Как получить неустойку с застройщика за перенос сроков?

Многие покупатели жилья в новостройках сталкивались с недобросовестностью застройщика, который по разным причинам приостанавливал строительство или просто сдвигал срок ввода дома в эксплуатацию. С одной стороны, ситуация крайне неприятная. С другой, если компания все же завершает работы, пусть и позже заявленного срока, вы можете получить не только квартиру, но и компенсацию за дополнительное ожидание.

Почему затягивают сроки?

Профессионалы на рынке недвижимости долевого строительства знают, что одним из самых частых решений застройщика в случае возникновения трудностей становится затягивание сроков сдачи жилья. При этом большинство застройщиков идут на это осознанно. Строительные компании прекрасно знают, что по закону к ним может быть применено финансовое наказание – выплата неустойки дольщикам. Тем не менее, сроки затягивают, иногда даже временно «замораживают» объекты. А люди нередко просто не знают, какие компенсации им положены и как их получить.

Первое, что нужно понимать дольщику: если сроки сдачи объекта начали переносить, это еще не повод для паники. Вполне возможно, что ситуация временная. А за дополнительный период ожидания можно получить вполне приличную компенсацию. В этой ситуации закон полностью на стороне дольщиков.

Порядок действий дольщика

Согласно действующему законодательству РФ (пункт 2 статья 6 ФЗ № 214), если собственник квартиры в новостройке, совершивший покупку в строящемся здании по договору долевого участия, не получит ключи от квартиры в оговоренный срок, застройщик выплачивает ему неустойку.

То есть согласно 214 ФЗ строители обязаны своевременно сдавать объекты. А если по каким-либо причинам это произошло, в пользу дольщиков насчитывается пеня за каждый день просрочки.

При этом пеня за каждый просроченный день составляет 0,055% от стоимости квартиры.

Нужно понимать, что получить 100% сумму пени удается далеко не всегда. В судебном разбирательстве нередко используется возможность снизить сумму компенсации, если она будет признана не соответствующей реальному ущербу (ст. 333 ГК РФ). Потому получить 100% пени удается далеко не всегда. Для этого необходима помощь грамотного юриста. Но если сумма сравнительно небольшая, то около 80% неустойки получить не составляет труба. Об этом мы еще поговорим подробнее.  

Обратите внимание! Застройщик может быть освобожден от уплаты неустойки в том случае. если передача недвижимости не произошла по вине самого дольщика, который не подписал передаточный акт, а девелопер выполнил все обязательства.

Если застройщик начинает затягивать сроки, необходимо собрать платежные документы, которые подтверждают, что вы свои обязательства выполняли в положенный срок. Обязательно своевременно приходите подписывать акты и другие бумаги. Потому что в противном случае вы можете получить отказ в компенсации, даже в случае факта затягивания сроков. И не подписывайте никакие дополнительные документы без консультации с юристом.

Когда отправлять досудебную претензию

Согласно закону для определения факта затягивания сроков застройщиком и определения суммы пени значение имеет только дата передачи квартиры (подписания акта приемки). Ориентироваться нужно именно на договор и реальный срок получения ключей от квартиры, а не на ввод дома в эксплуатацию. Не совершайте эту распространенную ошибку.

Для получения неустойки сперва необходимо отправить досудебную претензию. В ней вы, как будущий собственник квартиры, требуете выплатить причитающуюся вам по закону сумму пени. В письме вы должны обоснование нарушения срока передачи жилья, который четко прописан в ДД, а также сумму причитающейся вам по закону пени.

В случае отказа застройщика выплатить неустойку, этот документ станет, кроме всего прочего, основанием для получения дополнительных компенсаций. Это могут быть штраф (50% от невыплаченной добровольна суммы) и моральных издержек. Они взыскиваются в судебном порядке с застройщиков, отказывающихся платить пеню.

Претензия может быть отправлена:

1. После получения ключей от квартиры. В этом случае сумму рассчитать просто, и есть возможность получить компенсацию без судебных разбирательств.
2. Не дожидаясь завершения строительства. Это делают, если сроки строительства затягиваются очень сильно. И тогда претензия становится основанием для последующего судебного разбирательства. В ней указывают не общую сумму, а пеню за каждый день и дату, с которой считается просрочка.

Претензия к строительной компании составляется в 2 экземплярах. Дальше ее можно отправить по почте (заказным письмом) или передать в офис застройщика, где ответственное лицо должно расписаться и поставить печать на экземпляр дольщика. По правилам делопроизводства все входящие письма должны быть зарегистрированы в специальном журнале в секретариате фирмы или предприятия. Вы получаете этот номер лично или при помощи уведомления от почтовой службы.

Срок ответа от застройщика на претензию

После получения претензии строительная компания получает 30 дней на принятие решения. Такой срок регламентирован в статье 12 закона РФ № 59-ФЗ от 2 мая 2006 года. В случае признания застройщиком своей вины и добровольной выплаты вам неустойки вопрос можно закрывать, так как он был решен по взаимной договоренности и не требует рассмотрения в суде. Дольщик называет застройщику номер своего счета или банковской карты, куда следует перевести сумму неустойки. При таком развитии событий дополнительный штраф с застройщика в вашу пользу не взыскивается.

Но на практике застройщик может находить причины, чтобы затягивать срок выплаты неустойки или начать переговоры с дольщиком о существенном снижении суммы компенсации за задержку передачи жилья.

Самые распространенные причины – это проблемы с подрядчиками или местной администрацией. В данном случае вам придется принимать решение самостоятельно.

Вы можете согласиться с доводами застройщика и получить меньшую сумму неустойки. В этом случае выплата компенсации осуществляется на основе договора по соглашению сторон. Если итоговая цифра вас устраивает, то это решение также вполне приемлемо. В противном случае придется обращаться в суд, а это – дополнительное время и сопутствующие расходы.

В большинстве случаев застройщики рассчитывают, как раз на то, что у дольщиков просто не хватит терпения, знаний или желания судиться с крупной компанией. Но вы должны понимать, что возможное разбирательство для вас – выигрышное. И адвокаты строительной компании это также знают. Потому вы можете даже при обсуждении итоговой суммы вполне уверенно называть свои цифры, а не соглашаться на первое предложение.

С компенсацией от застройщика возникли проблемы

Если застройщик «завис» и никак не реагирует на вашу претензию в течении предусмотренного законом срока, а также в случае, если договориться мирно не удалось, э то расценивается, как отказ в совершении выплаты дольщику причитающейся ему по закону неустойки. В этом случае приходит время обращаться в суд.

Для этого понадобится:

• заявление;
• подтверждающие документы;
• расчеты исковой суммы неустойки;
• квитанции об оплате судебных издержек (не забудьте добавить в заявление требование о компенсации этих расходов, в случае выигрыша, эти средства вам вернут).

Далее уже все будет завесить только от российской фемиды. Практика показывает, что суды общей инстанции нередко становятся на сторону застройщика, и снижают по возможности сумму компенсации. Здесь получить более 80% от суммы удается редко. А 100% выплат присуждают только в случае сравнительно небольшой пени.

Если ваша строительная компания значительно затянула сроки, имеет смысл обратиться к опытному адвокату, который сможет не только грамотно составить документы, но и переведет слушание на уровень арбитражного суда. Там вероятность получения 100% неустойки значительно выше.

Также не забывайте о 50% штрафе за отказ от выплаты пени. Его обязательно нужно указать в заявлении в перечне требований. Можно и нужно заявлять также о моральном вреде. Здесь можно указывать любую сумму на свое усмотрение.

Реально суд обычно определяет от 1 до 50 тыс.  рублей, в зависимости от сроков затягивания строительства и других факторов. Большую сумму за моральный вред можно получить, предоставив документы, которые подтвердят факт морального ущерба.

Порядок получения пени от застройщика

Существует определенный алгоритм, по которому застройщика можно обязать выплатить неустойку. Эту последовательность действий не стоит нарушать. Не давайте повода для споров в суде.

Как нужно действовать:

1. Направляется претензия компании, с которой заключен ДДУ.
2. В течение 30 дней необходимо подождать, будет ли ответ от представителей застройщика.
3. В случае, если застройщик выходит на связь и предлагает удовлетворяющую вас сумму добровольно, вопрос закрывается. Подписываются документы о решение вопроса по согласию сторон.
4. Если ответа от строительной компании нет или не удалось достичь согласия по вопросам суммы и сроков оплаты, необходимо составить и подать заявление в суд. В нем указываются все претензии – сроки задержки передачи прав на квартиру, сумма пени, штраф за отказ от добровольной выплаты, моральные потери, расходы на судебное производство.
5. Проходит предварительное заседание. На нем рассматривают документы с двух сторон, уточняют сведения, назначают дату основного суда.
6. Проводится основное слушание. Выносится постановление о сумме неустойки и других выплат.
7. Необходимо получить исполнительный лист.
8. Судебный лист направляется приставам, которые взыскивают задолженность.

Через суд можно получить и дополнительные суммы, закон это позволяет. Их необходимо обязательно указывать в заявлении в суд и подтверждать документально:

1. Возмещение всех дополнительных денежных затрат из-за проблем со сроками получения оплаченной квартиры, например, аренда жилья или проживание в гостинице.
2. Моральный ущерб. Вы доказали суду, что действия застройщика для вас была обидна и оскорбительна. Это предусмотрена 15 статьей Закона о защите прав потребителя ФЗ РФ.
3. Штраф за отказ добровольно оплатить пеню. Пункт 6 статьи 13 ФЗ О защите потребителя.
4. Возмещение всех судебных издержек.

В случае правильного составления документов избежать выплаты компенсации застройщик не сможет, за исключением случая доказанного форс-мажора, т.е. действий факторов непреодолимой силы. На все судебные разбирательства с застройщиком вам может понадобиться от 5 месяцев до полугода, если вы посчитаете, что суд вынес несправедливое решение и будете его обжаловать, то дополнительно потребуется еще 3-4 месяца.

Правила расчета неустойки

Размер неустойки рассчитывается по очень простой формуле. Но в ней необходимо обязательно учитывать ставку рефинансирования, указанную Центробанком РФ на текущий момент.

Какие цифры нужно знать:

1. Ставка рефинансирования, актуальная на момент передачи квартиры или составления заявления в суд.
2. Коэффициент для расчета пени: для физических лиц он равен 1/150, для юридических – 1/300.
3. Стоимость жилья по договору с застройщиком.
4. На какое количество дней застройщик задержал передачу жилья владельцу. Первым днем считается – следующий после даты, указанной в договоре, последним – день получения ключей от квартиры.

Теперь можно разобраться, как выполнять расчеты. Кстати, примерно «прикинуть» возможную сумму пени можно при помощи многочисленных онлайн-калькуляторов. Но точно лучше посчитать вручную.

Формула расчета неустойки за просроченную передачу жилья

В случае коммерческой недвижимости, организации (юридические лица) обычно обращаются к профессиональным юристам, потому о них говорить мы здесь не будем.

Для жилой недвижимости применяется следующая формула:

Сумма неустойки в пользу владельца квартиры = 1/150 × Ставка Рефинансирования × стоимость квартиры × число дней просрочки

В случае, когда застройщик сильно затягивает все разумные сроки передачи имущества, и дело дошло до суда, в иске не указывают полное количество просроченных дней. Лучше всего указать стоимость одного дня задержки при передаче квартиры в собственность и дату сдачи объекта по договору. Решение суда будет основано на этих цифрах. В результате финальная сумма неустойки будет зависеть от того, в какой день вы получите долгожданные ключи от квартиры.

Пример расчета размера неустойки

Рассмотрим наглядно, как можно использовать формулу на практике.

1. Возьмем за исходную стоимость квартиры на момент передачи в 3 млн. рублей. В заключенном договоре указана дата передачи 31 марта 2019 года, следовательно, просрочка будет считаться с 1 апреля 2019 г.
2. Акт передачи между застройщиком и дольщиком был подписан 1 июля 2019, и общий срок задержки передачи жилья в собственность составит 3 месяца или 91 календарный день.
3. Ставка по рефинансированию условно равна 9% на данный момент.

После того как в формулу будут подставлены все переменные получим сумму неустойки:

1/150 × 0,09 × 3 000 000 × 91 = 163 800 руб.

Кроме того, не забывайте, что в случае отказа урегулировать данный вопрос по согласию сторон, через суд у вас есть все шансы включить в неустойку штрафы за моральный и материальный ущерб, юридические и судебные издержки, оплата жилья за срок просрочки и прочее.

Стоит ли обращаться в суд: плюсы и минусы

Государство стремится оградить дольщиков от нарушений со стороны строительных компаний и практически всегда удовлетворяет поступившие иски либо в полном объеме, либо частично. Потому, если вы оказались в такой неприятной ситуации, обязательно защищайте свои права.

В случае небольшого нарушения сроков и незначительной суммы пени проблем с выплатами обычно не возникает. Далеко не все дольщики вообще знают о праве на компенсацию, многие не видят смысла заниматься этими вопросами. А застройщики без проблем выплачивают недовольным средства, и, таким образом, снижают возможные репутационные потери.

Много сложнее, когда нарушения сроков значительны. Застройщик, как и любая коммерческая организация, стремится снизить финансовые потери. Потому очень часто удается решить вопрос с выплатой компенсации только через суд. Но не забывайте, что суд в этих вопросах практически всегда будет на вашей стороне. Потому – смело собирайте документы и получайте законные выплаты.