Рефинансирование ипотеки: что это и выгодно ли получателю

Все мы иногда сталкиваемся с финансовыми проблемами, а порой просто видим, что есть возможность платить меньше, чем по текущему кредиту. В обоих случаях на помощь приходит рефинансирование ипотеки. Давайте вместе разберемся, что это такое и зачем это нужно делать.

Что такое рефинансирование

Суть процедуры рефинансирования заключается в переоформлении ипотеки на более выгодных для заемщика условиях. Чаще всего это снижение процентной ставки по кредиту. Кроме того, при рефинансировании возможен вариант получения суммы, которая будет превышать размер текущего долга по ипотеке. То есть вы закроете старый заем, но при этом откроете новый на более выгодных условиях и на большую сумму. Это будет выгодно, если вы окажетесь в тяжелом финансовом положении и не сможете регулярно вносить текущие платежи, либо в случае, когда вам срочно нужны деньги, но получить их неоткуда.

Такая “финансовая подушка” позволит вам избежать просрочек выплат даже в случае потери работы или в иных сложных обстоятельствах.

Если у вас есть проблемная ипотека, рефинансирование кредита не должно вызвать больших проблем. Некоторая часть заемщиков считают, что перекредитоваться получится только в другом банке. На самом деле это условие совсем не обязательно. Когда вы заключаете договор на получение ссуды, в нем всегда включен пункт о том, что ставка не будет изменяться на протяжении всего срока его действия. Так что даже если появится новая кредитная программа с более выгодными условиями, вам все равно придется платить процент, который указан в договоре. Именно в таком случае выгодным будет рефинансирование у своего кредитора. 

Это позволит:

• уменьшить сумму ежемесячного платежа;
• снизить размер общей переплаты.

Помните, банк всегда охотно пойдет навстречу добросовестному заемщику, у которого нет просрочек или других штрафов по кредиту.

Выгоды рефинансирования

Приведем несколько ключевых моментов, когда перекредитование ипотеки будет вам только на руку, и вы сможете получить максимум выгоды от процесса. Рефинансирование — это не страшно: зачастую лишь полезно.

Ухудшение семейного бюджета

Возьмем ипотеку среднего размера. При таком кредите уменьшение ставки даже на 1% существенно снизит размер платежей. Допустим, размер кредита составит 3 млн. рублей сроком на 180 месяцев под 12%. Ежемесячный платеж составит 36 тыс. рублей. Если ставка будет составлять не 12, а 11 процентов, то ежемесячно вы будете экономить 2000 рублей. А при определенном везении и снижении ставки на 2% платеж составит всего 32 тыс. рублей. Затевать рефинансирование стоит только когда ставка снизится на 1-2%. Уменьшение на 0.5% или меньше будет мгновенно “съедено” различными комиссиями и оформлением документов. Вы и банк попросту останетесь при своих.

Пол срока до полного погашения

Многие заемщики считают, что одинаковый ежемесячный платеж будет одинаково гасить как процент, так и “тело” кредита. Это неверно. Банк всегда сначала закрывает процент по ипотеке, и только потом гасит основную сумму. Соответственно, если у вас была ипотека сроком на 10 лет, а платите вы по ней уже 7 год, рефинансирование не имеет никакого смысла. За этот срок процент по ипотеке уже погашен, и вы выплачиваете только “тело” кредита. Перекредитация ничего не изменит.

Объединение двух ипотек

У многих заемщиков возникает вопрос, можно ли рефинансировать ипотеку, если у вас два займа. Ответ положительный. Рефинансирование происходит по тем же правилам, по которым пересматривают единичный кредит на покупку жилья. Если объединить обе ссуды, то вы только выиграете. Вам придется выплачивать только одну ипотеку вместо двух, при этом вполне возможна существенная финансовая экономия.

Нюансы и подводные камни

Никогда не забывайте, что все банки, рефинансирующие ипотеку, будут стараться извлечь из этого максимальную выгоду. А если у них будет возможность отказать вам в этой процедуре, будьте уверены, они постараются это сделать, но только на законных основаниях.

Всегда при подписании кредитного договора внимательно читайте все бумаги!

Запрет или комиссия

Самый простой способ не дать вам снизить процентную ставку – это банальный запрет или штраф за ее изменение, который будет вписан в договор. То есть вы либо совсем не сможете рефинансировать свою ипотеку, либо вам придется заплатить существенную комиссию, которая сведет все к нулю.

Обременение на объекте залога

Если жилье, которое вы приобрели по ипотеке, находится под обременением или другими санкциями, до полного их прекращения недвижимость являться объектом залога. Такой подход практикуется массово. В результате вы не сможете рефинансировать ипотеку без согласия двух сторон. 

В таком случае потребуйте в банке письменное подтверждение об отказе передачи залога, который не дает вам рефинансировать ипотеку. Любое финансовое учреждение не имеет права удерживать заемщика таким способом. Вам могут попробовать отказать в надежде, что вы не знаете своих прав и смиритесь с таким положение вещей. Если вам отказали в передаче залога, закон всегда будет на вашей стороне.

Проблема в сумме перекредитации

Любая организация, которая занимается кредитованием, имеет свою внутреннюю систему оценки финансовых возможностей заемщика. Допустим, вы получили ипотечный займ размером в 5 млн. рублей. Нет никаких гарантий, что другой банк выдаст вам 3 миллиона под рефинансирование вашей ипотеки. Если вы не внушили доверия новому кредитору или запрашиваемая сумма оказалась мала, вы можете взять созаемщика или обратиться в другой банк.

“Принудительное” страхование

По закону вас нельзя принудить заключить договор страхования с какой-то конкретной компанией, например, с компанией-партнером кредитора. С другой стороны, кредитная организация может отказать вам без объяснения причин в случае вашего отказа от такого предложения. В остатке получается своеобразная вилка – вас нельзя заставить по закону, но можно отказать в случае, если вы не хотите соблюдать некоторые условия. Это никак не противоречит действующему законодательству. 

Как пример такого страхования можно привести Сбербанк. Условие, при котором банк, рефинансирующий ипотеку, выдаст кредит – оформление договора с СК “Сбербанк”. Такая страховка может оказаться вам совсем невыгодной, но кредитор будет на этом настаивать. Перед заключением договора на рефинансирование четко оговорите страховые моменты. Уточните, что у вас уже есть страховка, и спросите, будет ли она действительна при перекредитации. Нет никакого смысла платить одновременно две страховки.

Каждая компания, которая выдает вам кредит, всегда ориентируется на получение выгоды. Чаще всего фирмы стараются избегать льготных государственных программ. Как правило, в этот перечень входит работа с семьями военных, предпринимателями и т. д. 

Обратите внимание! Если банк вам показывает определенные цифры и убеждает, что лучшего предложения вы не получите, не поддавайтесь. Тщательно все проанализируйте и взвесьте. Обратитесь к консультантам. Это поможет вам избежать ошибок и введения вас в заблуждение.

Процентная ставка

Спорить с цифрами никто не будет. Но разница между тем, что вам могут предложить, будет составлять от 15 до 30%. Вы всегда можете затребовать полный расчет по рефинансированию вашей ипотеки, и попросить рассказать о плюсах, которые вы получите, если пойдете на это.

Что включает в себя перекредитование

Если вы решились на процедуру изменения ипотечной программы, вам понадобится:

• пройти оценку разных комиссий;
• заказывать экспертов-оценщиков заново;
• снова оформить документы и собрать все необходимые для получения ипотеки бумаги.

Вся бюрократия от начала до конца – это снова ваша задача. Если вы на это решились, то не поленитесь в письменном виде запросить бумаги, которые будут регламентировать все платежи и взносы.

Краткая памятка 

Эти подсказки помогут вам избежать ненужных финансовых трат:

1. Всегда смотрите на процент снижения ставки.
2. Обратите внимание на срок погашения долга.
3. Убедитесь, что банк готов вас перекредитовать.
4. Проверьте, чтобы сумма, которую вам готовы предоставить, была больше остатка задолженности по текущему кредиту.
5. Получите согласие банка на рефинансирование.
6. Соберите все необходимые документы, как делали это при получении ипотеки.

Перекредитация пройдет без проблем и затруднений, если вы действительно заинтересованы в этом и готовы приложить усилия для получения выгодного варианта. Изучите ваши права и требуйте их соблюдения. Если у вас остались вопросы или в процессе перекредитации возникли сложности, обращайтесь к нашим экспертам. Мы всегда готовы помочь.