Покупка квартиры в новостройке в рассрочку: плюсы, минусы и риски

На фоне высоких ипотечных ставок и снижения доступности банковского кредитования, покупка квартиры в рассрочку напрямую от застройщика вновь становится популярной альтернативой ипотеке. Для многих покупателей это реальный способ зафиксировать цену на жильё, избежать процентов и быстрее реализовать мечту о новой квартире. Однако такая сделка не так проста, как кажется на первый взгляд — у рассрочки есть и очевидные плюсы, и неочевидные подводные камни.

В этом материале расскажем, как работает рассрочка на новостройку, какие у неё преимущества и недостатки, какие риски стоит учитывать и что делать, чтобы обезопасить себя на каждом этапе сделки.

Что такое рассрочка на квартиру в новостройке

Ошибка: Контактная форма не найдена.

Рассрочка — это форма оплаты, при которой покупатель оплачивает стоимость квартиры частями, обычно без привлечения банка. Договор заключается напрямую с застройщиком. Главное отличие от ипотеки — отсутствие банковского кредита и процентов.

Однако в 2025 году условия таких сделок стали более разнообразными:

• в ряде случаев застройщики включают скрытые комиссии,

• иногда увеличивают цену квартиры при рассрочке,

• часто ограничивают срок действия рассрочки 1–3 годами.

Это требует особенно внимательного подхода к выбору условий сделки.

Преимущества рассрочки

✅ Нет банковских процентов

Рассрочка — это не кредит, значит, вы не платите проценты банку. Иногда это позволяет сэкономить сотни тысяч рублей.

✅ Гибкие условия

Многие застройщики готовы обсуждать условия: график платежей, сроки, размер первоначального взноса. Это даёт пространство для переговоров.

✅ Минимальные требования к покупателю

Нет необходимости подтверждать доход, собирать справки или иметь идеальную кредитную историю.

✅ Фиксация цены

Цена квартиры фиксируется на момент заключения договора, что важно в условиях нестабильного рынка.

Недостатки и ограничения

❗ Короткий срок оплаты

Застройщики редко предоставляют рассрочку дольше, чем на 2–3 года. Из-за этого ежемесячные платежи могут быть очень высокими.

❗ Высокий первоначальный взнос

В 2025 году многие застройщики просят минимум 30–50% от стоимости квартиры сразу.

❗ Финансовые риски при заморозке стройки

Если застройщик приостанавливает строительство, вернуть деньги будет сложно: рассрочка не защищена так, как банковская ипотека через эскроу-счета.

❗ Риски изменения условий

Некоторые компании оставляют за собой право менять условия рассрочки в одностороннем порядке.

❗ Ограничения на продажу квартиры

До полного погашения суммы рассрочки вы не сможете продать жильё или оформить его в залог.

Мнение Центробанка о рассрочках

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предупредила, что рассрочка несёт серьёзные риски как для покупателей, так и для застройщиков.

Основные тезисы:

• Рассрочка — это тоже долг, но он не отражается в кредитной истории. Банк не видит вашей нагрузки, а значит — высок риск отказа при будущей заявке на ипотеку.

• Переход на ипотеку не гарантирован, а обещания о снижении ставок могут не сбыться.

• Застройщики рискуют финансированием, если покупатели массово берут квартиры в рассрочку: эскроу-счета остаются пустыми, что лишает застройщика дешёвых проектных кредитов.

Можно ли взять квартиру в рассрочку, а потом оформить ипотеку?

Да, но с оговорками. Эта схема называется «рассрочка до сдачи + ипотека после ввода дома в эксплуатацию».

Как это работает:

1. На этапе стройки вы платите по рассрочке застройщику (например, ежемесячно или частями).

2. После сдачи дома вы оформляете ипотеку в банке и погашаете остаток долга перед застройщиком.

3. Если ставка по ипотеке на тот момент окажется низкой — это может быть выгодно.

⚠️ Но есть риски:

• К моменту получения ипотеки банк может отказать в кредите.

• Ставка может не снизиться (в 2024 году ожидали снижения, но ключевая ставка выросла с 16% до 21%).

• Аналитики SberCIB прогнозируют, что в 2025 году ставка ЦБ останется на уровне 21%, что сохраняет риск дорогой ипотеки.

Какие риски для покупателя

• Невозможность рефинансировать долг — при ухудшении финансового положения или росте цен на жильё.

• Юридическая незащищённость — многие договоры рассрочки не оформляются как полноценные ДДУ, а значит, не подпадают под защиту закона 214-ФЗ.

• Потеря жилья и денег — при банкротстве застройщика, особенно если эскроу-счёт не применяется.

Советы перед покупкой

Тщательно проверяйте застройщика

Ищите информацию о прошлых проектах, судебных разбирательствах, наличии аккредитации у банков и сроках сдачи объектов.

Изучайте договор с юристом

Не пренебрегайте консультацией: важно понимать, как прописаны штрафы, изменение графика платежей и досрочное расторжение.

Оцените свою платёжеспособность

Сможете ли вы платить 80–120 тыс. руб. в месяц в течение 1–2 лет?

Спросите о переходе на ипотеку


Если планируете использовать ипотеку после сдачи дома, убедитесь, что это прописано в договоре.

Альтернативы рассрочке 

• Семейная ипотека (от 6%, а в ряде случаев — от 3,5%) для семей с детьми.

• Ипотека с господдержкой (ставка 8%).

• Ипотека траншами — позволяет брать деньги частями, платя проценты только за выданный объём. Доступно, например, в Сбере.

• Снижение ставки за счёт единовременного взноса — например, в Сбере можно уменьшить ставку на 0,5–10% за счёт «Своей ставки».

• Покупка вторичного жилья — часто дешевле, можно въехать сразу.

Стоит ли брать квартиру в рассрочку в 2025 году?

Покупка жилья в рассрочку — это реальный способ получить квартиру без процентов и с меньшими бюрократическими барьерами. Но в 2025 году такой способ требует особенно внимательного подхода:

• Зафиксировать цену — плюс.

• Не платить проценты — плюс.

• Риски отказа в ипотеке, высоких ежемесячных платежей и недобросовестных условий — минус.

Если вы готовы изучить условия, привлечь юриста и проанализировать свою финансовую стабильность — рассрочка может быть хорошей альтернативой ипотеке. Но не для всех.