Покупка квартиры в новостройке через эскроу счет

Безопасность взаимных расчетов при покупке квартиры интересует обе стороны. Особенно заинтересованы в дополнительных гарантиях участники долевого строительства при возведении новостроек. Прецеденты с мошенническими действиями со стороны застройщиков еще до сих пор случаются, поэтому с 2019 года все сделки с недвижимостью будут проводиться только через счета эскроу.

Что это за счет?

Эскроу – это специализированный счет в банке для проведения операций с отсрочкой платежа. Простыми словами, средства, размещенные на нем, перейдут к контрагенту (продавцу) только при наступлении определенных событий. Введение счетов эскроу обусловлено ужесточением контроля со стороны государства. Теперь деньги участников долевого строительства девелопер получит при выполнении всех условий договора между сторонами. 

Такими условиями могут быть:

• регистрация квартиры в Росреестре;
• получение оговоренных материальных ценностей (акции, облигации);
• переход права собственности на движимое имущество.

Банк в данном случае будет выступать гарантом выполнения всех условий договора. При невыполнении обязательств перечисленная сумма денег будет полностью возвращена владельцу счета.

Счета эскроу в долевом строительстве используются для обеспечения надежности сделки для покупателя. Продавец или застройщик получит деньги только после перехода права собственности к покупателю.

Нововведения в ФЗ 214

После многочисленных жалоб граждан на мошеннические действия со стороны застройщиков и затягивание сроков сдачи объектов, Президент России В. Путин внес несколько серьезных предложений, утвержденных Правительством. С 2017 года введены обязательные взносы от застройщиков в Компенсационный Фонд для дольщиков в размере 1,2% от суммы, указанной ДДУ. В июле 2018 начали действовать поправки к Федеральному закону №214 «О порядке проведения взаиморасчетов между контрагентами» (до июля 2019 девелопер может выбирать прежнюю схему или банковское сопровождение). 

Разберем основные изменения в законе по пунктам:

• с 01 июля 2019 года все сделки по приобретению недвижимости будут проходить только с использованием эскроу счетов;
• требования к застройщикам – работа в сфере строительства больше трёх лет, 
• расходы на административные нужды не могут быть больше 10% от общей суммы строительства;
• реализованных проектов по стройке у претендента должно быть больше 5 тысяч квадратных метров;
• при допущении срыва графика стройки разрешение на новые объекты получить не удастся.

Также предприятие должно быть финансово устойчивым и не иметь задолженностей перед бюджетом.

Счета эскроу для застройщиков

Переход на новую систему для застройщиков приведет к смене общей схемы взаимодействия сторон по расчетам.  Теперь использовать средства дольщиков непосредственно на строительные работы недопустимо. Для дополнительного финансирования придется воспользоваться банковским кредитованием.

Купить квартиру в новостройке на стадии возведения по договору долевого участия можно будет, как и раньше, по сниженной цене. В свою очередь, Центральный банк обязуется кредитовать застройщиков по ставке не больше 5% годовых.

Схема взаиморасчетов между сторонами будет происходить следующим образом:

• застройщик и покупатель подписывают договор ДДУ в банке, в котором указывают цену имущества и условие для перехода денег на счет продавца;
• покупатель перечисляет на счет эскроу оговоренную сумму;
• строительная компания выполняет условие, указанное в договоре;
• заблокированные средства перечисляются на счет застройщика.

Проверяет условия выполнения договора сотрудник банка. Если условия трехстороннего договора не исполнены, то банк отдает деньги покупателю и расчет с застройщиком не происходит.

Как открыть счет эскроу?

Через счета эскроу можно провести любую сделку по передаче имущества от одного субъекта к другому с привлечением гаранта (банка). Открыть такой вид счета может любое физическое или юридическое лицо. 

Процедура открытия стандартная и состоит из следующих шагов:

1. Предоставление клиенту на ознакомление тарифов на обслуживание и образца договора счета эскроу.
2. Обсуждение условий сотрудничества и внесение поправок в договор (при необходимости).
3. Подписание договора и тарифов;
4. Открытие счета;
5. Внесение суммы денег, оговоренной в договоре.

Договор счета эскроу всегда включает в себя три стороны:

• продавец;
• покупатель;
• контролер сделки – в данном случае банк.

В некоторых случаях при заключении договора эскроу не в банковском учреждении контролировать условия выполнения договора может специализированная компания. Для открытия счета нужно представить документы, подтверждающие личность, для физических лиц или регистрационные для юридических лиц. Открытие и обслуживание счета не требует дополнительной оплаты. Закрыть счет нужно в течение полугода с момента введения дома в эксплуатацию.

Важно! Денежные средства, размещенные на эскроу счете, застрахованы на случай банкротства банка (максимальная выплата составляет 10 миллионов рублей).

Какие банки работают по новой схеме?

Выбирать банк может только застройщик, поскольку именно в этом же учреждении будет оформлен кредит на возведение новостройки. 

Кредитование застройщиков могут осуществлять только те учреждения, которые соответствуют определенным условиям:

• присутствие лицензии на предоставление банковских услуг;
• наличие кредитного рейтинга на уровне «А» (АКРА) или « ruA» (ЭкспертРА);
• нахождение в списке регулятора на участие в кредитовании долевого строительства.

Эскроу счет для физических лиц могут открывать не только банки, указанные в списке регулятора (можно найти на официальном сайте ЦБ РФ). Для проведения сделок купли-продажи недвижимости, ценных предметов искусства, движимого имущества можно использовать эскроу счета, открытые в любом из разрешенных регулятором банков России.

Преимущества и недостатки сервиса

Новая система расчетов в долевом строительстве между сторонами выгодна для покупателей жилья, однако усложняет жизнь застройщикам. Рассмотрим основные преимущества изменений в законе:

• безопасность сделки обеспечена на высоком уровне;
• контроль над сроками возведения со стороны банка-держателя счетов эскроу;
• соблюдение графиков строительства, поскольку средства для работ будут использоваться кредитные, и платить лишние проценты застройщику невыгодно.

Минусы поправок:

• повышение стоимости жилья в новостройках;
• ограниченная сумма страхования;
• сокращение количества застройщиков ввиду новых высоких требований.

Вся ответственность за правомерность проведения расчетов в долевом строительстве теперь ложится на банки. 

Введение новых условий по ведению расчетных операций через эскроу счета обеспечит сохранность денег для покупателей и поможет избежать мошеннических операций на рынке недвижимости России.