Встречная покупка недвижимости

Люди покупают квартиры для самых разных целей. Кто-то инвестирует в недвижимость, кто-то стремится обзавестись собственной жилплощадью. Иногда новое жилье требуется при переезде из города в город. А бывает, что люди хотят расширить существующую площадь или, наоборот, избавиться от излишков жилья и получить при этом выгоду. В случае, если такое жилье оказывается единственным, и жить семье в период покупки-продажи негде, прибегают к такой схеме, как встречная покупка квартиры.  Давайте разберемся, что это такое.

Покупатель и продавец одновременно

Встречная покупка жилья – это сделка по купле-продаже недвижимости, при которой продавец жилья одновременно выступает покупателем. Это сложная цепочка операций, при которой человек на деньги, вырученные от продажи своих квадратных метров, одновременно приобретает новое жилье. Такие сделки обычно сложны и без помощи риелтора их провести почти нереально. 

В принципе, вы можете попробовать и самостоятельно провести встречную покупку, такие «обмены» возможны по взаимной договоренности. Но здесь могут возникнуть сложности:

1. Синхронизация действий. Новую недвижимость нужно успеть купить в сжатые сроки. Цена недвижимости меняется на рынке очень быстро. И вы рискуете оказаться в ситуации, когда вырученной суммы окажется недостаточно на покупку желаемых квадратных метров.
2. Документальное оформление. В договоре должны быть прописаны сроки передачи денежных средств, а также возможность последующего проживания в уже проданном жилье определенное время.
3. Проверка «чистоты» сделки. Иногда в таких цепочках участвуют несколько покупателей-продавцов. Как при «сложных обменах», известных с советских времен. И здесь возникают дополнительные риски оказаться жертвами недобросовестных участников сделки.

Лучше всего при участии в таких цепочках пользоваться услугами надежных специалистов, и тогда все риски будут сведены к минимуму.

Основные типы сделок

Продажа жилья со встречной покупкой может включать в себя несколько участников, каждый из которых стремится получить необходимый результат.

Специалисты сделки встречной купли-продажи классифицируют с учетом их условий:

1. Равноценные. Одинаковая сумма продажи и покупки.
2. С доплатой. Продавец к полученной от реализации квартиры сумме добавляет собственные средства, чтобы купить более дорогое и, чаще всего, просторное жилье. К этому же типу относят обратный вариант. На покупку новой квартиры тратится меньше средств, а оставшуюся сумму продавец использует по своему усмотрению.
3. Съезд. Люди продают две и более квартир для приобретения одной квартиры или дома с последующим совместным проживанием.
4. Разъезд. После продажи жилья на вырученную сумму необходимо приобрести несколько квартир и/или комнат.

Независимо от выбранного варианта, все договоренности по встречной покупке недвижимости проводятся на основе предварительных договоренностей. Далее заключаются договора. Желательно, чтобы все они были подписаны в один день, в идеале, завизированы у одного нотариуса. Это снижает возможные риски.

Налоги при встречной купле-продаже

По закону, если вы владеете недвижимостью более 3 лет, налоги при продаже платить вам нет необходимости. Другое дело, когда необходимость совершить сделку встречной покупки понадобилось владельцу недвижимости, которую он купил не так давно. 

В этом случае вам нужно оплатить НДФЛ от суммы продажи в указанные законом сроки, как и при любом варианте получения прибыли.

Но у вас есть целых два налоговых вычета:

1. Налоговый вычет продавца. В случае единственной продажи в текущем году он может составлять до 1 000 000 рублей.
2. Налоговый вычет покупателя.  Он равняется стоимости покупки, но не может превышать 2 000 000 рублей.

Разберемся на примерах. Допустим, при встречной сделке вы продаете квартиру за 6 млн рублей. А покупаете за 3,8 млн. рублей. Для простоты будем считать, что никаких других сделок по продаже недвижимости вы в текущем году не проводите.

1. Используем максимальный вычет при продаже.
   6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб.
2. Стоимость покупки превышает максимальный вычет. Потому вычитаем 2 млн. рублей:
   5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.

Далее высчитываем 13% от полученной суммы, и узнаем, какой налог придется заплатить. В случае встречной покупки квартиры в ипотеке, проценты и другие выплаты по кредиту не учитываются.

Приведем еще один пример встречной продажи, если собственник владеет недвижимостью до 3 лет. Продать квартиру удалось за 1, 45 млн. рублей. А новую вы покупаете с доплатой за 1,9 млн рублей.

1. Вычет при продаже:
   1 450 000 – 1 000 000 = 450 000 руб.
2. Вычет при покупке (цена менее 2 млн, потому вычитаем просто стоимость жилья)
   450 000 – 1 900 000 = - 1 450 000 руб.

Таким образом, налог в этом случае платить не надо. Более того, если итоговая сумма выходит отрицательной, вы можете не использовать налоговый вычет при продаже или применить его частично, т.к. решение о сумме вычета принимает продавец. Оставшаяся часть вычета от продажи может применяться позже, в случае новых сделок с недвижимостью в том же году.

Встречные покупки в Краснодаре

Статистика по сделкам купли-продажи квартир в Краснодаре показывает, что встречные покупки занимают до 80% сделок на вторичном рынке. Как правило, это происходит из-за желания улучшить жилищные условия семьи. 

Стоимость обмена комнаты на отдельную одно- или двухкомнатную квартиру в случае встречной покупки в 2019 году может составить от 600 000 до 1 200 000 миллионов рублей. Все зависит от состояния продаваемой недвижимости и района.

На втором месте по сделкам такого плата находится встречная покупка в новостройках. Чаще всего продают уже полностью оформленные и даже обжитые квадратные метры. А взамен стараются приобрести жилье большего размера, в том числе, в недостроенных домах. При грамотном оформлении сделки продавец может жить в старой квартире до момента постройки дома. Но здесь всегда есть риск оказаться владельцем «долгостроя». Покупатель выселит вас в оговоренные сроки, и вы останетесь без крыши над головой. Учитывайте подобные риски в случае подобных сделок. 

Третье место занимают сделки по съезду и разъезду. Здесь сложно указать на какие-то цены или сложности, очень многое зависит от целей и выбранных районов.

Такие сделки объединяет повышенная сложность, а сам процесс всегда требует длительного времени на поиск подходящих вариантов. Так что придется запастись терпением.

Желания и возможности

Встречная покупка – не самый простой вариант изменить свои жилищные условия. Например, для улучшения можно воспользоваться и другими методами. Например, вы можете оформить ипотеку или рассрочку. А когда старая квартира будет продана, внести эти деньги в счет погашения кредита.

Чтобы определить, подойдет ли вам встречная покупка, воспользуйтесь такими советами:

1. Проведите свои собственные исследования рынка жилья. Поймите, что есть у вас, и что вы хотите получить в итоге. Оцените возможную сумму доплаты или выгоды при заключении сделки. Если вы владеете стандартным или, как его еще называют, типовым жильем, то на сайтах или в газетах вы сможете найти много вариантов с указанием приблизительной цены.
2. Определитесь, сможете ли вы сами провести сделку. Мы рекомендуем обращаться к специалистам. Слишком много возможностей встречная продажа дает недобросовестным людям. 
3. Посчитайте, надо ли вам будет платить налоги. Если да, не забывайте, что вся ответственность за своевременно заполненную декларацию и выплаты лежит на вас. Не забудьте об этом при планировании расходов.

Но лучше всего – посоветуйтесь с опытным специалистом по недвижимости. Он сможет пояснить вам, на что вы можете рассчитывать, в какие сроки, и насколько такая сделка будет выгодной в вашем случае.

Как найти покупателя или продавца

В Краснодаре рынок сейчас акцентирован на секторе наиболее доступного жилья. Учтите это, если выставляете на продажу квартиру большой площади. Чем дороже ваше жилье, тем дольше придется ждать покупателей. Мы рекомендуем сначала выставить на продажу свою квартиру, и только потом начинать искать жилье по вкусу.

Имейте в виду, что как только вы ставите свое жиле на продажу, первыми визитерами будут, так называемые, «туристы» на языке риелторов. Это либо те, кто просто приценивается, либо представители агентств недвижимости. Причем агентов, скорее всего, будет больше.

Постарайтесь еще в телефонном разговоре выяснить, с какой целью человек интересуется жильем, и что может предположить взамен. Так вы заметно сэкономите свое время. 

Одновременно и сами приценивайтесь. Вы также можете стать «туристом», и присматриваться к разным вариантам. Возможно, такой вариант поможет вам быстрее найти того самого партнера по сделке встречной покупки. 

А лучше всего, экономьте время и силы. Специалисты всегда готовы помочь в поиске наилучших вариантов продажи квартиры со встречной покупкой. Процедура это непростая, в том числе, с юридической точки зрения, требует определенного опыта и знаний. Что-то вы можете сделать самостоятельно, но на этапе работы с документами без специалистов вам все равно не обойтись.