Что нужно знать перед тем, как взять ипотеку на жилье

Покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита — это не просто сделка с банком. Это важное финансовое решение, которое влияет на ваш бюджет, образ жизни и стабильность на многие годы вперёд. Чтобы избежать неприятных сюрпризов и выбрать наиболее выгодные условия, важно понимать, на что обращать внимание при оформлении ипотеки.

Разберём ключевые моменты, о которых стоит подумать ещё до подачи заявки.

Первоначальный взнос — чем больше, тем лучше

Первоначальный взнос — это та часть стоимости квартиры, которую вы платите из своего кармана. Всё остальное — оплачивает банк, предоставляя ипотечный кредит.

Чем больше ваш первоначальный взнос:

• тем меньше сумма кредита;

• тем ниже переплата по процентам;

• тем выше шанс одобрения ипотеки.

Для большинства программ минимальный взнос составляет 15–20% от стоимости жилья. Но если у вас есть возможность внести больше — это даст вам большую гибкость и более выгодные условия.

Важно: в качестве части первоначального взноса можно использовать материнский капитал, жилищные сертификаты и другие государственные субсидии. Их можно объединять с личными накоплениями.

Получить консультацию

Сумма ипотеки зависит от дохода и документов

В большинстве банков минимальный размер ипотечного кредита начинается от 300 000 ₽. А вот максимальная сумма — индивидуальна и зависит от вашего подтверждённого дохода, количества иждивенцев, региона, кредитной истории и других факторов.

Для оценки платежеспособности учитываются:

• официальная зарплата;

• доход от аренды имущества;

• дивиденды, гонорары, регулярные подработки (если подтверждены).

А вот алименты, стипендии, пособия и другие социальные выплаты в расчёт не идут — банки не считают их стабильным доходом.

Совет: предварительно рассчитайте, на какую сумму вы можете рассчитывать, в ипотечном калькуляторе или подайте заявку на одобрение в нескольких банках — это бесплатно и не обязывает вас к сделке.

Созаёмщики помогут увеличить лимит кредита

Если вашего дохода не хватает для получения нужной суммы — не отчаивайтесь. Вы можете привлечь созаемщика или поручителя.

Кто может стать созаемщиком:

• супруг/супруга;

• родственник (родитель, брат, сестра);

• коллега, друг или другой человек — по согласованию с банком.

Созаёмщик участвует в сделке наравне с основным заёмщиком и несёт солидарную ответственность по кредиту. Его доход прибавляется к вашему, и это позволяет увеличить сумму кредита.

Важно: у созаёмщика должна быть хорошая кредитная история, стабильный доход и готовность взять на себя обязательства.

Процентная ставка: ищите выгодные программы

Ипотечная ставка зависит от множества факторов:

• типа программы (обычная, льготная, семейная и т.д.);

• срока кредита;

• размера первоначального взноса;

• выбранного банка;

• способа подтверждения дохода.

Примеры ипотечных программ, на которые стоит обратить внимание:

• Семейная ипотека — сниженная ставка для семей с детьми;

• Господдержка — подходит для покупки жилья в новостройке;

• Военная ипотека — для военнослужащих;

• Региональные субсидии — в некоторых субъектах РФ действуют свои льготы.

Совет: не полагайтесь только на рекламу — узнайте у специалистов, на какие программы вы реально подходите. И сравнивайте не только ставку, но и эффективную переплату за весь срок.

Получить ответы

Срок ипотеки и ежемесячный платёж: ищите баланс

Вы можете оформить ипотеку на срок до 30 лет. Чем больше срок — тем ниже ежемесячный платёж, но тем выше суммарная переплата по процентам.

Пример:

• 2 млн ₽ на 15 лет — платёж около 22 000 ₽ в месяц;

• те же 2 млн ₽ на 30 лет — платёж около 14 000 ₽, но итоговая переплата в 2 раза больше.

Совет: выбирайте срок так, чтобы платёж не превышал 40–50% вашего ежемесячного дохода. Это поможет сохранять финансовую устойчивость и не допускать просрочек.

Что включено в платёж

Ежемесячный ипотечный платёж состоит из:

• основной суммы долга (то, что вы реально взяли у банка);

• процентов по кредиту;

• иногда — страховки (если включена в платёж).

Деньги обычно списываются с отдельного сберегательного счёта, который банк открывает при подписании договора. Дату списания можно выбрать самостоятельно — это удобно, если вы, например, получаете зарплату в определённый день.

Совет: держите на этом счёте сумму с запасом, чтобы избежать случайных просрочек. Банк может начислить пеню даже за один день задержки.

Кредитная история — ваш имидж в глазах банка

Перед принятием решения банк обязательно анализирует вашу кредитную историю.

Это документ, в котором отражены:

• все кредиты, которые вы брали ранее;

• просрочки, судебные иски;

• информация о созаёмщиках;

• факты закрытия счетов и реструктуризации.

Если в прошлом были проблемы с платежами — банк может отказать или предложить более высокую ставку.

Совет: перед подачей заявки запросите свою кредитную историю в любом из бюро кредитных историй (БКИ). Это бесплатно 2 раза в год. Если обнаружите ошибки — подайте запрос на исправление.

Дополнительные расходы

Ипотека — это не только ежемесячный платёж. Важно учитывать и разовые, и сопутствующие расходы:

• оценка недвижимости;

• страховка (имущество, жизнь);

• нотариальные услуги (если требуется);

• госпошлина за регистрацию договора;

• услуги риэлтора или юриста (если вы ими пользуетесь).

Совет: заранее составьте таблицу расходов на весь путь покупки — от подачи заявки до получения ключей. Это поможет избежать неожиданностей.

Что важно предусмотреть до подписания договора

Перед тем как подписывать ипотечный договор, убедитесь, что вы:

• поняли все условия и нюансы (ставка, платежи, штрафы);

• сравнили предложения от нескольких банков;

• рассчитали нагрузку на свой бюджет;

• не планируете крупных трат в ближайшие месяцы;

• готовы оформить страховку, если это условие банка.

Если вы сомневаетесь — лучше потратить пару дней на консультации и проверку документов, чем потом столкнуться с последствиями необдуманного решения.