Как в новостройке узаконить перепланировку: согласование и другие нюансы

При покупке квартиры в новостройке нередко бывает так, что устраивает все, кроме планировки. О том, каким образом можно договориться с застройщиком и выполнить перепланировку еще на этапе постройки дома, мы уже писали ранее. Сейчас мы поговорим подробнее о другой ситуации, когда жилье уже построено, но желание что-то изменить в ней у владельцев имеется. Разберемся, когда и какие варианты согласования потребуются, изучим возможности самостоятельной перепланировки. Кроме того, разберемся, как действовать, если вы уже начали что-то менять, а разрешения не получили.

Виды перепланировок в новом доме

Казалось бы, самое простое и логичное решение – это сразу выбрать новостройку с подходящей планировкой.

Но в реальности все не так просто. Ниже мы привели несколько популярных причин для такого решения:

1. Новостройки в подходящем районе не совсем подходят под потребности семьи.
2. Выгоднее купить однокомнатную квартиру, но сделать из нее большую студию, чем брать готовые студии меньшей площади.
3. Застройщик продает большие студии, из которых можно сделать две комнаты, а, может, даже выделить место для кухни-столовой.
4. Помещения в домах монолитной застройки продают со свободной планировкой.

Самый простой путь – согласовывать перепланировку с застройщиком. Даже если дом (этаж) уже полностью готов, строительная компания может предложить свои услуги по решению документальных вопросов и непосредственному выполнению работ. Но это не всегда удобно, и тогда согласованием и разрешениями приходится заниматься самостоятельно.

Что можно изменить

В современных новостройках уже на этапе проектирования стараются предусмотреть возможность какой-то перепланировки под разных собственников. 

Самое широкое поле для фантазии предлагают в монолитных строениях. В домах такого типа практически вся нагрузка ложится на внешние стены и внутренние колонны, которые поддерживают перекрытия. Но не стоит забывать, что и тут есть определенные нормы и ограничения, нарушив которые вы не сможете согласовать перепланировку квартиры и узаконить ее.

Другие виды застройки предполагают, что нагрузка перекрытий распределяется на всю поверхность несущих стен. Они обычно выполняются из прочного материала, и по правилам даже врезать дверь или окно в такую стену разрешают далеко не всегда. Зато внутренние не несущие перегородки можно сносить полностью, передвигать, делать в них арки, дверные проемы и т.д.

Сведения, которые помогут в вопросе выбора проекта:

1. Проектная документация от застройщика. Поможет выяснить все нюансы и особенности строительства.
2. Расположение несущих стен. Поможет понять, нужна ли вам подробная документация и серьезные согласования, или будет достаточно уведомить соответствующие инстанции о перепланировке. 
3. Схема коммуникаций (вода, электричество, отопление, канализация, вентиляция). Существует целый ряд ограничений на перепланировки, связанные с перемещением расположения кухни, ванной, санузла, изменение расположения батарей и т.д.

Чем больше вы будете знать о своем жилье, тем лучше. Правильно будет привлечь к процессу специалистов из профильных организаций (например, проектное бюро), которые точно скажут, какие решения без проблем пройдут согласование, а какие – нет.

Запреты при перепланировке

Существуют общие правила, которые действуют для любого жилья, независимо от типа и особенностей застройки.

Какие действия никогда не пройдут согласование:

1. Перепланировки, из-за которых специалисты не смогут добраться в случае необходимости к коммуникациям общего пользования.
2. Перепланировка, при которой ранее жилые комнаты станут непригодными для жилья, особенно важно, чтоб эти перемены не затронули интересы соседей.
3. Изменение нагрузки на несущие колонны и стены, нарушение их целостности в случае, если такие перемены несут риск разрушения строения или других аварийных ситуаций. 
4. Нельзя устанавливать регулировку или выключение общих коммуникаций, если в результате это повлияет на потребителей из других помещений.
5. Запрещено перекрывать или снижать проходимость вентиляции.
6. Радиаторы отопления нельзя переносить или устанавливать на застекленные балконы, лоджии или (для первых этажей) веранды.
7. Подключать «теплый пол» к системе общедомового отопления или горячей воды.
8. Обустройство штраб для разводки трубопроводов, электричества или других коммуникаций в стыках, швах перекрытий и т.д.
9. Нельзя пытаться перепланировать под частные нужды любые виды помещений, которые являются общими (чердачные, тех этажи, части подъездов и пр.).
10. Не выйдет получить согласование на любые перепланировки в жилых домах, признанных аварийными.
11. Нельзя выполнять работы, которые приведут к изменению внешнего вида фасада дома.

Важно: при использовании газовой плиты между кухней и жилой комнатой должна быть дверь. Аналогично недопустимы арки, ниши, объединение в студию с другими помещениями, где стоят газовые приборы.

Существуют и другие запреты, некоторые из них действуют только на региональном уровне, другие – на федеральном. Потому обязательно изучайте все нюансы заранее.

Разрешения и уведомления

Все ограничения на перепланировку и согласование в соответствии с текущими законами делятся на две категории:

1. Разрешительные. В этом случае потребуется изучение проектной документации и получение специального разрешения на выполнение работ.
2. Уведомительные. В этом случае можно спокойно выполнить работы, после чего узаконить их, просто поставив соответствующие инстанции в известность.

Особого внимание заслуживает спецразрешение от жилищной инспекции. Его получение требуется в следующих случаях:

• перенос туалета или ванной;
• установка перегородок, дающих нагрузку на перекрытия выше установленных норм;
• перестройка стен здания, несущих основную нагрузку,
• любые кардинальные изменения планировки, существенно влияющие на исходную конфигурацию.

Уведомления будет достаточно, если вы решили произвести минимальные изменения планировки:

• установка антенны или кондиционера на фасаде здания, 
• остекление балкона или лоджии, 
• снос или перестройка не несущих перегородок (за исключением совмещения газифицированной кухни с комнатой или перемещением санитарных зон) и т.д.

Если недвижимость владеет несколько человек, то перед получением разрешения на изменения в квартире потребуется согласие в письменном виде от всех собственников. Это относится и к несовершеннолетним прописанным на жилплощади. 

Какие документы потребуются для согласования

Для перепланировки квартиры нет единого пакета документов, предусмотренного законом. Несмотря на строгое отношение к вопросу безопасности жилья, государство не создало универсального перечня бумаг для согласования изменений в планировке.

Окончательный список будет зависеть от целого комплекса юридических требований и региона, в котором вы оформляете перепланировку.

Сейчас вы можете начать заниматься вопросами перепланировки еще до введения здания в эксплуатацию и получения ключей от вашего жилья.

Если вы приобретаете жилье по договору долевого участия, то потребуются следующие документы:

1. Справка от застройщика о выполнении вами всех обязательств и отсутствии претензий с его стороны.
2. Документ о вводе дома в эксплуатацию.
3. Акт приема передачи квартиры.
4. Если права на недвижимость были переданы 3-му лицу, обязательно нужен договор переуступки прав собственности.

Если жилье в собственность вам была передано городом, понадобятся дополнительно такие бумаги:

1. Распоряжение о передаче недвижимости.
2. Документ о приемке квартиры.
3. Справка о подтверждении адреса жилья.
4. Справка, подтверждающая совпадение почтового адреса и адреса строительства.

Кроме того, обязательно нужно будет написать заявление об узаконивании проекта перепланировки квартиры, также нужен будет технический паспорт жилья и правильно оформленные проектные документы. Не поленитесь взять у строительной компании поэтажный план строения.

Когда узаконить перепланировку: до или после выполнения работ

Владельцы недвижимости прекрасно понимают, что любая даже незначительная перепланировка требует предварительной подготовки и согласования. Но нередко все происходит наоборот. Сперва выполняется капремонт, в том числе формирование новых жилых и хозяйственных помещений, перестройка санузла и прочее. И только потом собственник оформляет необходимые разрешительные документы. Если вы затеяли перепланировку, согласования с соответствующими инстанциями не избежать. Потому не затягивайте с проектной документацией, проходите согласования и регистрируйте все этапы работ своевременно.

В случае неузаконенных изменений в квартире вы не сможете ее продать, обменять или выполнить любые другие коммерческие действия с жильем. Придется потратить время на хождение по инстанциям, забыв о возможности быстрого получения денег.

Кроме того, при попытке узаконить перепланировку по факту, вас могут ждать значительные штрафы, а в некоторых случаях даже требование восстановить первоначальный вид квартиры. Это происходит, если вы нарушили те или иные важные запреты в процессе изменения конфигурации жилья. 

Помните, за нарушение СНиП РФ вы будете нести ответственность вплоть до уголовной. Потому лучше всего даже перед самой простой перепланировкой проект утвердить заранее, согласно действующему законодательству Российской Федерации. 

Перепланировка ипотечной квартиры

Для перестройки квартиры, которая куплена на ипотечный кредит, будет необходимо разрешение кредитора. Хорошо, если вы предусмотрите возможность подобных изменений в помещениях до подписания кредитного договора. Внимательно его изучите и убедитесь, что в нем нет пункта о запрете на изменение внутренних помещений. Иначе все изменения придется отложить до полного погашение кредита. 

В любом случае кредитору (банку или другому учреждению) необходимо предоставить проектные документы строительных работ и зарегистрированное заявление. Банк однозначно затребует у страховой компании прогноз о возможных страховых выплатах, связанных со строительными работами.

Что важно понимать при решении о перепланировке

Помните, что даже приобретая жилплощадь со свободной планировкой, вы не сможете избежать процесса согласования с надлежащими госструктурами. Любая, даже незначительная переконфигурация жилья требует документального подтверждения. Соблюдая все нормы и правила, вы сможете избежать серьезных проблем. Привлекайте к процессу перепланировки специалистов. Это избавит вас от массы трудностей в будущем и не оставит один на один с органами контроля.