Консультация бесплатно
Мы в Instagram Мы Вконтакте
Поиск новостроек
Район
Комнат
Срок сдачи

Как правильно сдать квартиру в аренду. Часть II: лучшие районы, окупаемость, долгосрочность, налоги

Главная \ Полезные статьи \ Как правильно сдать квартиру в аренду. Часть II: лучшие районы, окупаемость, долгосрочность, налоги
Поделиться:

Инвестиции в недвижимость привлекают высокой степенью надежности и, при правильном подходе, могут стать постоянным источником дохода. В принципе, вполне реально сдать любую квартиру в аренду – в новостройке и на вторичке, с любым количеством комнат. Вопросы подготовки квартиры, ее комплектации, выбора арендатора и особенности договора аренды мы рассмотрели в первой части статьи. По просьбам пользователей расширим тему и ответим на не менее важные вопросы - как зависит цена от количества комнат и района, каков период ее окупаемости, на какой срок сдавать в аренду квартиру - долгосрочно или посуточно, какие налоги придется заплатить. Как и на любом рынке, здесь также есть более и менее выгодные решения. Потому, если вы не просто хотите сдать имеющуюся квартиру, но планируете инвестиции в жилье, имеет смысл изучить плюсы и минусы еще на этапе покупки.

Сдать квартиру в арендуОбратите внимание на важнейшие параметры:

  • количество комнат;
  • общая площадь помещения;
  • тип отделки внутри и снаружи;
  • класс жилья;
  • район города.

При выборе также учитывайте, как именно вы хотите сдать квартиру в аренду: долгосрочно или посуточно.

Последний вариант финансово выгоднее, но это уже скорее бизнес, чем пассивный доход. О нем мы поговорим отдельно. Пока просто помните: для посуточной аренды жилье в "спальных районах" и пригороде практически непригодно. А вот для долгосрочного проживания, наоборот, крайне привлекательно. Но обо всем по порядку.

Количество комнат и стоимость

Если вы уже изучили спрос на аренду жилья в Краснодаре, то знаете, самые востребованные – одно-, двухкомнатные квартиры или студии. Кроме того, инвестиции в подобную недвижимость быстрее окупаются.

Например, цена "однушки" в новострое от 1 100 500 рублей (49 029 р./м2) до 3 500 000 рублей (63 636 р./м2) в зависимости от района города. Сдавать ее вы сможете в среднем за 15 тыс. рублей в месяц. Двухкомнатную можно будет сдать по цене от 20 000 рублей и выше. Но в покупку придется вложить от 1 130 000 (47 004 р./м2) до 4 200 000 (74 600 р./м2). "Трешка", как правило, обходится арендаторам от 27 тысяч рублей за месяц при стоимости самой квартиры от 1 350 000 (28 125 р./м2) до 8 500 000 (90 812 р./м2).

Важно помнить: жильцов в трехкомнатную квартиру вы будете искать дольше. Чем выше доход у потенциальных арендаторов, тем больше вероятность, что вместо аренды они сумеют оформить ипотеку. А до этого люди стремятся экономить и откладывать средства, потому намного проще сдать небольшую жилплощадь.

Как правильно выбрать район

От выбора района напрямую зависит стоимость покупки жилья и сумма, которую вы будете получать от жильцов. Чем престижнее и привлекательнее место проживания, тем выше будут цены. Дороже всего стоит жилье в центре Краснодара. Дешевле всего – в удаленных слабо развитых районах, в том числе недалеко от промзоны.

Обращайте внимание и на репутацию, т. е. "благополучность" района. Если в нем не лучшая криминогенная обстановка, сдать квартиру в аренду без посредников или даже через агентство будет крайне сложно. А итоговая цена окажется заниженной. Причем, здесь важнее даже репутация, чем реальность. Возможно, что время "беспредела" давно в прошлом, но люди все равно по привычке будут обходить предложение аренды стороной.

Окупаемость

Деньги за квартируРешаясь на покупку жилья для сдачи в аренду в Краснодаре, обязательно посчитайте, через сколько лет ваши вложения окупятся. Например, однокомнатная квартира в среднем полностью окупается через 10-12 лет в случае долгосрочной аренды и отсутствия проблемных жильцов.

Но не забывайте, что мало просто сдать квадратные метры и получать прибыль. Вам также придется тратиться на ремонт жилья или компенсировать эти расходы квартиросъемщикам. Еще одна возможная проблема – квартира может простоять длительное время пустой, но коммуналку и прочие платежи вы будете вынуждены платить.

Если у вас нет опыта вложений в недвижимость, посоветуйтесь с профессионалами. В агентстве вам помогут и подобрать варианты выгодной покупки, и рассчитать будущую прибыль и расходы. Здесь же можно узнать о том, как правильно платить налоги на прибыль.

Можно ли сдать в аренду квартиру в ипотеке

В недавнем прошлом подобная практика была распространена. Люди покупали квартиру в ипотеку с расчетом "на будущее", например, для детей, после чего сдавали его в аренду. Но теперь банки все чаще вносят в ипотечный договор пункт о запрете такой практики.

По ипотечному договору квартира является залоговым имуществом. Право собственности владельцев до окончания выплат ограничено. В случае возникновения проблем недвижимость переходит в собственность банка.

При этом договор аренды продолжает действовать, даже если квартира перейдет во владение банка. Недобросовестные покупатели умудрялись сдать недвижимость своим знакомым на десятилетия вперед, фактически сохраняя таким образом контроль за уже не принадлежащим им жильем.

Как сдать квартиру в ипотеке в современных условиях:

  1. Изучайте ипотечные договоры. Некоторые банки не запрещают аренду и сегодня.
  2. Попробуйте договориться с банком об изменении условий договора. Если вы собирались жить в квартире, но ситуация изменилась, возможно, вы сумеете обосновать просьбу. Мотивируйте просьбу тем, что без аренды вы не сможете оплачивать ипотеку. Этот довод нередко помогает.

Кроме того, можно сдать квартиру в аренду без посредников, не оповещая об этом договоре банк, на основе устного договора. До сих пор в России большая доля недвижимости сдается таким образом. Но этот метод несет в себе огромное число рисков. Вы не защищены от действий недобросовестных арендаторов. Если налоговая выявит факт незаконного получения прибыли, вас ждут крупные штрафы. Потому мы не рекомендуем использовать это решение.

Как платить налоги на прибыль

После того, как вы оформили договор и сдали квартиру в аренду, вы становитесь получателем прибыли. И обязаны своевременно платить государству налоги.

Налог с аренды квартирыСуществует два метода:

1. Физическое лицо (не предприниматель) обязано выплачивать НДФЛ – 13% суммы, полученной от арендаторов. Сумма рассчитывается на основе ежегодной декларации о доходах. Выплачивается в первом квартале года, следующего за отчетным.

2. Индивидуальный предприниматель может платить либо 15% от разницы "доход минус расход", либо 6% от суммы дохода. Чаще всего выбирают последний вариант.

Оформление ИП потребует ведения ежеквартальной отчетности. Но бухгалтерия в случае выбора упрощенной системы налогообложения проста. Экономия в сравнении с НДФЛ очень заметна.

Как сдать квартиру: долгосрочно или посуточно

Если вы – владелец жилья в одном из центральных районов Краснодара, высок соблазн зарабатывать на посуточной аренде. Но при этом важно понимать, что такой заработок – это уже полноценный бизнес, который потребует постоянного участия.

При посуточной аренде владелец:

  1. Обеспечивает определенный сервис (уборка, чистое постельное белье, полотенца и т.д.).
  2. Регулярно рекламирует квартиру через Интернет и печатные издания.
  3. Рискует длительные периоды оставаться без жильцов. Конкуренция в этой сфере постоянно растет.
  4. Вынужден постоянно поддерживать квартиру в хорошем состоянии, компенсировать последствия небрежности и "забывчивости" жильцов.

Посуточная аренда квартир – это полноценный гостиничный бизнес со своими плюсами и минусами.

Если вы не желаете полностью погружаться в новую сферу деятельности, выбирайте долгосрочный вариант. Разберитесь, как сдать квартиру в аренду правильно, заключите договор и получайте пассивный доход. Если вы сумеете правильно рассчитать цену, заключите письменный договор с жильцами, постоянный и безопасный доход – гарантирован.

Советы по покупке квартиры под аренду

Если вы заранее знаете, что покупаете квартиру, чтобы потом ее сдавать, не стоит увлекаться "убитыми", но дешевыми вариантами на вторичном рынке. Капитальный ремонт потребует больших вложений времени и средств. Впрочем, опытные риелторы умеют рассчитывать окупаемость таких вариантов.

Аренда квартирыНовичкам на рынке аренды жилья советуем:

  1. Новостройки в большинстве случаев выгоднее вторичного жилья, за исключением центра города.
  2. При покупке жилья на ранних этапах застройки можно сэкономить значительную сумму. Но здесь важно проверить надежность застройщика. Покупайте только у опытных и хорошо известных игроков рынка.
  3. Для того, чтобы сдавать квартиру, выгоднее изучать дома эконом-класса. Иногда также подойдет комфорт.
  4. Обращайте внимание на качество отделки от застройщика. Лучшее решение – наличие полноценного ремонта и мебели. Самостоятельно вы все равно потратите не меньше на выполнение работ и покупку всего необходимого. Застройщик поможет сэкономить ваше время.

Если вы занимаетесь обстановкой квартиры самостоятельно, выбирайте современную мебель и бытовую технику. Это повысит стоимость будущей аренды жилья и привлечет потенциальных клиентов. Учитесь находить компромисс между экономией и преимуществами для жильцов. И еще раз повторим – обязательно заключайте договор. Защитите свои вложения от неприятных сюрпризов.

Топ предложений месяца
Комментарии посетителей
Поделиться:
23
Серафим
14.05.2019
Ответить

Про то, что ИП платить 6% выгоднее, чем 13% обычному физику, может писать либо несведущий человек, либо человек, сознательный обманщик. Помимо 6% от дохода ИП должен платить отчисления в пенсионный фонд, фонд соц.страхования, а эти суммы с лихвой перекроют 13%, которые платит обычный физик.

Акции и спецпредложения застройщиков
"Квартира с ремонтом и без" или "Дружеская премия" от ЖК "Мозаика"

Сразу две акции предложил покупателям застройщик ЖК "Мозаика" в июле текущего года. Первая направлена ...

"Кажется, у вас будет евротрёшка" в ЖК "Восточный парк")

В начале июля 2019 года застройщик ГК "Сибирь" объявила акцию для покупателей квартир в ЖК "Восточный ...

Акции июля 2019 в ЖК "ДУЭТ"

Застройщик ЖК "Дуэт" завершает продажу квартир в литере 3, и объявляет начало продаж жилья в литере 4. ...

Квартиры со скидкой в ЖК “Мозаика”

Акция на жилье в жилом комплексе “Мозаика” - при покупке квартиры на этапе строительства действует скидка ...

Покупателям квартиры в ЖК “Альпы” дизайн-проект в подарок

Специальное предложение от ЖК “Альпы” - при покупке жилья во 2 и 3 литере с европланировкой площадью ...

Путешествие в подарок покупателям в ЖК “Мозаика”

Действует акция для молодоженов 2019 года: при покупке квартиры в ЖК “Мозаика”, и предъявлении свидетельства ...

Сложно выбрать лучшую квартиру?
Наш эксперт по новостройкам перезвонит вам и бесплатно поможет с выбором квартиры
Бесплатная подборка квартир в Краснодаре
Получить подборку квартир

Ответьте на 7 простых вопросов и получите
подборку квартир под ваши условия


  • Мы информционный портал и наши услуги для вас бесплатны. Все цены на квартиры соотвествуют реальным, без заманух и скрытых платежей
  • Подборку квартир составляют эксперты по недвижимости портала 23квартиры.ру.
  • Подберем лучшие варианты под ваши условия. Никаких долгостроев, жилья сомнительного качества или ненадежных застройщиков.

Яндекс.Метрика Copyright 2016 - 2019. Копирование материалов сайта без разрешения администрации и ссылки на источник запрещено. 23 Квартиры.Ру
Забронировать квартиру
Выберите литер:
Выберите квартиру:
Записаться на просмотр
Уточнить информацию у застройщика
Заявка на подбор квартиры
Хочу купить квартиру
Заказать размещение рекламы
Отправить заявку
Хочу купить дом
Заказать звонок