Зачем нужен ипотечный брокер

Если вы планируете покупку квартиры в ипотеку, скорей всего, уже столкнулись с проблемой выбора лучшей ипотечной программы и сложностями в сборе документов. Разобраться во всем этом самостоятельно действительно сложно. Более того, нередко люди совершают ошибки, в результате которых получают отказ от банка. Поиски подходящей ипотеки, сбор справок и ожидание решения приходится начинать с нуля. Для людей, далеких от рынка недвижимости, существует простое решение.

Избежать проблем и выбрать самое выгодное кредитное предложение поможет ипотечный брокер, который станет для вас лоцманом среди «подводных камней» ипотечного кредитования. Что это за профессия, как работают ипотечные брокеры и какие услуги оказывают, мы решили рассказать подробно.

Чем поможет ипотечный брокер

Давайте представим, что вы – занятой человек, и просто не имеете времени на поиск оптимальной программы ипотечного кредитования. Или вы уже выбрали несколько предложений, но все они вызывают некоторые сомнения. А, может, вы вообще никогда не занимались покупкой недвижимости, и все эти проценты и расчеты для вас – «темный лес».

Тогда вам пригодится помощь профессионала, который проведет анализ вашего финансового положения, изучит предложения от банков, и поможет выбрать оптимальный вариант. Конечно, услуги ипотечного брокера не бесплатны. Но за счет экономии времени и будущей суммы выплат, они очень быстро окупаются.

По статистике покупатели недвижимости Краснодара используют разные методы поиска лучшей ипотечной программы:

1. Занимаются обзвоном банков для получения ипотеки – 40%.
2. Слушают рекомендацией друзей и знакомых – 22%.
3. Занимаются поиском информации в Internet – 6%.
4. Обращаются к специалистам или получают информацию другим путем – 32%.

Процент людей, пользующихся услугами ипотечных брокеров, пока не впечатляет. Основная причина – отсутствие у людей знаний о существовании такой профессии или отсутствие понимания, зачем платить кому-то за информацию, которую можно собрать и самому.

Но давайте представим, что вам предстоит:

1. Собрать данные по ипотечным программам в регионе. Часть информации вы получите на сайтах банков, другая доступна только после телефонного звонка или посещения отделения.
2. Сравнить процентные ставки, возможные сроки ипотечных выплат, рассчитать сумму переплаты. Ипотечные калькуляторы помогают в этом вопросе, но они далеко не точны, и часто там не учитываются какие-то платежи, комиссии, обязательные страховки и т.д.
3. Изучить собственные финансовые возможности. Исключить из списка программ те, где сумма ежемесячного платежа будет для вас слишком высокой. В принципе, здесь справиться можно и самому. Но процесс это – трудоемкий. Да и при расчете платежа вы можете ошибиться, так как на предыдущем этапе не узнали о страховке или других сопутствующих выплатах.
4. Оценить, стоит ли обращаться в выбранный банк, высок ли риск получения отказа. Здесь без специалиста справиться практически невозможно. Придется просто обращаться в кредитные организации и ждать решения.

Но есть и другой путь. Вы обращаетесь к ипотечному консультанту, и опытный профессионал проводит всю описанную работу быстро и точно. А потом еще и помогает получить положительное решение.  

Как работает ипотечный брокер

Итак, вы решили – нужен ипотечный брокер и обратились к специалисту. Что происходит дальше? От вас потребуются честные ответы на множество вопросов, также на консультацию брокер может попросить взять с собой те или иные документы.

При первом посещении специалист должен выяснить:

• вашу финансовую ситуацию и кредитоспособность;
• сведения о вашем трудоустройстве (где вы работаете, как долго, есть ли риск увольнения в обозримом будущем и т.д.);
• наличие уже имеющихся кредитных обязательств;
• возможность привлечения созаемщиков;
• ваши пожелания, т.е. какое жилье вы хотите получить и т.д.

Кроме того, кредитный брокер проверит вашу кредитную историю, убедится, что вам, в принципе, могут предоставить кредит. Если существуют какие-то критически важные проблемы, вы об этом узнаете, и получите советы, как можно улучшить ситуацию.

В случае, если собранные сведения позволяют претендовать на ипотеку, брокер переходит к выбору кредитной программы.

Что должен далее выполнить специалист:

1. Выбрать для вас программу, максимально соответствующую вашим пожеланиям, требованиям и возможностям.
2. Помочь собрать и составить документы таким образом, чтобы максимально повысить ваши шансы на одобрение кредита. Это может быть привлечение созаемщиков, грамотное оформление справок, составление заявления и т.д.
3. Собрать все документы и оформить ипотечное досье.

Далее ипотечный брокер лично передает пакет документов и составленное досье в выбранный банк. Вам остается только ждать решения, которое в случае помощи специалиста почти всегда оказывается положительным.

Как только будет принято положительное решение по вашему вопросу, ипотечный консультант связывается с вами, а также помогает оформить страховку, получить документы на приобретаемое жилье в оценочной компании. Специалист обеспечивает вам полное юридическое сопровождения до момента подписания вами ипотечного договора с банком. Он становится вашим представителем на всех этапах приобретения жилья, а потому очень важно выбрать лучшего ипотечного брокера, которого вы сможете себе позволить.

Когда нужен ипотечный брокер

Как вы уже поняли, ипотечный брокер – это просто квалифицированный посредник между вами, человеком, желающим оформить ипотечный кредит, и банком. Он прекрасно ориентируется на рынке банковских услуг вашего региона, знает все «подводные камни» рынка недвижимости. От него вы всегда своевременно сможете получить исчерпывающую информацию о размерах займа, сроках его выплат, основных условиях и штрафных санкциях в случае нарушения вами условий предоставления ипотеки.

Советы и консультации

В принципе, помощь такого специалиста будет не лишней даже если вы – постоянный клиент какого-то банка, и уже определились с ипотечной программой. Консультация у брокера поможет вам понять, что вас ждет на самом деле. Профессионал проведет анализ выбранной программы, расскажет о дополнительных расходах, подберет альтернативные варианты, если в этом будет смысл.

Неустойчивое финансовое положение

Кроме того, ипотечный брокер нужен, когда банк на словах может относится к вам самым лучшим образом, но на деле вы попали в категорию клиентов, с которыми организация кредитор сотрудничает весьма неохотно. При этом совсем не обязательно быть злостным неплательщиком по кредитам или еще как-то «проштрафиться» перед банками.

В такие категории нередко попадают:

• фрилансеры и самозанятые;
• индивидуальные предприниматели (владельцы небольшого бизнеса);
• люди, работающие по одноразовым контактам или часто меняющие место работы.

Во многих случаях брокер сможет убедить банк предоставить вам ипотеку, даже если вы не соответствуете требованиям идеального клиента и не сможете на 100% подтвердить свою платежеспособность или официальный доход.

Наличие долгов и обязательств

Часто заемщик, пытаясь произвести на кредитора более выгодное впечатление, недоговаривает о своем реальном положении:

• текущих обязательствах;
• просроченных платежах;
• судимостях;
• долгах по алиментам;
• штрафах и т.д.

Банки быстро выявляют несоответствия, и это становится причиной отказа в ипотеке. Задача брокера в подобных случаях заключается в том, чтобы заранее закрыть все возможные вопросы, и превратить в «глазах банка» вас в желанного клиента.

«Неликвидное» жилье

Еще одна проблема – выбор объекта недвижимости. В случае новостроек банки охотно идут навстречу покупателям. Но приобретение квартиры на вторичном рынке может вызвать проблемы. Например, если вы хотите купить квартиру со сложной перепланировкой, банк будет смотреть на подобную сделку с неохотой. Хороший специалист сможет вам помочь в получении ипотечного кредита даже в таких сложных случаях.

Экономия средств и времени

С помощью ипотечного брокера, которые работают, в том числе в Краснодаре, вы, в первую очередь, экономите время и деньги. Брокер сможет добиться для вас не просто предоставления ипотеки, но выбрать самую выгодную программу, а нередко – еще и добиться льготной ставки.

Нанятый вами специалист также расскажет вам, о чем в таких случаях банкиры умалчивают:

• как уменьшить переплаты по ипотеке;
• где храниться закладная;
• как снизить ставку по существующей ипотеке;
• как перенести ипотеку в другой банк или сменить программу внутри банка;
• как получить льготы на имеющуюся ипотеку;
• как продать или сдать в аренду жилье, находящееся в ипотеке и т.д.

Кроме того, от своего брокера вы узнаете, как банк поступает с заемщиками, которые просрочили платеж по тем или иным причинам. Подскажет, как можно избежать проблем и даже в случае форс-мажора договориться с банком об отсрочке или реструктуризации.

В случае, если заявка на получение ипотеки поступает в банк поступает от агентства, рассмотрение заявления сокращается в разы. Многие агентства недвижимости и брокеры сотрудничают с крупными банками на постоянной основе, в результате могут предложить вам более выгодные условия, чем при прямом обращении в банк. Если ваш ипотечный брокер сумеет снизить процентную ставку даже на 1%, это сэкономит вам сотни тысяч рублей.

Как избежать ошибок при выборе специалиста

При выборе ипотечного брокера обязательно изучите его репутацию, поищите о нем информацию в интернете. Хорошо, если у брокера или агентства есть свой сайт, где представлены официальные документы, а также перечень банков, с которыми организация сотрудничает. С другой стороны, репутация – вопрос времени, и начинающий брокер может оказаться отличным специалистом. Готовы ли вы доверить свою репутацию новичку на рынке услуг, каждый решает сам.

Существуют известные в профессиональной среде признаки недобросовестных брокеров и агентств, с которыми лучше не иметь дела. Обращайте внимание на описанные ниже ситуации.

«Гарантия ипотеки – 100%»

Если вам обещают 100% получение кредита, стоит задуматься. Важно понимать, что даже самый лучший ипотечный брокер не может гарантировать вам положительное решение банка. Грамотный специалист всегда об этом предупреждает.

Иначе ведет себя недобросовестный брокер или низкоквалифицированный специалист. Такой консультант возьмет с вас деньги за работу, а затем просто извинится за то, что с получением ипотеки не получилось. При этом в договоре, скорей всего, будут указаны «консультационные» или «информационные» услуги, никаких гарантий получения ипотеки там не окажется. В результате вы просто потеряете деньги.

«Мы вам сделаем справку»

Еще один способ понять с кем вы имеете дело – это, так называемый, провокационный вопрос. Если на просьбу сделать вам справку о доходах или трудоустройстве вам ответят согласием, можете смело уходить и не жалеть о «потере» консультанта.

Брокеры не имеют права самостоятельно делать такие документы, это незаконно. Более того, подобные организации давно известны банкам. А потому лучшее, на что вы можете рассчитывать после того, как ваша «справка» попадет в банк, это появление вашей фамилии в «черных списках» всех банковских организаций.

В худшем, на пороге банка вас встретят сотрудники полиции с обвинением в мошенничестве и подделке документов. Банки имеют возможность проверить на подлинность предоставленную вами справку 2-НДФЛ, а потому раскрытие подлога — это только вопрос времени.

Вопрос предоплаты

В случае, если специалист по ипотечному кредитованию требует у вас 100% предоплаты, не поленитесь более тщательно навести о нем справки. Профессиональный брокер также работает на условиях предоплаты, но в этом случае вы оплачиваете сумму, необходимую, чтобы покрыть расходы на составление ипотечного досье, далее может потребоваться компенсация каких-то других расходов. Но оплата комиссии взимается только в случае успешного получения ипотеки.

И самое главное, никогда не работайте «на доверии». Всегда заключайте договор об оказании услуг. Ипотечный брокер будет представлять вас в банке, он должен быть официально вашим доверенным лицом.

Даже если вы просто хотите получить консультацию, договор – обязателен. Защищайте доступ к вашей конфиденциальной информации и собственные расходы. Профессионалы сами предложат вам грамотное оформление всех документов. Во всех остальных случаях лучше не рисковать.

Особенности работы ипотечных брокеров в России

В США и странах Европы специалисты этого сектора давно уже стали обыденностью.  Ипотечное кредитование, а также посредники-консультанты на этом рынке, известны со Средних веков. В России до революции также существовали ипотечные брокеры, но при СССР банковский сектор был крайне ограничен, и эта профессия исчезла за ненадобностью. Потому современный институт ипотечных брокеров, как и само ипотечное кредитование, Россия позаимствовала в странах Запада.

 Главным отличием таких специалистов в РФ от коллег в Европе заключается в том, что в России они работают преимущественно с риэлтерскими компаниями. Впрочем, подобный вариант принят в США, там брокеры также активно сотрудничают с риелторами и банками. В то же время в Европе такие специалисты объединяются в независимые компании, сотрудничество с другими игроками рынка кредитования или недвижимости там считается минусом.

В любом случае, современный ипотечный брокер – это специалист, который является посредником между банком, риелтором и клиентом, а также страховщиками и оценочными компаниями. Человек выбравший эту профессию совмещает в себе несколько специальностей и должен обладать для этого достаточно высокой квалификацией.

Идеальный ипотечный брокер должен быть одновременно:

• экономистом и маркетологом, знающим конкретный сегмент рынка недвижимости;
• немного банкиром, который рассчитает процент риска при сделке;
• специалистом по недвижимости региона, который обладает большим опытом заключения ипотечных сделок;
• немного юристом, способным разобраться в договорах и тонкостях предоставления ипотеки.

Лучшие брокеры сочетают все перечисленные навыки. Потому с их помощью вы сможете получить не только консультацию, но и профессиональное сопровождение сделки на всех этапах, от выбора ипотеки и сбора документов до заключения договора купли-продажи и оформлению всех документов.