Инвестиции в новостройки в 2025 году: плюсы, риски и реальная доходность

Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных и консервативных способов сохранить и приумножить капитал. Особенно стабильно в этой сфере себя чувствуют новостройки — жильё на первичном рынке традиционно привлекает инвесторов возможностью заработать ещё на этапе строительства.

Однако сегодня, в условиях высокой инфляции, роста ключевой ставки и нестабильности на финансовых рынках, стоит задаться вопросом: действительно ли покупка квартиры в новостройке — это надёжная инвестиция, или здесь всё же больше подводных камней, чем принято считать?

Разберёмся, какие цели преследуют инвесторы, в чём преимущества и риски таких вложений и на какую реальную доходность можно рассчитывать.

Нужна консультация

Зачем инвесторы вкладываются в новостройки

Мотивов несколько — от желания заработать на перепродаже до планов создать стабильный арендный бизнес. Рассмотрим самые частые цели:

▪ Перепродажа с прибылью

Если купить квартиру на этапе котлована или старта продаж, а продать ближе к завершению строительства или после ввода в эксплуатацию, можно получить прирост в 15–30% от вложенной суммы. Это особенно актуально в быстрорастущих районах с высоким спросом.

▪ Защита от инфляции

Недвижимость в России традиционно считается одним из самых устойчивых активов. Даже если стоимость квадратного метра временно проседает, в долгосрочной перспективе она почти всегда растёт. При инфляции в 12–15% в 2024–2025 гг. новостройки помогают «сохранить рубль» — особенно если инвестиции рассчитаны на несколько лет.

▪ Получение дохода от аренды

Квартиру можно сдавать — как на длительный срок, так и посуточно. Краткосрочная аренда требует больше усилий, но приносит большую прибыль. Например, в начале марта 2025 года доход от посуточной аренды составлял:

• Москва — 156 000 ₽/мес

• Сочи, Кисловодск — 120 000 ₽

• Санкт-Петербург — 117 000 ₽

• Казань, Ростов, Екатеринбург — 105 000 ₽

• Краснодар — 69 000 ₽

▪ Рост стоимости района

Опытные инвесторы выбирают районы с перспективой: рядом может строиться метро, благоустраиваться набережная, расширяться транспортная инфраструктура. Как только район «оживает», цены резко подскакивают, и квартира становится заметно дороже.

Преимущества инвестиций в новостройки

Инвестиции в первичную недвижимость имеют сразу несколько преимуществ:

• Высокая ликвидность. Квартиры в новых домах продаются быстрее и проще, чем в старом фонде.

• Меньший риск потерь. В отличие от акций или криптовалют, даже при падении рынка у вас остаётся физический актив.

• Гибкость целей. Можно купить «в долгую» под аренду или на короткий срок — под быструю перепродажу.

• Рост арендного спроса. В крупных городах аренда дорожает, особенно на фоне снижения доступности ипотеки — это делает новостройки более интересными для сдачи.

Пример: квартира, купленная в 2020 году за 6 млн рублей, к 2025 году могла подорожать до 9–10 млн. Если она сдавалась всё это время, совокупная прибыль легко превысит 70–90% от вложений.

Перезвоните мне

Риски и подводные камни

Несмотря на плюсы, риски при инвестициях в новостройки присутствуют:

❗ Задержка сдачи объекта

Даже при наличии эскроу-счетов и законодательной защиты, некоторые застройщики могут затягивать сроки. Это означает, что запланированная доходность откладывается, а ваши деньги «замораживаются» на неопределённый срок.

❗ Рыночные риски

В 2025 году аналитики отмечают нестабильность цен на первичном рынке. Повышенные ставки по ипотеке снизили спрос, что сдерживает рост цен на новостройки и усложняет перепродажу. Кроме того, цена на «вторичку» часто ниже, чем на новые квартиры — сразу после оформления собственности вы теряете эффект «новизны».

❗ Дополнительные расходы

• Ремонт и мебель (если квартира без отделки).

• Коммунальные платежи.

• Налоги.

• Управление арендой (если сдаётся).

Это всё нужно учитывать при расчёте реальной доходности.

❗ Завышенные ожидания

Одна из распространённых ошибок инвестора — ожидать быстрой и большой прибыли. В реальности окупаемость проекта может растянуться на 5–7 лет, особенно если квартира куплена в «переоценённом» районе.

Что показывает практика: реальные расчёты

Аналитики изучили данные сделок за 2024 год и пришли к интересным выводам:

• Если бы инвестор с 2019 по 2023 год ежегодно покупал по одной квартире за 10 млн руб., то в 2024 году он мог бы продать их все за 78 млн руб., а при вложении в ремонт — за 92 млн руб.

• Таким образом, доходность составила бы 56% без ремонта и 84% — с ремонтом.

Также установлено, что максимальной стоимости квартира достигает через 3–4 года после ввода в эксплуатацию — когда район «обжит» и появляется инфраструктура.

Мне нужны ответы

Разрыв между новостройками и вторичкой

Многих инвесторов пугает разрыв в ценах: новостройки стоят на 30–50% дороже «вторички». Но это объясняется отделкой, современными планировками, инфраструктурой и сроками сдачи. При этом после ввода дома в эксплуатацию новостройка сама становится вторичным жильём и часто требует дисконт при продаже.

Поэтому быстрая перепродажа после сдачи дома — не лучшая стратегия. Лучше подождать 2–3 года, сделать ремонт и продать по максимальной цене.

Как минимизировать риски

• Выбирайте надёжных застройщиков. Изучите историю компании, отзывы, соблюдение сроков.

• Анализируйте район. Наличие школ, транспорта, магазинов влияет на аренду и рост цены.

• Планируйте бюджет. Закладывайте все дополнительные расходы заранее.

• Делайте ремонт с прицелом на аренду или перепродажу.

• Не рассчитывайте на быстрый доход. Долгосрочная стратегия часто эффективнее.

Вывод: стоит ли инвестировать в новостройки в 2025 году?

Инвестиции в новостройки по-прежнему остаются актуальными, но в 2025 году требуют более взвешенного подхода. Необходимо тщательно выбирать объект, адекватно оценивать доходность и учитывать экономические реалии: высокий уровень инфляции, снижение спроса, рост аренды и ужесточение условий по ипотеке.

Если подходить к вопросу грамотно — новостройка может стать и выгодной инвестицией, и надёжным активом, защищающим капитал от обесценивания.