Как купить строящуюся квартиру в Краснодаре

Сегодня на рынке новостроек Краснодара очень много предложений купить строящуюся квартиру в доме, который будет сдан в эксплуатацию через какое-то время. Продажи начинаются на этапе котлована, а иногда даже раньше. При этом цена квадратного метра очень сильно зависит от близости даты сдачи в дома в эксплуатацию. Застройщикам выгодно привлекать средства дольщиков к процессу возведения новостройки, и они таким образом стимулируют покупателей.

С другой стороны, покупка недвижимости до момента ввода здания в эксплуатацию несет определенные риски:

1. Долгострой. Самая распространенная проблема – это «замороженные» объекты по причине банкротства или нарушения строительной компанией законов РФ. В любом случае покупатели оказываются в ситуации, когда деньги потрачены, а когда и как они смогут заселиться в столь ожидаемую квартиру, и получится ли это вообще, неизвестно. Об этих проблемах регулярно пишут в СМИ, потому проблемы, так называемых, обманутых дольщиков известны практически всем потенциальным покупателям недвижимости.
2. Недобросовестные продавцы. При покупке строящейся квартиры по ДДУ обычно проблем не возникает, за исключением описанной выше. Но нередко покупка осуществляется от риелторов или частных лиц по договору переуступки прав. В этом случае необходимо крайне внимательно изучать все документы, так как не исключены попытки продать одну и ту же квартиру два или три раза. Аналогичные проблемы могут возникнуть в случае, если вы покупаете строящуюся квартиру в кооперативном доме. Здесь возможностей для недобросовестных продавцов, к сожалению, еще больше, так как договора не регистрируются в едином реестре.

Давайте разберемся подробнее в каждом из описанных случаях. Изучим, стоит ли купить квартиру в строящемся доме, когда в этом есть смысл, и как избежать ненужных рисков.

Риски разных этапов строительства

Чаще всего проблемные долгострои «замораживаются» на ранних этапах строительства либо в процессе возведения «коробки», т.е. до того, как выполнено 50% работ. Потому чем раньше вы решитесь вложить средства в квартиру, тем выше риск. С другой стороны, именно на особо «пугающие» покупателей периоды приходятся максимальные скидки. Купить строящуюся квартиру на ранних этапах можно очень выгодно.

Рекомендации специалистов:

1. Если вы уверены в строительной организации, она работает на рынке Краснодара много лет, имеет обширный «портфель» реализованных объектов, можно сэкономить и купить квартиру даже на этапе котлована. Впрочем, на 100% от рисков вас не защитит никакая репутация девелопера. Сложности бывают в любом бизнесе. Это всегда нужно учитывать.
2. Если вы хотите свести риски к минимуму, но все же готовы купить строящуюся квартиру, выбирайте объекты, завершенные более чем на 60%. Здесь уже и ждать придется не так долго, и риски «заморозки» снижаются в разы.
3. При сотрудничестве с новым никому неизвестным девелопером стоит быть особо осторожными. Такие компании предлагают особо интересные условия, проводят интересные акции и т.д. Они вынуждены применять такие методы привлечения средств, так как пока еще не имеют репутации, которая бы работала на них. Но нужно четко осознавать риски. Всегда возможно, что компания окажется «однодневкой», которая исчезнет с рынка с недостроенным домом и вашими деньгами. Стоит ли дешевизна такого риска или лучше подождать, пока дом построят процентов на 80-90, каждый решает сам.

Если вы хотите безопасно купить квартиру в строящемся доме, изучите репутацию застройщика, прочтите отзывы покупателей и специалистов. Еще лучшее решение – обратитесь за помощью к опытным экспертам, например, к специалистам нашего портала.

Как поверить безопасность покупки

Инвестиции в недвижимость – дело серьезное, независимо от того, собираетесь вы получить прибыль или хотите купить строящуюся квартиру для своей семьи. Потому не стоит доверять рекламе по телевизору или в Интернет. Как будущий инвестор вы имеете право самостоятельно собирать информацию из всех открытых источников, которые вам доступны.

Мы собрали для вас небольшой, но весьма действенный арсенал для сбора информации о девелопере, с которым планируется сотрудничество. Он поможет купить строящуюся квартиру у надежного девелопера и четко понять, сколько вы заплатите и какие права вам предоставляются по ДДУ.

Официальные источники

Вы можете через интернет на специальных сайтах или по письменному запросу обратиться в такие хранилища информации:

1. Единый гос. реестр юридических и физлиц, занимающихся предпринимательской деятельностью. Информация, полученная из этого источника, позволит точно узнать состав учредителей строительной компании, размер уставного фонда, ФИО руководителя, дату регистрации юридического лица. Также здесь можно увидеть состояние предприятия: работает, ликвидировано, банкрот.
2. Государственный реестр обременений (ГРО). Тут можно получить сведения о том, попадала ли организация под какие-либо ограничения. Это касается арестов, запретов (в том числе на отчуждение имущества на объекте строительства), а также различных штрафов и санкций.
3. Реестр ипотек РФ. Здесь вы сможете проверить, как обстоят дела с объектом строительства. Дело в том, что застройщик мог его заложить кредитной организации для каких-либо собственных целей. Это обременение может стать проблемой для покупателей в случае, если девелопер не сумеет своевременно погасить свои долги. Подобные сведения негативно влияют на доверие покупателей, потому даже добросовестные девелоперы нередко их замалчивают.

Также далеко не лишним будет проверить, не участвует ли строительная компания в судебных тяжбах, особенно в качестве ответчика. Для получения максимально полных сведений об организации, у которой вы собираетесь купить квартиру в строящемся доме, не поленитесь проверить все дела, как существующие, так и уже закрытые. Гражданам РФ эта информация доступна на сайте Единого государственного реестра судебных решений.

Информация предоставляется абсолютно бесплатно, достаточно зайти на ресурс и сделать соответствующий запрос. 

Неофициальные источники

Не стоит пренебрегать также сведениями, которые вы можете почерпнуть от знакомых, а также из сети Интернет:

1. СМИ. Просмотрите информацию в архивах новостей. Возможно, у строителей уже были скандалы с обманутыми дольщиками, которые обсуждались прессой. Это можно быстро сделать через поисковые системы. Укажите название организации, перейдите во вкладку «новостей» и посмотрите, что о них писали.
2. Отзывы покупателей. В сети много сайтов-отзовиков, а также порталов, где можно увидеть реальные отзывы людей. Например, вы всегда можете проверить рейтинг и отзывы о компаниях Краснодара на нашем ресурсе. Это полезно для понимания, чего ожидать. Люди описывают самые разные нюансы, от точности соблюдения сроков строительства до качества отделки и соответствия придомовой территории обещаниям.

Если вы решились купить строящуюся квартиру, важно понимать, что теперь вы не просто собственник квартиры, пусть и не готовой для проживания, но также инвестор. Именно такие юридически отношения будут между вами. 

Документы на строительство

В первую очередь поинтересуйтесь в офисе продаж о правовом режиме участка, на котором производится строительство. Попросите менеджера показать документы на земельный участок, где производятся строительные работы. Обратите особое внимание, в собственности земля или в аренде. В последнем случае проверьте, когда истекает срок аренды, такой договор — это только срочное владение, но не постоянное. 

По истечению срока аренды организация теряет право на проведение работ. Срок аренды в договоре должен быть больше срока завершения строительства. Иначе возникает обоснованный риск, что девелопер не сможет продлить аренду участка и строительство будет попросту заморожено на неопределенный срок.

По вашему требованию застройщик обязан предоставить все документы, которые подтверждают его право на владение (аренду) и проведения работ на этой земле. 

Правоустанавливающие документы:

1. Компания, которая владеет участком, должны быть подтверждающие документы. Это может быть акт, заверяющий право владения земельным участком, договор о купле продаже, обмена и так далее.
2. Организации, которые не являются владельцами участка, но выполняют строительные работы, обязательно должны иметь такие документы: договор права застройки земельного участка (суперфиции), договор аренды земли или акт, позволяющий постоянно использовать участок.

В обязательном порядке проверьте документы, которые разрешают производить строительные работы на участке. Согласно законодательству РФ, таким документом является зарегистрированная по всем правилам декларация о начале строительных работ или же разрешение на начало таких работ, тут все зависит от характера работ и сложности строящегося объекта. Бумаги регистрируются в архитектурно-строительной инспекции по месту строительства.

В случае если менеджер не может предоставить вам указанные документы, высока вероятность, что организация не имеет права проводить строительные работы.

В результате возведенное здание по законам РФ будет признано незаконной постройкой и, вероятнее всего, будет снесено, как только нарушение выявят. Обычно это происходит при плановых проверках либо на этапе сдачи объекта в эксплуатацию.

Что дает проверка строительной компании

Если вы не поленитесь проделать все выше перечисленное, то сможете еще на начальной стадии выявить факты, которые так или иначе будут препятствовать застройщику закончить объект в срок и сдать его согласно всем государственным нормам в эксплуатацию. 

Например, судебное разбирательство банка или другого кредитора со строительной компанией на предмет:

• выплаты крупной задолженности,
• оспаривания права собственности,
• оспаривания на право пользования участком под застройку,
• внутренних споров в компании и т.д.
• может стать причиной ограничений, налагаемых на застройщика и даже «заморозки» строительства. 

Если вы обнаружите существующую или потенциальную проблему до заключения ДДУ, вы избавитесь от дополнительных рисков и сможете купить строящуюся квартиру в Краснодаре без ненужных рисков. В результате вы сбережете свои деньги, время и нервы.

Изучайте договор

Итак, вы убедились в надежности застройщика, проверили документы, подтверждающие право на возведение дома. Результат вас обнадеживает. Остается убедиться в том, что ДДУ также будет защищать не только права строительной компании, но и ваши.

На что следует обратить внимание:

1. Стоимость и выплаты. Внимательно посмотрите какую сумму потребует строительная организация от вас при покупке квартиры, и формулу, по которой она будет рассчитана. Если вам предлагают какие-то акции, скидки и бонусы, они обязательно должны быть отражены в основном договоре или приложении к нему.
2. Как будет передаваться жилье в вашу собственность. Конечным этапом покупки квартиры является получение вами документов, подтверждающих ваше право собственности на жилплощадь. В договоре должны быть четко прописаны обязанности строительной организации перед инвестором, то есть вами, а также срок их исполнения. В случае нарушения указанных сроков вы сможете подать в суд и получить компенсацию. 
3. Ответственность компании за задержку ввода дома в эксплуатации. Есть законные правила расчета компенсации, но, если в ДДУ имеется такой пункт, это большой плюс.
4. Право покупателя на прекращение действия договора. У вас могут измениться финансовые или другие обстоятельства. Самый простой метод избавиться от ненужной строящейся квартиры – расторгнуть договор долевого участия. В этом случае вам возвращаются средства.  А застройщик может продать квартиру кому-то другому. Изучите, согласна ли организация на расторжение сделки с вашей стороны и на каких условиях.

Проведите полный и тщательный аудит текста договора на предмет скрытых платежей или дополнительных условий. Если у вас не хватает опыта, обратитесь к специалистам.

Покупка строящейся квартиры у частного лица

Иногда предложения о продаже жилья в недостроенном доме можно получить не только от застройщиков, но также от частных лиц. 

Это могут быть:

• дольщики, которые ранее купили жилье по ДДУ, и теперь по тем или иным причинам хотят продать строящуюся квартиру;
• участники кооперативного строительства, также стремящиеся избавиться от обязательств перед товариществом и квадратных метров еще до ввода здания в эксплуатацию.

Иногда они предлагают очень выгодно купить квартиру в новом строящемся доме, так как продажа осуществляется в срочном порядке, связанным с личными обстоятельствами человека. Нередко предложения такого рода поступают от риелторов, стремящихся получить прибыль от продажи, не дожидаясь финала строительства.

В этом случае покупка осуществлялась на этапе «котлована», а продажа – после того, как все сходные по параметрам квартиры застройщик реализовал. В этом случае вы заплатите несколько дороже, чем при покупке по ДДУ, но все же дешевле, чем после того, как владельцы получат ключи от квартир.

Если вас устраивает цена строящейся квартиры, обязательно изучите документы. И крайне внимательно относитесь к каждому этапу сделки. Продажа жилья до ввода в эксплуатацию всегда связана с дополнительными рисками.

Наилучшие варианты такой сделки:

1. Заключение договора переуступки. Продавец полностью уступает вам права и обязанности по ДДУ после оплаты оговоренной суммы. В дальнейшем вы должны своевременно выплачивать взносы, если еще не произведены все выплаты. И получаете права инвестора-дольщика. Договор переуступки обязательно регистрируется в соответствующих реестрах. Без этого ваше право собственности недобросовестный продавец сможет оспорить в суде.
2. Перезаключение ДДУ на новое лицо. Возможно только в случае согласия строительной компании (ст. 391 ГК РФ). Чаще всего такой метод применяют для квартир в ипотеке. В этом случае также необходимо согласие банка на переоформление или, что бывает чаще, досрочную оплату ипотечного кредита. Оплата ипотеки выполняется за счет продавца. Правильное оформление сделки требует участия опытного юриста, так как сделка сложная, и «подводных камней», которыми пользуются недобросовестные продавцы, в ней может быть много.

Отдельно стоит сказать по поводу строительных кооперативов. Покупки таких недостроенных квартир лучше избегать, если вы не являетесь опытным специалистом по недвижимости. Продажа пая в ЖСК не регистрируется в государственных реестрах. Потому всегда есть риск повторной перепродажи пая недобросовестным собственником или руководством кооператива. В итоге, одна и та же жилплощадь получает двух или даже более собственников, которые годами судятся с ЖСК и между собой. 

Другие методы купить и оформить строящуюся квартиру

Современное законодательство РФ постоянно меняется в сторону защиты прав покупателей недвижимости в новостройках. Застройщики обязаны работать только на основе ДДУ, а в текущем 2019 году вступает в силу требование переходить на кредитные программы и покупку через эскроу-счета. Покупатели, которые действуют строго в рамках закона, могут рассчитывать на защиту своих прав в суде и компенсацию убытков в случае нарушения сроков и т.д.

Но, как и в любой сфере, на рынке недвижимости также существуют альтернативные методы, позволяющие купить ли квартиру в строящемся доме, не привлекая внимания государства или банков, если покупатель имеет «проблемные» задолженности. 

К ним относятся:

• купля продажа имущественных прав;
• совместная собственность;
• договор купли-продажи на предварительной основе;
• перекупка закладных;
• дарственная.

Закон напрямую не запрещает использовать при покупке недостроенного жилья такие методы, но и не одобряет их. В случае нарушения ваших прав застройщиком или продавцом, вы окажетесь практически беззащитны с точки зрения закона. Более того, всегда есть риск, что вашу сделку суд признает недействительной. Из-за попытки сэкономить на налогах вы можете потерять квартиру, а, возможно, и деньги. 

А если вы хотите купить строящуюся квартиру в Краснодаре по-настоящему выгодно и надежно, обращайтесь за консультацией к нашим экспертам. Для пользователей портала помощь наших специалистов – бесплатна. Убедитесь сами – мы умеем выбирать лучшие новостройки на самых выгодных для вас условиях.