Нововведения в ФЗ № 218 о строительстве: для застройщиков и дольщиков

Недавно были внесены серьезные поправки в ФЗ 218, который был принят 29 июля 2017 года и регламентирует права граждан (дольщиков) в случае банкротства или несостоятельности застройщика. Правки, с одной стороны, должны защитить людей, принимающих участие в долевом строительстве и вкладывающих туда деньги, а с другой - новая редакция вызывает определенные споры в кругах профессионалов. Их мнения о последствии внесенных изменениях отличаются. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Ключевые изменения в законе

Самое важное в ключевых правках – это то, что само определение «застройщик» претерпело некоторое изменение. Теперь считаться застройщиком могут только юридические организации, предприниматели не имеют права заниматься многоквартирной застройкой. Большая часть изменений вступила в силу в начале июля 2018 года. Но часть наиболее сложных – принципы долевой и проектной застройки, изменение документооборота и другие сложные изменения – вводятся поэтапно.

Однако к 2022 году все поправки не только вступят в силу, но и будут единственно возможным вариантом работы застройщиков.

Основные правила:

1. В роли застройщика может выступать юридическая компания. Возможна работа дочерних предприятий, являющихся частью группы организаций.
2. Опыт работы застройщика для получения разрешения на возведение многоквартирного жилья должен быть не менее 3 лет.
3. Общее количество возведенной компанией недвижимости должно быть не менее 10 тыс. кв. м.
4. Необходимо наличие разрешения зданий на ввод в эксплуатацию.

В некоторых случаях застройщиком может считаться технический заказчик или крупное объединение строительных компаний.

Один застройщик – одно разрешение

Строительной компании разрешено привлекать и использовать деньги пайщиков для постройки одного или нескольких зданий, но только при том условии, что строительство будет проводиться по одному разрешению.

Застройщик не сможет распыляться на несколько крупных объектов в городе, так как ему придется получать новое разрешение, а это – время, деньги и прочие трудности. Раньше можно было без каких-либо проблем создать очередную «дочку» и строить новый объект, а в случае банкротства просто вывести ее из оборота, не затрагивая основную часть компании. Теперь с этой практикой придется попрощаться.

Ограничения хозяйственной деятельности застройщиков

Внесенными поправками были существенно ограничены возможности строителя по ведению хозяйственной деятельности. С 2018 года он не имеет права заниматься другой деятельностью, кроме привлечения денег на строительство на условиях пая.

Застройщик лишается права:

• передавать свою собственность для обеспечения интересов третьих лиц;
• привлекать финансы в виде займов, ссуд и кредитов;
• работать с какими-либо ценными бумагами, кроме собственных акций;
• выдавать какие-либо займы или ссуды;
• покупать ценные бумаги;
• создавать сторонние организации;
• становиться акционером или использовать средства для финансирования других предприятий;
• использовать средства для любых проектов, не являющихся прямой реализацией обязательств перед дольщиками.

В дополнение ко всему строитель не имеет права иметь больше одного расчетного счета, через который будут проводиться все платежи, связанные с его деятельностью. В случае сотрудничества нескольких организаций генеральный подрядчик или проектная организация также обязаны использовать только один счет для финансирования застройки. На банки возложили функции контроля за соблюдением внесенной поправки и движением денег на заявленных счетах.

Защита средств дольщиков

Еще одно уже проверенное на практике нововведение – это учреждение страхового взноса, который обязаны выплачивать застройщики. Это решение было принято для защиты дольщиков на случай «замороженной» стройки или банкротства строительной компании. Застройщик обязан выплачивать страховой компенсационный взнос в размере 1,2% от суммы каждого договора долевого участия. В случае банкротства строительной компании дольщики могут вернуть средства из компенсационного фонда.

Правда, здесь есть важное ограничение: участники ДДУ могут возместить через такой фонд стоимость не более чем 120 квадратных метров жилья. Сумму компенсации фонд будет рассчитывать на основе рыночной цены жилой недвижимости.

Зачем вносились поправки

Внесенные поправки регламентируют новые требования ко всем участникам процесса строительства, а также к органам управления и бухгалтерии застройщика. Принятые правки преследуют единственную цель – не допустить бесконтрольного доступа к средствам, которые дольщики заплатили неблагонадежным компаниям.

Благодаря новым положениям были конкретизированы все нормы и порядок перераспределения денежных потоков застройщика. Привлеченные  для профессиональной деятельности средства строго регламентируются.

Застройщику ограничили расходы по таким статьям:

• реклама и пиар, в том числе, строящегося здания;
• коммунальные расходы, оплата связи;
• аренда офиса, техники, инструментов, временных сооружений и т.д.

По новым нормам траты на перечисленные выше статьи расходов не могут превышать 10% от общего бюджета строительства.

Как это работает

Новые законодательные нормы не применяются к компаниям, получившим разрешительную документацию до 01.07.2018, за исключением органов управления застройщика. Но для новых объектов нормы ощутимо меняют правила и порядок оформления рабочей документации. Многие организационные вопросы усложняются: для получения разрешений необходимо собирать больше документов.

Сегодня мы уже можем наблюдать примеры объединения строительных компаний для оптимизации бизнеса. Во многом это связано с новыми законами и ограничениями. Также новые правила заметно ограничивают возможности вступления в этот бизнес новых строительных компаний.

Определенное число небольших застройщиков может вынуждено уйти с рынка многоквартирного строительства. Но массовых проблем или удорожания жилья в связи с этими правилами пока что не наблюдается.

Нововведения 2019: отмена долевого строительства

С 1 июля 2019 года будет реализован следующий важный этап изменений в ФЗ-218. Существующие проекты завершаются на текущих условиях с привлечением долевых средств, а новые разрешения будут выдаваться только на проектное строительство.

Суть нововведений:

1. Строительные компании больше не могут привлекать прямые инвестиции от покупателей квартир для строительства. Все работы будут выполняться за счет собственных средств и привлечения банковских кредитов.
2. Покупатели смогут и далее покупать квартиры по сниженной цене на разных этапах постройки дома. Но все их деньги будут храниться на специальных эксроу-счетах до момента получения ключей от квартиры.

В результате средства покупателей будут храниться на банковских счетах, недоступные ни строительной компании, ни покупателю. Если застройщик не сдаст объект в течение 6 месяцев после указанного в договоре срока, деньги в полном объеме будут возвращены покупателю. В случае успешного проекта, застройщик получит оплату за проданные квартиры после введения дома в эксплуатацию. Таким образом, отказ от долевого строительства в пользу проектного с обязательным банковским сопровождением сведет к минимуму риски покупателей.

Но даже после вступления в силу всех поправок к закону, ожидать 100% защиты покупателей от злоупотреблений не стоит. Принятые поправки, конечно, затруднят махинации в этом сегменте рынка жилья, но не ликвидируют лазейки полностью. При этом стоимость жилья в новостройках может возрасти. Прогнозы в этом вопросе эксперты дают не самые утешительные. Потому решать вам – ожидать ли реализации новых принципов сотрудничества или поторопиться с покупкой жилья.