Падает спрос, цены растут - что с недвижимостью Краснодара

Несмотря на макроэкономические процессы и общее снижение покупательского спроса, недвижимость Краснодара и края стабильно дорожает. Как всегда, лидером по относительному росту осталась краевая столица. Краснодар вошел в ТОП-5 самых дорогих городов России, уступив место только Москве и Уфе. Так, согласно опросу, проведенному SuperJob, около 51% респондентов назвали Краснодар дорогим городом.

Другими дорогими городами Краснодарского края остаются курортные жемчужины. Бесспорно, в абсолютном значении (а не в относительном подорожании) лидирует Сочи. Но конец ноября 2022 года квадратный метр стоит в среднем 319 тысяч рублей. А это уже претендент на лидерство среди самых дорогих городов по всей стране.

В Геленджике в ноябре 2022 нужно отдать за «квадрат» 227 тысяч рублей. В Анапе – 142 тысячи рублей. Причем скорость подорожания недвижимости в Геленджике почти в три раза выше, чем в Анапе, которая с лета 2022 потеряла около 3 тысяч рублей за квадратный метр в абсолютном выражении.

Не так успешно, как Краснодар, но продолжают дорожать Новороссийск и Ейск. Стоят они соответственно 136 и 81 тысячу рублей за «квадрат».

Относительно стабильна цена более мелких курортных городов, пока не могущих конкурировать с Сочи или Анапой. Туапсе удерживает цену 125 тысячи рублей за квадратный метр. За «квадрат» в Горячем Ключе нужно отдать 107 тысяч рублей за метр. Исключение – Темрюк. Он ускоренно дорожает, прибавив почти 17 тысяч рублей за квадратный метр: с 90 до 106 тысяч рублей буквально за полгода.

Новостройки Краснодара

Интересная ситуация сложилась на первичном рынке Краснодара. Самая высокая цена характерна для первичного рынка. Так, за октябрь-ноябрь за квадратный метр среднестатистической краснодарской новостройки нужно отдать 131 тысячу рублей. Подорожание постепенное, но неуклонное.

Сейчас сложилась парадоксальная ситуация, сравнимая с автомобильным рынком. Каждый желающий приобрести новостройку в Краснодаре при выходе из агентства сразу теряет около 15-17%, если захочет продать только что приобретенное жилье. Это связано с кардинальной разницей между первичкой и вторичкой. Так, в среднем вторичка Краснодара стоит 108-109 тысяч рублей за квадратный метр.

Получается большая разница и возникает аналогия с авто, огромную цену которого покупатель «теряет», только выйдя из автосалона, потому что покупка с рук сразу срежет часть стоимости машины, даже если на ней никто не успел поездить.

Теперь новостройки Краснодара стали аналогичным авто, которое имеет смысл покупать только в том случае, если заинтересован пользоваться им сам и надолго.

Причины таких завышенных цен на новостройки разные:

• большая кредитная нагрузка на застройщиков;
• подорожание материалов при сохранении обычных темпов трат;
• нестабильность спроса – то он очень высокий, то резко спадает.

Однако сейчас на рынке Краснодара около 90 застройщиков, поэтому конкуренция регулирует цены, не давая им опосредованно расти вверх не по законам рынка.

Вторичный рынок и политика

Вторичка постепенно растет, несмотря на снижение спроса на новостройки. Большой вклад сделали переселенцы из Херсона. Эвакуированные жители получают сертификаты на приобретение жилья. Насчитывалось около 2000 тысяч сертификатов только за первую неделю выдачи. Всего на продажу в Краснодарском крае выставлено 60 тысяч объектов, которые можно купить с использованием этого сертификата. Это постепенно сказывается на вторичном рынке недвижимости. Предполагается, что уже в ближайшие месяцы это добавит 5-8 тысяч рублей за квадратный метр на вторичку Краснодара.

Вклад вносят и инвесторы, а также переселенцы из Крыма. Сейчас в Крыму жилье подешевело на 10%. И если крупные города, такие как Севастополь, Симферополь и Ялту, такие процессы почти не затронули, то небольшие городки и поселки, особенно в северном Крыму, потеряли около 20% стоимости. Можно сказать, в среднем цены вернулись к тем, что были год назад до всероссийского подорожания недвижимости. При этом в ряде поселков обвал цен заметно ускорился и сравнялся с уровнем 2020 года.

Если откуда то убыло, куда-то прибыло. Сейчас инвестиции в Российский Юг почти полностью переходят в Краснодарский край. Еще заметнее эти процессы будут ближе к весне, когда все больше желающих захотят присмотреть жилье на юге перед курортным сезоном.