Обзор рынка недвижимости Краснодара на 2019 год

В текущем 2019 году вступят в силу значительные изменения на законодательном уровне, касающиеся финансирования многоквартирной застройки и оформления сделок купли-продажи квартир от застройщика. Это не может не отразиться на рынке недвижимости, в том числе, в Краснодаре. В 2018 году регион стал одним из лидеров по объемам застройки, рынок активно развивается, в город приходят новые застройщики. Но что будет в ближайшем будущем? Стоит ли торопиться с покупкой квартиры или, наоборот, имеет смысл подождать июля, когда новые правила вступят в силу? Чтобы разобраться в цифрах с ситуацией в Краснодаре, мы подготовили обзор рынка недвижимости, в котором отражается текущая ситуация, а также собраны прогнозы экспертов.

Стратегия застройки Краснодара

В конце 2018 года руководство Краснодарского края и самого города приняло решение ограничить застройку в пользу проектов, которые имеют крупную инфраструктуру, что поможет развитию отдельных районов Краснодара и пригородов. Этот фактор мы решили отметить отдельно в рамках обзора, так как стратегия развития города напрямую связана с формированием стоимости жилой недвижимости.

Администрация города отдает предпочтение, так называемой, комплексной застройке. И готовы выделять участки большой площади для строительства жилых комплексов и микрорайонов. Но в центральных, хорошо развитых районах города для такого строительства площадей в Краснодаре уже нет. А потому большая часть новостроек будут возводиться в, так называемых, спальных районах. При этом рост спроса на жилье в Краснодаре постоянно увеличивается, что привлекает крупных игроков рынка к реализации проектов в городе.

Изменение финансирования новостроек включает в себя отказ от долевого финансирования строительства в пользу использования кредитных средств.

Подробно мы писали об этом  в прошлых публикациях. Это повышает надежность сделок, но может негативно сказаться на ценовой политике. С другой стороны, в сочетании с принятой стратегией развития города этот закон способствует вытеснению с рынка небольших компаний-застройщиков, в то время как для крупных игроков эти перемены не столь критичны. Так что вопрос о возможном повышении цен остается открытым.

Обзор изменения цен 2014-2019

Краснодарский край – один из привлекательных регионов РФ для внутренней миграции. Потому и сфера жилой застройки развивается крайне активно. В последние годы Краснодар лидирует по количеству возводимого жилья. Но все равно, спрос остается высоким, что соответствующим образом влияет на ценообразование.

Цены на жилье за последние 5 лет для новостроек и вторичного жилья

Большая часть новостроек возводится в новых районах и пригородах Краснодара. С одной стороны, создаются интересные проекты комплексной застройки, с другой – удаленность от центра и отсутствие развитой инфраструктуры являются объективным минусом. Конечно, все понимают, что через некоторое время многие из новых районов станут даже привлекательнее, чем старая городская застройка. Здесь удобные планировки, продуманные решения. Но все это – вопрос будущего, о прогнозах мы поговорим в обзоре чуть ниже. А пока желание жить в давно благоустроенном районе повышает спрос и, как следствие, цены на вторичный жилой фонд. Такая ситуация на рынке недвижимости закономерна. И будет сохраняться еще не один год.

Изменение средней цены на квадратный метр жилья в Краснодаре за первый квартал 2019

В текущем году в связи с ожидающимися переменами в финансировании многоквартирной застройки наблюдается определенный ажиотаж, который и влияет на ценовую политику. Обзор рынка недвижимости 2019 года показывает, что люди особо активно занимаются оформлением долевого участия в существующих проектах. И ожидают после изменений в июле 2019 года еще большего повышения цен. Насколько это мнение обосновано, узнаем уже через несколько месяцев. Некоторое повышение себестоимости застройки прогнозируют практически все эксперты. Но нужно быть осторожным, высока вероятность, что ажиотаж спадет, и стоимость покупки покажется вам необоснованной.

Ситуация на вторичном рынке

Большинство людей, которые собираются приобрести жилье, изначально ориентируются на вторичный рынок. Но собственники таких квартир всегда завышают цены ввиду того, что объект покупки расположен в удобном районе с развитой инфраструктурой. Близость больниц, школ и транспортных узлов – это несомненный плюс, который соответствующим образом влияет на цену для покупателя.

На сегодняшний день данные обзора рынка жилой недвижимости в Краснодаре показывают, что ни возраст жилья, ни износ коммуникаций не снижает привлекательности вторичной недвижимости. И новострои пока что проигрывают из-за того, что сама локация и благоустроенность старых построек гораздо выше и надежней.

Обзор стоимости вторичной недвижимости в Краснодаре 2019

Но в перспективе многие риелторы считают, что через несколько лет ситуация начнет меняться, и в варианте долгосрочного вложения средств в итоге выиграют владельцы нового жилья. Стоимость новостроек растет уже сейчас, например, в Юбилейном районе это уже очень заметно. Здесь стоимость жилья в новых домах резко выросла после введения запрета на строительство новых домов. Если раньше квартира стоила от 55 тыс. руб./м², то сейчас цена подскочила до 75 тыс. руб. Это коснулось также и домов старой застройки, но в меньшей степени.

Причины изменений стоимости квартир

Продавцы недвижимости и застройщики с учетом изменения норм и правил строительства не могут четко сориентироваться в ценовой политике. Сформировать и утвердить цену для компаний сейчас весьма непросто. До тех пор, пока продавцы и застройщики не придут к общему знаменателю для определения стоимости жилья на рынке. она будет завышена. Подобная ситуация в Краснодаре уже была в 2009 году. Как вы, должно быть, помните в 2008 году в экономике страны произошел заметный спад активности, связанный с мировым кризисом. В итоге, спрос на новостройки временно снизился, и многие застройщики в панике сильно занизили цены. Все, кто связан с недвижимостью, в данный момент боятся оказаться в той же ловушке и продешевить. Потому и сегодня обзоры ценообразования в сфере жилой недвижимости Краснодара крайне аккуратны, и никто не дает точных прогнозов.

Высока вероятность, что следующий обзор рынка недвижимости 2019, например, проведенный в конце года, принесет много сюрпризов. Также не стоит забывать, что рынок жилья весьма чувствителен к изменению курса валют. Большинство домов возводятся не только из отечественных материалов, а стоимость импорта всегда изменяется в случае валютных колебаний.

Этот параметр также сложно предугадать, как и влияние изменений в структуре финансирования застройки на итоговую себестоимость. Кредитные программы для застройщиков находятся в процессе разработки, условия мало кому известны. Потому на данный момент прогнозы строить не решаются даже эксперты.

Намного проще со вторичным рынком – здесь стоимость будет колебаться вслед за среднерыночной. Как формируются цены на вторичном рынке, можно понять, если появится желание изучать анализ рынка недвижимости в разные годы и в разных регионах, также эту информацию можно получить у профессиональных риэлторов.

Подведем итоги: когда и что покупать

Как видите, рынок недвижимости Краснодара в текущем году нестабилен и с трудом поддается прогнозированию. И наш обзор не станет исключением.

Основные факторы, которые могут повлиять на изменение цены:

1. Новые правила финансирования жилищного строительства.
2. Возможное снижение спроса на жилье в переходный период.

Покупатели недвижимости, которые рассматривают эту покупку как инвестицию, в ближайшее время снизят активность, так как многие люди решат переждать и посмотреть, как новая система будет работать. Спрос немного спадет, что также отразится на цене. Но сам факт кредитного финансирования, скорей всего, повысит себестоимость постройки. Как эти факторы будут взаимодействовать, покажет время. А мы, в свою очередь, будем изучать ситуацию и помогать вам новыми обзорами.

Мы рекомендуем взвешенно подходить к решению о покупке жилья. Изучать динамику изменения цен в обзорах рынка недвижимости и на сайтах статистики, которую регулярно размещают в открытом доступе. Также не забывайте внимательно изучать репутацию застройщика, даже наличие эсроу-счета не спасет вас от возможного «долгостроя». Да, деньги вы не потеряете даже в случае банкротства строительной компании. Но потерянное время вам никто не вернет. А в случае возникновения вопросов, задавайте вопросы экспертам нашего портала.