Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и окупить кредит

Если у вас появляется идея сдавать квартиру в ипотеке, и так окупить переплаты по кредиту, давайте рассмотрим возможные варианты.

Теоретически схема идеальна: оплата по займу осуществляется за счет платежей арендаторов, при этом семейный бюджет остается неприкосновенным. Но практика показывает, что не все так просто и радужно. В принципе, вы можете купить квартиру в ипотеку и сдавать ее жильцам, но при этом возникает множество правовых нюансов и сложностей. . 

Правовая сторона вопроса

В защиту тех, кто хочет сдавать квартиру в ипотеке, выступает федеральный закон «Об ипотеке», в котором однозначно сказано, что заемщик вправе извлекать доход из обремененной недвижимости.

Однако есть поправка, что сделать это можно только заручившись согласием заемщика, если обратное не прописано в договоре.

К сожалению, именно такой запрет банки очень часто прописывают в ипотечном договоре, причем максимально четко и недвусмысленно. 

Также нужно понимать, что даже если если соответствующий пункт в договоре не прописан, сдать квартиру в ипотеке в аренду можно исключительно для проживания.

В качестве коммерческой недвижимости использовать жилье с обременением не получится.

Позиции банков по аренде квартир в ипотеке

Чтобы ожидания не превратились в разочарования, обсудить возможность сдачи ипотечной квартиры с заемщиком следует еще на этапе выбора ипотечной программы. Вы можете прямо спросить об этом вашего кредитного эксперта. Также эту информацию нередко выкладывают на сайте банка.

Позиций, которых придерживаются финансовые организации, не так много:

1. Категорический отказ, четко прописанный в договоре. В этом случае сдавать квартиру не получится, это будет нарушением закона.
2. Банк выставляет ряд условий, при соблюдении которых владелец может сдавать квартиру в ипотеке. Изучите их заранее и определитесь, подойдут ли эти условия вам.
3. В договоре отсутствует соответствующий пункт, финансовая организация не имеет ничего против аренды жилья.

Выгоднее всего, конечно, вариант, позволяющий сдавать квартиру в ипотеке без ограничений. К сожалению, при этом чаще всего ипотечная ставка оказывается, наоборот, не слишком привлекательной. 

Почему банки против аренды квартир в ипотеке

Несмотря на то, что собственником жилья при покупке квартиры в ипотеку, являетесь вы, банк также имеет некоторые права на эту недвижимость, так как она выступает в качестве залога по ипотечному кредиту.

Если по какой-то причине ежемесячные платежи не вносятся в течение длительного периода, кредитор уполномочен выставить жилплощадь на торги. Средства, вырученные на аукционе, будут направлены на погашение ипотечного долга. Однако в случае найма квартиры под обременением, банк лишается права распоряжаться недвижимостью до окончания срока арендного договора. Кроме того, существует риск причинения ущерба жилплощади со стороны арендаторов. 

Что будет, если сдавать квартиру вопреки запрету банка

Прежде чем решиться на подобный шаг, стоит учесть, что финансовая организация имеет право в любой момент провести проверку недвижимости. Занимаются этим залоговые службы банка. В их компетенцию входит юридическая проверка залога и организация визитов с целью выявления нарушений. 

С какими последствиями может столкнуться заемщик, если будет выявлено, что в ипотечном жилье живут арендаторы:

1. На владельца накладывается штраф, сумма которого определяется банком.
2. Заемщик может увеличить процентную ставку ипотеки.

В случае злостных нарушений, может случиться самое неприятное. Банк выставляет требование о досрочном погашении займа, а при его выполнении приступает к принудительному изъятию и выставлению квартиры на торги.

Решение вопроса с запретом банка на аренду законным способом

На самом деле, даже если банк запрещает сдавать квартиру в ипотеке, у владельцев жилья есть возможности обратить текущее положение дел в свою пользу.

Первое, что стоит попробовать, это обратиться в банк за разрешением. Даже если изначально в договоре был прописан запрет на аренду, можно сделать попытку наладить диалог об изменении этого пункта договора. Всегда существует вероятность, что финансовая организация проявит лояльность к добросовестному клиенту и пойдет навстречу в этом вопросе. 

Как правило, срок рассмотрения подобных запросов занимает около недели. В случае, если решение положительное, в договор вносятся соответствующие изменения. Стоит быть готовым к тому, что банк может ввести ограничения, касающиеся срока аренды или определенных пунктов договора о найме. Кроме того, при подобном разрешении обычно значительно повышается сумма страховки. Соответственно увеличатся ежемесячные страховые взносы для заемщика. 

Второй вариант стоит использовать, в том числе, в случаях, когда диалог с финансовой организацией не увенчался успехом. Обратитесь в другой банк, который не имеет ничего против аренды жилья, и рефинансировать в нем свою ипотеку. Это значит, что вы получаете от нового банка сумму, необходимую, чтобы закрыть долг по текущим обязательствам, а вместо него получаете другой ипотечный договор от выбранного вами банка. В некоторых случаях вы получите не только возможность сдавать квартиру, но также более лояльные условия ипотеки.

Как правильно сдавать квартиру в ипотеке

Договор на аренду ипотечного жилья будет несколько отличаться от стандартного, т.к. в сделке будут участвовать не две, а сразу четыре стороны:

• заемщик, т.е. владелец недвижимости;
• арендатор;
• банк, как сторона, владеющая обременением на жилье;
• страховая компания, так как банки требуют обязательное страхование подобных сделок. 

Как видите, сдавать квартиру в ипотеке действительно можно. Однако подойти к этому следует взвешенно и заручившись согласием банка, чтоб не навредить себе и избежать дальнейших печальных последствий. 

Финансовая сторона вопроса

Напоследок, обсудим вопрос, поможет ли такой шаг окупить взносы по ипотеке. В принципе, такая схема вполне может быть эффективной, если арендная плата будет не ниже, чем ваш ежемесячный платеж по ипотеке. 

Практика показывает, что подобная схема очень хорошо работает в городах с населением от 300 тыс. человек до 1 миллиона. Здесь стоимость и востребованность аренды жилья вполне перекрывает ипотечные выплаты. В небольших городах этот вариант не сработает из-за низкого спроса и, соответственно, цены аренды. В «миллионниках» и крупных мегаполисах, чтобы ипотека окупилась, нужно очень вдумчиво подходить к выбору квартиры и самой ипотечной программы.

Что еще нужно знать при расчетах:

1. Особенно выгодно сдавать квартиру в ипотеке в случае использования программы с гос. поддержкой или по семейной программе (ипотека от 5 % и т.д.).
2. Если сумма аренды получается ниже, чем ипотечный платеж, попробуйте изменить условия банка, например, за счет увеличения размера первого взноса (например, материнским капиталом или субсидией для молодых семей), оформления более полной страховки или привлечения созаемщиков.
3. На первичном рынке эта схема начнет работать только после того, как дом будет сдан, а в квартире проведен ремонт. Т.е. первые 3-4 года вы будете оплачивать все платежи самостоятельно, зато здесь чаще встречаются предложения с выгодными процентами по ипотеке.
4. Вторичный рынок радует возможностью купить квартиру уже с ремонтом, а иногда даже сразу с жильцами. В спальных районах на такое жилье цены будут ниже, чем на новостройку. Но ставка будет выше, что скажется и на ежемесячном платеже.

Также помните, что после выплат всей суммы ипотечного займа вы сможете и дальше сдавать квартиру и получать прибыль, тем самым компенсируя возможные затраты первых лет ипотеки. Рекомендуем оформить договор и оплачивать налог в качестве самозанятого, официальный документ поможет избежать проблем в случае порчи имущества недобросовестными квартирантами. 

Получается, что сдавать квартиру и закрыть ипотеку «в ноль» можно, главное, заранее заручиться разрешением банка, изучить рынок аренды жилья в своем городе, и выбрать такой вариант, который позволит оплачивать обязательные платежи без нагрузки на семейный бюджет.

Есть вопросы? Мы ответим