«Подводные камни» покупки квартиры от застройщика и не только

Нередко бывает, что предложение о продаже квартиры выглядит подозрительно привлекательно. Цена почему-то ниже, чем даже у застройщика, а договор купли квартиры предлагают заключить в самые сжатые сроки. Возможно, вам просто повезло и предложение вполне честное. Например, так может быть, если людям в связи с какой-то «авральной» ситуацией срочно понадобилась крупная сумма денег. Но очень часто такие «вкусные» договоры содержат неприятные сюрпризы.

Первое и самое важное правило безопасности: всегда заключайте договор купли-продажи квартиры с застройщиком или с самим владельцем. Не экономьте на нотариусе и предварительной проверке текста у юриста. Если вы точно понимаете, что подписываете, какие условия содержатся в договоре, а сам документ заверен по всем правилам, вероятность проблем сводится практически к нулю.

Но нередко желание сэкономить в сочетании с отсутствием опыта и юридических знаний приводит к печальным результатам. Самые интересные случаи мы решили рассмотреть подробнее.

«Подселенец» в квартире

При оформлении сделки цена квартиры существенно ниже, чем аналогичная квартира в этом же доме. Но в результате покупатель может неожиданно оказаться в ситуации, когда в квартире вместе с ним будет проживать совершенно посторонний человек. При самом неблагоприятном развитии событий саму сделку могут признать неправомерной.

Как это работает

Назвать это махинацией довольно сложно, все, в принципе, законно. При этом схема довольно распространена, а попадаются на нее очень многие.

Итак, давайте разберемся на примере:

1. Проживает в квартире обычная семья из 3 человек, супруги с дочерью.
2. В 2003 году отец вместе с дочерью принимает решение о приватизации, подает документы.
3. После семейных обсуждений муж с дочерью решают отказаться от приватизации в пользу матери.
4. Мать приватизирует жилье на себя по договору передачи прав.
5. В 2015 году квартира переходит от матери к дочери по дарственной.
6. Соответственно, дочь оформляет все права на собственность, а спустя несколько лет решает продать недвижимость.

С точки зрения закона все в полном порядке и документы оформлены должным образом. Вот тут и выплывает первый подводный камень! Все упирается в отца семейства. На тот момент, когда квартира продавалась дочерью, он все еще был в ней прописан (зарегистрирован). Поскольку другого места проживания у отца семейства нет, а от права приватизации он отказался, то по правовым нормам выселить его нельзя.

Дочь предлагает покупателю выписать отца после оформления купли-продажи. Но у отца в данной ситуации возникает, так называемое, право бессрочного пользования жилплощадью. Выписать по закону такого человека нельзя до тех пор, пока он не приватизирует какое-то другое жилье. И никакие договоры купли-продажи на это право не влияют. В результате отец имеет право проживания в этой квартире, несмотря на то, что вы ее уже купили. Выселить его получится только с добровольного согласия.

В принципе, продавец обязан указать в договоре купли-продажи такого жильца. В случае несоблюдения этого правила договор можно признать недействительным и отменить сделку. Но сделать это можно только в судебном порядке. Такая ситуация оговаривается в статье 558 пункте 1 ГК РФ.

Гарантированно избежать подобной проблемы можно в случае покупки квартиры от официального застройщика или вторичного жилья в новостройке, где вы можете быть уверены, что квартиру бывшие владельцы покупали, а не приватизировали.

Как могут превратить общежитие в апартаменты

Ситуация выглядит таким образом. Вы находите в продаже апартаменты в новом доме, причем, цена и расположение – очень привлекательны. Более того, это может быть даже квартира в новостройке от застройщика. Но при этом документы выглядят несколько нестандартно, что вызывает определенные вопросы.

Что такое назначение здания

В одном из подобных случаев после изучения всех нюансов выяснилось, что строилось обычное общежитие при спортивном комплексе университета. При этом застройщик обещает, что в определенный период времени общежитие сменит статус, и покупка будет настоящими апартаментами.

Но по всем договорам земля была выделена под строительство общежития и, соответственно, все экспертизы и разрешения, выданные застройщику государством, не имели никакого отношения к строительству квартир. В результате у покупателя в будущем могли возникнуть существенные проблемы с переоформлением.

Особенности финансирования

Теперь расскажем более подробно, как это все происходило. Спорткомплекс и общежитие строили на основании договора об инвестировании. Застройщик мог предложить купить жилплощадь только на основании договора уступки требования, в соответствии с ранее заключенным инвестиционным договором. Фактически, вы в таком случае не приобретаете жилье, а становитесь соинтвестором стройки спортивного комплекса и общежития!

Приобретение квартиры от застройщика в таком ключе противоречит действующим законам. По законам РФ физические лица не имеют прав требования уступок по инвестиционным договорам, заключаемым юридическими лицами для возведения любых объектов недвижимости.

Чем важны сроки строительства

Еще один важный момент – это сроки строительства. Например, вы заключили инвестиционный договор в 2004 году, но разрешение на строительство было получено застройщиком только в 2012. При таком варианте постройку могут признать незаконной, так как процесс начался задолго до того, как было получено разрешение. Юридически застройщик может привлечь инвесторов только после оформления разрешения. Иначе даже если стройка на самом деле не велась, этот факт может быть оспорен.

Еще одна проблема, связанная с затягиванием сроков, это недострои. Самая распространенная причина «замороженных строек» – срок разрешения истек, а здание не готово. Как правило, строитель мотивирует это тем, что в данный момент идет подведение коммуникаций. Мы, конечно, не против строительства современных спорткомплексов, но готовы ли платить за это из своего кармана? Напоминаем, что разрешение выдано на строительство спорткомплекса, но никак не апартаментов.

Как видите из документов, приведенных выше, юридически покупатель является инвестором. Внимательно прочтите первую страницу инвестиционного договора и запомните, там все это указано.

Чем опасна оплаты покупки жилья векселем

В современной судебной практике существует масса историй о том, как покупатели при покупке квартиры у застройщика, слабо ориентировались в законах и доверяли строительной компании деньги на сомнительных условиях.

Недобросовестные застройщики часто используют такой фокус. Допустим, назовем покупателя Сергей В. Решил он приобрести жилье. Собрал нужную сумму и приехал на встречу для заключения договора.

Строительная компания подписала с ним два соглашения:

• договор займа;
• предварительный договор купли-продажи.

Теперь, внимание! По первому договору Сергей одолжил строителю деньги на возведение жилья, а по второму договору застройщик согласился продать ему квартиру, как только строительство будет закончено. Нюанс заключается в том, что покупатель получил взамен внесенных денег вексель от застройщика для покупки готового жилья.

В итоге Сергей В. не получил квартиру, а деньги ему пришлось взыскивать в суде. Если вам повезет, как Сергею, то суд взыщет эти средства с компании застройщика. Возможно, вам удастся получить и проценты за то, что вашими средствами пользовались. Какая это будет сумма, также решает суд. Но несмотря ни на какие инстанции, застройщик может запросто признать себя банкротом, после чего о своих деньгах вам, скорее всего, придется забыть.

На самом деле, застройщик не имел права так привлекать средства, это нарушение закона.  Вексель является ценной бумагой и предполагает, что лицо, которое выписало его, обязуется при получении выплатить указанную сумму в положенный срок. Но получается так, что застройщик, продавая квартиру, обязуется вернуть долг по векселю квартирой не позднее указанного в бумаге срока (подробнее в статьях ГК РФ 142 пункт 2, пункт 75 и статья 4).

Основная проблема заключается в том, что к векселю нет возможности «прицепить» конкретную квартиру, и поэтому юридически необходимое вам жилье никакого отношение к заемным средствам, указанным в векселе, иметь не будет. Человек или компания, занявшая деньги под строительство, может изменить способ возврата долга любым другим удобным для него способом. Это далеко не все проблемы, которые могут быть связаны с векселями.

Почему закон запрещает привлекать для строительства домов вексельные деньги? Дело в том, что, когда квартира продается по договорам купли-продажи или долевого участия, данные о ней в обязательном порядке вносятся в Госреестр. Каждая жилая площадь имеет только один договор из вышеперечисленных. Это исключает возможность мошенничества со стороны застройщика, он просто не может продать одну квартиру нескольким покупателям.

А вот с векселем все обстоит иначе. Купля-продажа по векселю не регистрируется, и застройщик может без труда нажиться на доверчивых людях. Поэтому по закону получение средств на застройку таким образом запрещено. Напомним, что в истории Сергея В. проблема с векселем не единственная. Предварительный договор – это еще одна ловушка для покупателя. Но о нем поговорим ниже.

Чем опасен предварительный договор с застройщиком

Допустим, некий Андрей решил купить квартиру от застройщика, обсудил все аспекты сделки и решил приобрести жилье по предварительному договору купли-продажи. Часть стоимости квартиры он внес своими средствами, часть – кредитными.

По итогам сделки Андрей так и не смог получить оплаченное им жилье в собственность. Обратившись в суд, он получил положительное решение по своему иску. Застройщика обязали компенсировать ему полную стоимость квартиры плюс проценты, а также выплатить все убытки по кредиту и возместить заявленный моральный ущерб. Опять-таки, тут возникает вопрос, сможет ли компания-застройщик выплатить эти деньги Андрею.

Запомните, предварительный договор, как и вексель, к сожалению, не регистрируется в Госреестре. В итоге, используя эту лазейку, застройщик может (читайте раздел о векселе) продать одну квартиру несколько раз. Также этот вид договора не является обязательным к исполнению застройщиком. По большому счету, в тексте договора говорится только о том, что строитель готов заключить договор о передаче в собственность квартиры в будущем.

Хитрости договора о намерениях

Обратимся к статье 429 ГК России. Застройщики нередко практикуют такую вещь: при подписании предварительного договора, покупателя просят внести полную стоимость приобретаемого жилья. Но в самом договоре, как правило, присутствует пункт, который включает в себя формулировку «покупатель вносит деньги для обеспечения финансовых обязательств по договору» или «резервирование средств для обеспечения основного договора».

С юридической точки зрения деньги по этому договору выплачены не за жилье, а за возможность его купить. Всегда тщательно проверяйте договор купли квартиры от застройщика, какой бы репутацией он не пользовался.

В будущем при при отказе застройщика заключать основной договор, можно обратиться в суд. Шансы при этом у покупателя хорошие. Верховный суд постановил, что при рассмотрении договоров всегда нужно учитывать все обстоятельства их заключения, цели и волю сторон.

Но даже такое постановление Верховного суда не дает никаких гарантий. В процессе разбирательства будут учитываться все обстоятельства дела, и чем это окончится, заранее никто не сможет сказать. Как правило, положительное решение в суде выносят по так называемому ДДУ (договор долевого участия) или переквалифицируют предварительный договор в эту плоскость. Но даже в самом хорошем случае, все это – время, нервы и судебные издержки, в том числе, на помощь юристов.

Покупка кооперативной квартиры

Стоит быть очень внимательным при заключении договора купли-жилья с кооперативами. Тут всегда существовал определенный риск. Что представляет собой такой вид строительства? Определенное количество людей вносят паевые взносы, чтобы купить или иметь возможность построить жилье. В результате купить квартиру в новостройке от застройщика можно через кооперативное строительство.

Вступая в ЖСК (жилищно-строительный кооператив), вы обязуетесь вносить определенную сумму для постройки многоквартирного дома, а по завершению строительства пайщики получают квартиры. При таком подходе руководители кооператива сами заключают договор с застройщиком.

Плюсом такого решения является то, что в отличие от векселя и предварительного договора, законодательство разрешает приобретать жилье через кооператив. В некоторых случаях такое жилье по стоимости дешевле чем у компании застройщика. Минусы – повышенные риски. Ведь вы, по сути, «вскладчину» нанимаете строительную компанию. От вашего имени действуют избранные общим собранием руководители кооператива. Если они окажутся недобросовестными людьми, отстаивать свои права будет намного сложнее, чем при заключении договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски пайщиков кооператива:

1. Паи не вносятся в Госреестр, т.е. как и при оплате жилья векселем. Реестры собственников кооперативы ведут самостоятельно. Как итог, возникает риск двойной продажи одной квартиры. Т.е. после завершения строительства у жилья окажется два собственника, которые будут оспаривать ее друг у друга в судах.
2. Строительство оплачивают пайщики. Потому, если требуется дополнительное финансирование, например, застройщик поднимает цены или кооператив обращается к другой организации, придется заплатить дополнительно. При отказе от дофинансирования, кооператив могут ликвидировать, а строительство заморозить.
3. Необходимо контролировать процесс. Если участники кооператива не будут ходить на собрания и следить за расходом средств и ходом строительства, они не смогут влиять на застройщика. В итоге, переплата может быть очень большой.

Участие в кооперативе – это большая работа, которую провести без помощи юриста крайне сложно. А итоговая стоимость квартиры может измениться в любой момент времени, в том числе, на вполне законных основаниях. Долевое участие избавляет покупателя от всех перечисленных выше проблем.

Покупайте квартиры безопасно

Чтобы избежать описанных выше проблем, необходимо быть максимально внимательным и действовать только в соответствии со всеми требованиями закона. Не нужно соглашаться на «мелкие нарушения» ради получения скидки, особенно, если вы не являетесь опытным юристом и риелтором. Вы рискуете получить массу проблем просто потому, что скупой, как известно, платит дважды. В случае малейших сомнений, консультируйтесь с юристом. А если вы хотите получить перечень самых надежных квартир в новостройках Краснодара и помощь в оформлении документов, обращайтесь к экспертам нашего портала!