,8 тысячи рублей;
• в двухкомнатных – 110,2 тысячи;
• в трехкомнатных – 107,6 тысячи.
• в многокомнатных (свыше 4 комнат) – 89,8 тысячи.

Вторичный рынок активно подтягивается за первичкой за счет смещения спроса из-за временно большей доступности вторичного жилья.

Цифры такие:

1. На вторичном рынке в среднем ценник достиг 104 тысячи за квадратный метр.
2. Здесь однушка стоит 112,6 тысячи рублей за метр.
3. Двушка заметно дешевле – 104,8 тысяч, трешка – 105,6 тысячи.
4. Из советского фонда квартир с 4 и более комнатами относительно много по сравнению с новостройками – и средняя цена составляет 102 тысячи за «квадрат».

В среднем на первичном рынке в 16 крупнейших городах РФ на конец марта 2022 квадратный метр стоил 129,3 тысячи рублей.

Ипотека или «нал»: каждый день свежие новости

Рынок и ЦБ не перестает удивлять. Так, 30 марта Сбербанк заявил, что обнулит ипотечные заявки, одобренные до 1 марта 2022 года. Клиентов обяжут подавать заявку вторично, что означает фактическое повышение ставки. Основную массу заранее одобренных сделок составляли кредиты под 9,8% годовых. А с 1 марта официально ставка на готовое и строящееся жилье повысилась до 18,6%. Условия меняются в режиме реального времени даже для старых и проверенных клиентов банка. Так что мало кто решится делать долгосрочные прогнозы в целом для банковской сферы.

Многие банки предлагают ипотечные кредиты вовсе под грабительские 23-24% годовых. Очевидно, что малая доля населения может позволить себе такой кредит. А по данным аналитиков, ранее в Краснодаре около 70% покупок совершалось именно с помощью ипотеки как инструмента. Сейчас почти все сделки проводятся по старинке – «за наличку». И эта тенденция будет только укрепляться.

Учет тенденций

Все эксперты в один голос твердят о закономерном временном уменьшении спроса на 25-30%. Это связано с затуханием ажиотажа и общим снижением покупательской способности населения. Подорожание недвижимости обусловлено еще одной простой причиной – деньги дешевеют. И даже периоды укрепления доллара в условиях ограничения его конвертации можно назвать слабым признаком стабилизации экономики.

В таких условиях недвижимость как инвестиция является одним из немногих способов конвертировать слабеющую валюту в реальные товары. По сравнению с другими материальными активами, например, автомобилями, золотом или предметами искусства, недвижимость – долгосрочная покупка, которая может на протяжении десятилетий использоваться для проживания. К тому же квартиру «можно пощупать», в отличие от криптовалюты, ценных бумаг и других нематериальных активов.

Аренда и выгода: инвестиции не для сдачи

В целом по РФ спрос на долгосрочную аренду заметно упал. Спрос в Москве снизился на 17%. В Санкт-Петербурге просел на 4,5 процента. В Краснодаре долгосрочный спрос упал не так сильно – на 3%, но общероссийский процесс все равно задел краевую столицу стороной. А в оставшихся городах-миллионниках в среднем характерно снижение спроса на 1,8%.

Но Краснодар как южный город может отыграться за счет курортного сезона. Несмотря на кризис, люди продолжат отдыхать. Краснодар останется популярен для летнего отдыха, майских и зимних каникул, уик-эндов ранней осенью и поздней весной.

Покупать, только если будет кому продать

В целом инвестирование для перепродажи можно назвать рискованным шагом. Перспектив повышения покупательской способности нет.

Поэтому нужно придерживаться такой тактики:

• покупать жилье в самых престижных районах Краснодара, где всегда будет спрос;
• делать ставку на заработок в виде сдачи жилья в аренду в курортный сезон, который расширится во времени по прозаичным причинам.

Чем дальше горизонт предсказания, тем больше рисков. Перепродажа после сдачи дома с большей долей вероятности будет выгоднее, чем в долгосрочной перспективе (через 10-15 лет). Но на ближнем сроке цены будут только расти, поэтому инвестировать в недвижимость есть смысл даже в ипотеку под высокий процент, но только если не хватает 20-30%. Но чтобы гарантированно продать квартиру, нужно вкладываться в самые «вкусные» локации и объекты комфорт-класса.