Изменения в Жилищном законодательстве в пользу дольщиков

С 1 января 2017 г. вступили в силу поправки к Федеральному Закону № 214 — основному документу, регулирующему долевое строительство. Чем он поможет дольщикам? В основном, новые поправки в жилищном законодательстве ужесточают требования, предъявляемые к компаниям-застройщикам.

Основные требования

1. Уставной капитал компании-застройщика отныне будет напрямую зависеть от площади запланированной постройки. Нередко заявленный размер капитала фирмы был равен 10 000 руб., а планируемая стоимость объекта была свыше 1 млн. руб. Больше такого парадокса не будет. Например, при площади застройки до 1 500 кв.м. уставной капитал должен быть не менее 2,5 млн. руб., при объеме в 500 000 кв.м. – его размер от 800 млн. руб. При отсутствии необходимой суммы капитала застройщик сможет начать строительство только под финансовое поручительство. 

Для дольщиков, вкладывающих свои “кровные” в новостройку, это хорошая новость. Теперь застройщик будет вести строительство только на свой капитал, задерживать сдачу дома ему будет не выгодно.

2. Деньги, внесенные дольщиками после регистрации договора в ЕГРП, отныне будут храниться на «эскро»-счетах. Получить их застройщик сможет только после передачи квартир покупателям.

Теперь средства дольщиков невозможно будет перекинуть на другой объект. На ваши деньги строят только ваш дом.

3. Основательно расширен перечень документации по строящемуся объекту для публичного просмотра.

Теперь на сайте застройщика требуется размещать проектную декларацию, образец договора о долевом участии, заключение эксперта, разрешение на строительство и подключение к коммуникациям, аудиторское заключение за истекший год. Также застройщик обязан предоставить сканы документов, подтверждающие его законную деятельность и право на землю. Ход строительства каждый месяц необходимо отражать в фотоотчетах. Эти требования обязательны и для жилищно-строительных кооперативов.

4. Условия договора о долевом участии должны совпадать с данными, указанными в проектной декларации на момент его заключения. Расхождения позволяют признать договор недействительным и дают возможность расторгнуть его через суд.

Утаил застройщик при подписании ДДУ важную информацию - смело подавайте в суд, вернете назад свои деньги или получите компенсацию (если не собираетесь расторгать договор с компанией).

5. Отныне в ДДУ можно зафиксировать стоимость покупаемой недвижимости как цену квадратного метра умноженного на общую площадь. Например, стоимость квадратного метра на момент покупки 40 000 руб., общая площадь квартиры 60 кв.м. Цена, указанная в ДДУ будет прописана как 2 400 000 руб. (40 000 руб. * 60). Размер площади квартиры, изменившейся в ходе строительства, не должен превышать 5%.

Когда стоимость так прописана, сразу видно, что оплачена только площадь своей квартиры. Доплата за лишние метры только в пределах 5% от общей площади квартиры, все, что сверх этой нормы теперь оплачивает застройщик. Например площадь по договору 40 кв.м., при обмере стала 43 кв.м. Но 5% от 40 это 2 кв.м., значит дополнительно нужно оплатить только 2 кв.м.

6. Введена финансовая ответственность за несоблюдение застройщиком сроков по устранению строительных недоделок (за каждый день просрочки 1% от суммы расходов).

Застройщику по закону на устранение недоделок дается 20 дней. Не уложится в этот срок - требуйте компенсацию.

7. С марта 2017 г. начнет работать компенсационный фонд. Все застройщики в обязательном порядке должны перечислять в фонд 1% от стоимости каждого объекта. Эти деньги предназначены для достройки проблемных домов и выплат пострадавшим дольщикам.

Для дольщиков этот пункт похоже самый важный. Ежегодно в фонд планируется вносить 20-25 млрд. руб. Этих средств с лихвой хватит на достройку “брошенных” домов. “Долгострои” должны уйти в прошлое.

8. Дольщик не может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если застройщик своевременно исполняет все обязательства, прописанные в ДДУ. В этом случае прекратить участие в долевом строительстве возможно только через суд.

Расторгнуть договор, если вы решили отказаться от покупки квартиры по собственным причинам, теперь можно только через суд.

Что может измениться после обновления закона

В первую очередь, изменения в жилищном законодательстве, в частности ФЗ-214, направлены на защиту прав покупателей. Количество проблемных объектов должно сократиться. Если застройщик не сумеет выполнить в полном размере принятые обязательства, то участник долевого строительства должен без хождений по судам и инстанциям получить положенную компенсацию. Строительство новых объектов будет идти преимущественно на средства компании, что повышает материальную заинтересованность застройщика в своевременной сдаче жилого комплекса.

Минус в том, что многие застройщики будут вынуждены брать банковские кредиты и соответственно повышать цены на квартиры.

Что касается застройщиков: небольшие слабые компании будут поглощены более сильными конкурентами, доля которых на рынке, соответственно, увеличится. Мелкие компании будут вынуждены объединиться или уйти с рынка. Данный процесс уже начался во многих российских городах. Это неизбежно приведет к плавному повышению стоимости квадратного метра на 5-10%, а по самым мрачным прогнозам на 20% и уменьшению количества новостроек.