Обзор рынка недвижимости Кубани 2019

Мы уже писали о тенденциях развития рынка недвижимости Краснодара в текущем году. В этой статье поговорим о Краснодарском крае в целом. В текущем обзоре обсудим тенденции ценообразования в ближайшем будущем по Краснодарскому краю в целом, особенности рынка недвижимости Кубани, а также обсудим основные факторы, влияющие на формирование рынка.

Рынок новостроек Кубани: тенденции спроса

В условиях жесткой конкуренции застройщики Краснодарского края стремятся привлекать покупателей не только квадратными метрами и современными планировками, особое внимание уделяется обустройству придомовой территории и ближайшей инфраструктуре. Современный покупатель при покупке жилья давно уже ориентируется на такое понятие, как «образ жизни». Такая тенденция наблюдается не первый год практически во всех регионах России, о чем свидетельствуют обзоры рынка недвижимости прошлых лет.

Приоритеты и вкусы

Сегодня уже никого не удивишь квартирой с качественной отделкой и современными интерьерными решениями. Даже вид из окна, за редким исключением, не вызывает особых восторгов. Людей интересует то, как они будут жить в новом доме. Насколько удобно будет добираться на работу, где будут учиться и развлекаться дети, насколько безопасной и комфортной будет придомовая территория, какие услуги жильцы получат от управляющей компании и т.д.

Для повышения привлекательности девелоперы создают виртуальные обзоры и демонстрации, где показывают, в первую очередь, внешний вид дома и придомовой территории.

Возраст покупателей недвижимости

Изменилась и преобладающая возрастная категория покупателей недвижимости в новостройках. Теперь это, как правило, молодые, но уже состоявшиеся люди в возрасте около 35 лет. Они выбирают квартиру на Кубани для себя и своей семьи вдумчиво. Таким людям мало просто «купить свое жилье». Их интересует достойная жизнь, а это – обустроенная придомовая зона, развитая инфраструктура района, достойный сервис.

Риелторы замечают, что будущие владельцы жилья стали гораздо требовательнее и очень тщательно стали уточнять все плюсы и минусы покупаемой недвижимости. В первую очередь это стало касаться уровня комфорта. Также будущих владельцев недвижимости в многоквартирных домах Кубани волнует наличие социальной инфраструктуры (на сколько обустроен и престижен район, транспортная доступность, наличие магазинов, школ, детсадов, поликлиник и так далее). Люди старшего возраста менее требовательные к таким нюансам и в большинстве случаев просто стараются расширить саму жилплощадь.

Изменения законодательства РФ как фактор ценообразования

Еще в конце 2017 года президент России Владимир Путин дал поручение лицам, отвечающим за строительство на государственном уровне, разработать четкую программу, которая поможет за три года полностью вывести из оборота застройщика средства покупателей недвижимости.

Суть проекта – заменить деньги дольщика (ДДУ) на проектное финансирование объектов банковским кредитованием. Таким образом, рынок недвижимости для покупателей квартир в новостройках становится безопаснее.

По предварительным расчетам экспертов такой подход к финансированию строительства приведет к росту цен на квартиры во всем регионе от 20 до 25%. При этом увеличится объем объектов небольшого формата, а количество комплексной застройки начнет снижаться. С другой стороны, отказ от долевого строительства защитит покупателей новостроек от мошенничества и случаев банкротства застройщиков.

Почему из-за привлечения банковских средств будет расти стоимость:

1. При осуществлении проектного финансирования после завершения переходного периода будет использоваться процентная ставка, установленная банком, с которым сотрудничает застройщик.
2. Строительство, как правило, длится от 2 до 3 лет.
3. Средняя стоимость возведения многоквартирного дома 2-3 млрд. рублей.

Строительная компания получает необходимые средства из банка, следовательно, за указанный срок ему придется выплачивать не только основную сумму, но и проценты по кредиту. Долевое строительство позволяло привлекать средства без процентов, т.к. дольщики просто оплачивали заранее покупку. Банки даже на самых льготных условиях на беспроцентные кредиты не пойдут. А разницу в себестоимости любая строительная компания включит в цену.

Обзор цен в новостройках Кубани

Статистические данные по рынку купли и продажи квартир Краснодара мы уже приводили. На их основе, а также на изучении спроса и предложений по другим населенным пунктам, был составлен прогноз на ближайшие годы в рамках обзора рынка жилой недвижимости Кубани.

В среднем по Краснодарскому краю рост цен в новостройках до конца 2020 года может составить до 45-50%. Впрочем, существует вероятность, что эти изменения немного будут сдвинуты по времени на 2021 год. Дело в том, что застройщики активно начинают строительство новых объектов на условиях долевого участия. Это жилье также будет дорожать вслед за рынком. Но все же медленнее, чем в домах, которые будут строиться по новым правилам.

Дата вступления в силу закона о новых правилах многоквартирной застройки – июль 2019 года. К этому стоит добавить еще «переходных» 2-3 месяца. Далее рост цен на квартиры станет особенно заметным. Наибольший скачок цен прогнозируется в Краснодаре и пригородах. Наименьший – в небольших населенных пунктах Кубани.

Кроме того, нововведения в законах, при всех их важности с точки зрения защиты средств населения, могут спровоцировать такие последствия для рынка:

1. Снижение качества возводимого жилья. Это касается эконом- и комфорт-класса, где застройщики в поисках снижения стоимости для покупателя начнут экономить на стройматериалах.
2. Рост доли одно-, двухкомнатных квартир и студий. Спрос на большое количество комнат по понятным причинам несколько снизится. И застройщики уже учитывать этот фактор в новых проектах.

Помимо этого, при проектном финансировании застройки доступность денежных средств снизится. Девелоперы будут вынуждены сократить комплексное освоение территории (строительство целых жилых комплексов или микрорайонов). Это коснется преимущественно небольших населенных пунктов, так как в самом Краснодаре местные власти приняли решение о преобладающей комплексной застройке. На рынке города, как и предполагает большинство обзоров недвижимости, останутся преимущественно крупные игроки. Это повысит надежность для покупателей, но снизит конкуренцию. Что также всегда приводит к повышению цены.

При этом застройщики также не получат никаких льгот. Кубанский регион занимает 40-е место в России по цене квадратного метра жилплощади, потому государственное субсидирование не предусмотрено. Впрочем, местная администрация заинтересована в развитии рынка и прилагает соответствующие усилия. Об этом мы еще поговорим в рамках статьи.

Обзор тенденций комплексной застройки

Комплексная застройка включает в себя кроме одного, а чаще нескольких, многоквартирных домов, возведение социально значимых зданий школ, больниц, детских садов, инженерной и транспортной инфраструктуры. Девелоперам в ближайшие годы будет довольно сложно брать в работу подобные крупные комплексные проекты.

Поэтому застройщики не спешат активно реагировать на призывы властей Кубани о переходе на комплексное строительство. С другой стороны, руководство края на данный момент уже приняло решение, что в областных центрах края строительство должно вестись только комплексно, включая в себе детские сады, места для отдыха и занятий спортом, парковки, зеленые зоны. И земельные участки предоставляются преимущественно в пригородах и недостаточно застроенных спальных районах именно под подобный тип застройки.

Застройщики считают, что это повлечет за собой сокращения комплексного строительства из-за недостатка дешевых денег. Государство наоборот уверенно, что в результате понижения спроса конкурентоспособными останутся только те компании, которые будут готовы к комплексному обустройству территории. Потому этот тип застройки будет и далее стимулироваться.

Дешевая ипотека в помощь покупателям Кубани

Введение проектного финансирования повышает надежность финансовых вложений в ипотеку, т.е. квартира, как залоговое имущество, становится значительно менее рискованным вариантом гарантии возврата средств. В результате банки будут выдавать ипотечные кредиты активнее, а суммы, доступные населению, возрастут. Также практически все обзоры рынка жилой недвижимости за 2018-2019 г.г. прогнозируют дальнейшее снижение ипотечной ставки и увеличение доли льготных программ.

Для привлечения покупателей застройщики будут все больше проводить акции, совместные с финансовыми организациями. Они успешно заменят часть сосуществующих сегодня акций типа «подарочные квадратные метры» и другие бонусные предложения. Об этом пишут во многих обзорах недвижимости в РФ, тенденция актуальна не только для Кубани.

Снижение ипотечной ставки

Сегодня на рынке недвижимости Кубани отмечается тенденция в сторону «дешевых денег» на ипотеку, так как взять кредит под низкий процент в 9-9,5% уже сейчас вполне реально. Покупатель, который взял ипотечный кредит, в случае дальнейшего снижения процента по кредитованию, может с легкостью переоформить его в том же банке либо переоформить ипотеку в другом финансовом учреждении. Такие действия полностью законны и подробно описаны, в том числе, на сайтах самих банков. Будущее развитие рынка недвижимости Кубани во много будет зависеть от эффективности сотрудничества строителей с финансовыми и кредитными организациями. Впрочем, застройщики, которые уже работают в регионе, уверены, что рынок первичного строительства будет и дальше развивается.

Программы для строителей

Крупные девелоперы уверены, что банки будут вынуждены искать с ними компромиссы и предлагать более выгодные условия, так как сам государственный сектор заинтересован, чтобы максимально увеличить объем вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости. Об этом свидетельствует тот факт, что за прошлый год в Краснодарском крае количество выданных кредитов на жилье выросло на 50%, а сумма достигла 54 миллиарда рублей.

Если посмотреть на сегодняшний обзор рынка недвижимости России, становится ясно что Кубань упорно движется вверх в этом сегменте заняв 8 место по количеству выданных гражданам кредитов на покупку жилья. А общий объем предоставленных по ипотеку банковских средств вырос более чем на 26% и составил 22 000 000 000 руб.

Обзор изменений вторичного рынка недвижимости

Вторичный рынок тоже претерпел свои изменения. Недвижимость «вторички» будет дешеветь и становиться более доступной для покупателя. Это напрямую связано со снижением ликвидности и амортизацией. Большая часть вторичного жилья до сих пор относится к старой советской постройке. Чем старше дом, тем больше денег придется вложить в ремонт квартиры и коммуникации. Кроме того, в старых домах невозможно использовать многие энергосберегающие технологии, а потому и оплата коммунальных услуг в таких домах обходится дороже.

Обзор вторичного рынка Краснодара вы можете изучить в наших прошлых публикациях. А сейчас поговорим о тенденциях по Кубани в целом.

Кубанские риелторы уже традиционно делят покупателей жилья на две отдельные категории:

• Люди, предпочитающие новострои. Они заинтересованы, в первую очередь, в качестве постройки, современных коммуникациях. Обращают большое внимание на планировку, отделку, придомовую инфраструктуру. Они готовы доплатить за комфорт.
• Покупатели вторичной недвижимости. Здесь важнее – возможность расширить жилплощадь за минимальную цену. При этом инфраструктура и транспортная доступность района имеет большее значение, чем придомовая территория, наличие паркинга и т.д. Нередко даже плохое состояние жилья расценивается как преимущество, так как дает возможность сэкономить при покупке. Конечно, придется вложиться в последующий ремонт, но этот шаг необходим в большинстве случаев покупки вторичной недвижимости.

Обзоры статистики рынка недвижимости Кубани показывают, что сегодня соотношение этих групп примерно 70% на 30% в пользу вторичной недвижимости. По мнению экспертов в будущем новостройки будут вызывать больший интерес покупателей. Но в ближайшие годы вероятность изменения процентного соотношения мала, так как рост цен на новостройки предполагается относительно значимый для покупателей. Вторичная недвижимость может несколько подорожать вслед за общими тенденциями рынка, но в сравнении с новыми домами это будет не столь заметно.

Аренда вместо покупки

Еще одна тенденция, которая уже становится заметной, это повышение спроса на аренду жилья. По прогнозам специалистов, в следующие 5-7 лет практически четверть жилой недвижимости Краснодарского региона станет арендным.

Инвестиции в жилую недвижимость для последующего получения прибыли, давно стали одним из популярных решений. И повышение стоимости жилья приведет к увеличению спроса на съемные квартиры. Такие тенденции наблюдаются не только на Кубани, но и во многих регионах России.

Кроме того, на государственном уровне активно развиваются программы строительства квартир, которые будут сдаваться в так называемый социальный наем. Арендное жилье, построенное государством, не имеет ничего общего ни с долевым строительством, ни с проектным финансированием. Оно предоставляется определенным группам населения – малоимущим, военнослужащим, другим льготным категориям. Потому этот тип аренды не снизит популярности приобретения собственной жилплощади и не повлияет на рынок коммерческой аренды квартир.

Перспективы развития рынка новостроек Кубани

Несмотря ни на что, все обзоры недвижимости и данные статистики показывают, что на Кубани количество новостроек не превышает спроса, а темпы застройки города еще не так высоки, как хотелось бы.  Регион считается привлекательным для миграции из других областей РФ, что стимулирует повышение спроса и поддерживает рост застройки края на уровне 6%.

По расчетам специалистов в регионе необходимо вводить в эксплуатацию ежегодно как минимум по 3 кв. м на одного человека. Обзор статистических данных только по Краснодару с населением 1,3 млн. человек, в год необходимо строить 4 000 000 кв. метров ежегодно. В реальности в эксплуатацию сдается меньшее количество новой недвижимости. Потому рынок будет развиваться и далее. Ограничения и рост цен постепенно будут компенсированы специальными кредитными программами для строительных компаний и выгодными ипотечными программами.

Но все же, если вы планируете покупку квартиры в краткосрочной перспективе, рекомендуем поторопиться. Сейчас застройщики предлагают много выгодных вариантов покупки квартиры в новостройке на условиях долевого участия. Насколько изменится ситуация в ближайший год или два, можно предполагать. Но точно понятно, что подорожание будет. И не забывайте, что всем пользователям нашего портала наши эксперты готовы предоставить бесплатную консультацию по выбору наилучшей квартиры в новостройке.