Как можно продать долю в новостройке, которая еще строится

Законодательство России позволяет выкупить долю в строящемся доме заранее, инвестируя в него свои накопления. В будущем данные инвестиции помогут получить готовое жильё по цене, ниже рыночной.

Однако изменение жизненных обстоятельств иногда вынуждает продать долю в строящейся квартире или доме. В таком случае провести процедуру следует соответственно закону и с наименьшими финансовыми потерями.

Законодательная база

Действия с недвижимым имуществом подлежат обязательному регулированию со стороны государственных контролирующих органов. В Российской Федерации основным органом является налоговая инспекция.

Нормативные акты, которые регулируют процедуру:

• Гражданский кодекс РФ;
• Закон под № 214 “О правилах участия в долевом строительстве”.

Долевая собственность – это владение объектом недвижимости двумя или более собственниками.

Отношения могут возникнуть в браке, по договору дарения, наследования или при долевом участии в строительстве. Все условия участия фиксируются в специальном документе.

ДДУ (Договор долевого участия) – это формально оформленная договоренность между компанией–застройщиком и физическим (юридическим) лицом о финансовом участии последнего в возведении дома. В результате вложения личных денег в стройку дольщик по окончанию строительства получает оговоренную заранее квартиру (долю) в построенном доме.

Обратите внимание! С 01. 07.2018 прямая продажа строящихся новостроек от застройщика запрещена. Теперь все сделки происходят только с участием банковского сопровождения, а с 01.07.2019 только через счета эскроу.

Как продать свою долю

Продать долю в новостройке не получится по стандартной процедуре, поскольку здание ещё не зарегистрировано и не введено в эксплуатацию. В таких случаях применяют схему заключения трёхстороннего договора по переуступке прав на долевую собственность.

Договор переуступки (цессии) – это трёхсторонний законодательный акт, в котором фиксируется передача права требования от застройщика готовой доли в доме (квартире) по истечению определённого времени. В данном случае к третьей стороне (цессионарию) могут переходить не только права, но и обязанности по договору долевого участия.

В этом же договоре необходимо уточнить момент получения согласия застройщика на продажу доли в квартире (доме). Когда соблюдение пункта обязательно, то утвердительный ответ следует оформить письменно. Предварительно нужно уведомить застройщика о намерении продажи доли, тоже письменно (заказным письмом с уведомлением). Если данный пункт обязателен, то согласие следует получить в письменном виде, предварительно уведомив о намерении продажи своей доли в новостройке, тоже письменно (желательно заказным письмом с уведомлением).

Варианты перехода юридических аспектов по договору цессии доли дома (квартиры):

• произведен полный расчет с застройщиком – только право требования доли в готовом доме;
• график платежей исполнен не полностью – переходят и обязанности полной оплаты строительства по договору.

Независимо от того, осуществляется продажа доли в квартире или доме, формальная процедура согласования происходит одинаково для всех, необходимо:

1. Письменно проинформировать других собственников о намерении продажи.
2. Указать стоимость продаваемого недвижимого имущества.
3. По истечению одного календарного месяца можно выставлять на продажу долю, если никто из долевых собственников не изъявил желания её купить.
4. Если поступит письменный отказ совладельцев купить долевую собственность раньше месяца, то право реализовать появиться с момента получения на руки документа.
5. Выставить на продажу.

Внимание! Предварительно следует определиться с ценой доли квартиры (доли в доме), для этого проанализируйте текущую стоимость на аналогичные квартиры.Чтобы ускорить процесс продажи, можно уменьшить цену на 1-5%.

Варианты продажи долей

Однако не всегда получается продать долю недвижимости по законной схеме. На процедуру влияет круг собственников и другие ситуации, которые разберем ниже подробнее.

Без согласия других собственников

В юридической практике встречаются случаи категорического отказа других собственников от продажи доли, и тогда приходится решать спор в суде. Иногда инстанция суд принимает решение о принудительной продаже недвижимости по просьбе других совладельцев.

Принудительное выделение доли – применяется в ситуациях, когда владение частью недвижимости долей никак не влияет на качество жилищных условий владельца. Такими случаями являются:

• доля является незначительной;
• собственник долевых квадратных метров не использует их по назначению;
• долю нельзя выделить в действительности натуре (она не пригодна для реального использования в качестве жилья).

Существуют и другие варианты реализации доли без согласия других собственников:

• Заключение договора дарения. Оформить дарственную на покупателя, а расчеты произвести по договорённости;
• Оформление кредита под залог доли в квартире или доме. Взять наличные в банке под залог доли квартиры или дома, и передать её кредитору для дальнейшей реализации.

Несовершеннолетние

Владение долей вместе с детьми усложняет процедуру продажи, как части доли квартиры или дома, так и полноправного владения данной недвижимостью.Продать долю, оформленную на несовершеннолетнего ребенка, немного сложнее, чем собственную. В любом случае, дело придется иметь с опекунским советом по делам несовершеннолетних, который должен дать своё согласие на реализацию доли ребенка.

Получить документ удастся только в случае наличия у ребёнка хороших жилищных условий сейчас. При этом продажа его доли не ухудшит в будущем текущее положение дел.

Обратите внимание! Реализовать долю в квартире получится только в том случае, если помещение состоит более чем из одной жилой комнаты (Письмо Правительства под № 120 от 30 октября 2007 года).

Список документов

Договор переуступки прав требования доли в новостройке подлежит обязательной государственной регистрации в Российском реестре. Для осуществления процедуры продажи доли квартиры (дома), необходимо подготовить пакет документации по списку:

• общегражданские паспорта всех участников процесса;
• договор долевого участия между застройщиком и продавцом доли в квартире или доме;
• согласие застройщика (в случае необходимости);
• справка от застройщика о текущем положении расчетов между сторонами;
• договор переуступки (цессии);
• согласие совладельцев с обеих сторон и законной супруги (супруга);
• выписка из ЕГРН о внесении изменений нотариусом в реестр;
• согласие банка (если квартира оформлена в ипотеку и задолженность не погашена);
• ипотечный договор.

Важно! Перед покупкой доли к квартире (доме) в новостройке следует проверить доступные данные о застройщике (состояние дел, отзывы). Внимательно изучить сам договор перед подписанием.

Налоги и регистрация

Покупка доли в квартире или доме по договору цессии должна быть узаконена методом регистрации изменений в Росреестре с уплатой госпошлины и налогов в пользу государства. Размер пошлины определяется суммой стоимости доли и составляет 0,5%.

Уплата налогов зависит от обстоятельств дела и может составлять 13% (НДФЛ с физического лица, получившего доход - продавец) или отсутствовать (если владение недвижимостью было зафиксировано больше трёх лет назад).

Также не облагаются налогом сделки, стоимостью до миллиона рублей, а от сумм свыше этой суммы 1 млн учитывается только разница между числами. Продать долю в квартире или доме в новостройке не составит труда, если подготовиться к процедуре и согласовать заранее все необходимые аспекты.