Конец льготной ипотеки и влияние на рынок недвижимости Краснодара

В январе 2023 года изменились условия льготной ипотеки, что обозначает фактическое окончания действия этого предложения. Официально ставка по льготной ипотеке повысилась до 8% годовых. Повышение на 1 пункт (по сравнению с 7% в 2022 году) можно назвать небольшим. Но такой повышенный уровень не сильно отличается от обычных условий ипотеки, не считающейся льготной.

Лимиты по стоимости оказались прежними:

• до 12 миллионов для приобретения жилья в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• до 6 миллионов на другие регионы.

Первоначальный взнос составляет 15%. Такие условия льготной ипотеки продлены по решению президента до июля 2024 года. Пониженная ставка действует все время действия ипотечного кредита.

Есть более низкие ставки, но они подходят не всем. Семейная ипотека доступна под 6%, Дальневосточная – 2%. Для семейной ипотеки с 2023 года произошли изменения: теперь оформить семейную ипотеку всем гражданам РФ, у которых есть 2 и более ребенка младше 18 лет на момент заключения кредитного соглашения.

Особенности действия льготной ипотеки в Краснодаре

В отличие от дальнего востока, для Краснодара и края в целом нет льготных кредитных условий, при этом цены относительно высокие.

Фактические ставки разные:

• самые высокие ставки в РНКБ – 8 % годовых;
• в Совкомбанке – 7,9 %;
• Промсвязьбанке, ВТБ, СБЕРЕ – 7,7 %;
• Газпромбанке – 7,6 %;
• банке Открытие – 7,3 %.

По сути, можно сказать, что при текущих ценах в Краснодаре льготная ипотека фактически заканчивается – она по условиям сравнивается в обычной, которая была 2-3 года назад.

Застройщики не торопятся следить за рынком

В Краснодаре наблюдается специфическая ситуация: застройщики испытывают дефицит покупателей, но даже при сверхприбыли не хотят снижать цены. Это становится дополнительным триггером, ограничивающим покупку жилья и заставляющим людей (не важно – в ипотеку или при живых деньгах) присматриваться к другим южным городам как альтернативе. Застройщики не прибегают к «уловкам»: введению дисконтов, скрытых скидок и других спецпредложений. Это отталкивает даже тех покупателей, кто «колебался» и вполне мог купить жилье в краевой столице.

Например, в январе-феврале наблюдался типичный сезонный спад, характерный для южных регионов. Но жилье продолжает строиться. Как результат – почти 40 % объектов в Краснодаре остаются не проданными. В связи со снижением первичного рынка дорожает вторичка – специалисты предполагают, что в ближайшие полгода-год нет предпосылок, что квадратный метр вторичного жилья догонит новостройки. Тем не менее, застройщики рассчитывают именно на подорожание вторички, поэтому не снижают цену.

А если покупать как инвестицию

Если недвижимость приобретается как инвестиционный инструмент для прибыли или просто попытки сохранить деньги, то можно сказать, что Краснодар себя исчерпал. Если раньше можно было купить жилье на юге в новом доме всего за 60-65 тысяч за «квадрат», сейчас такое окно возможностей закрылось. В качестве вложения можно попытаться обратить внимание на пригород Краснодара. Можно выбрать ближайшие поселки: Яблоневский, Серверный. Плодородный или Лазурный, которые сейчас де-факто стали частью города, или более удаленные, но именитые станицы. Среди самых известных: станицы Новотитаровская, Динская, Северская, поселке Агроном.

Станица Северская сейчас считается самой перспективной. Она находится буквально на границе Республики Адыгея, поэтому становится частью популярного туристического маршрута. При этом она очень близко расположена к Краснодару – буквально за 50-65 минут уже с учетом пробок можно доехать до центра города. При этом Северская дешевле соседних населенных пунктов, например, поселка Ильского, дом в котором сейчас стоит от 4 миллионов рублей.

И как приятный стимул инвестиций в краснодарское жилье можно привести в пример небольшой городок – Курганинск. Он находится на расстоянии 128 км от Краснодара.

За последние 2 года недвижимость в нем подорожала на 400 %! У него развита собственная промышленность, имеется хорошая транспортная развязка. По сравнению с другими небольшими городами в нем довольно легко найти работу. А в связи с льготной ипотекой и пандемийной тенденции «выбираться на природу», он подорожал более, чем в 4 раза. Если в феврале 2020 на вторичном рынке «квадрат» в Курганинске стоил около 18,5 тысяч рублей, то к февралю 2023 квадратный метр вырос почти 87 тысяч. И кому-то даже повезло продать недвижимость по такой цене! Так что нет пределов инвесторскому совершенству, тем более, Краснодарский край для этого – настоящая находка.