Как продать квартиру с материнским капиталом

Перемены в составе семьи или переезд в другой регион требуют плановой продажи недвижимости и покупки новой. Часто молодые семьи используют материнский капитал для покупки нового жилья или улучшения уже имеющегося. Как правильно продать жилье, которое было куплено на средства, выделенные при рождении второго ребенка, насколько это сложно и можно ли вообще, разберем в следующей статье.

Законодательные нормы

Законодательство Российской Федерации жестко регулирует права несовершеннолетних в силу того, что не все родители выполняют свои обязанности. Правительством утверждено несколько законодательных актов, нормами которых нужно руководствоваться при реализации недвижимости, купленной на средства материнского капитала:

• Гражданский кодекс РФ;
• Закон об опеке и попечительстве;
• Федеральный закон №256;
• Письмо №9М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

Определим, что изначально материнский капитал выделяется государством для улучшения жилищных условий малолетнего, оплаты обучения и создания пенсионного запаса для матери.

Условия продажи

Перед выставлением на продажу жилья, совладельцем которого является ребенок, не достигший совершеннолетия, нужно как следует изучить все нюансы дела. Основным фактором решения вопроса является наличие согласия опекунского совета. Регистрировать сделку без наличия документа в деле Росреестр не согласится. Также немаловажными аспектами является соблюдение следующих условий сделки:

• площадь новой доли, оформленной на несовершеннолетнего, по площади будет идентичной;
• условия проживания не ухудшатся;
• в новом жилье будут присутствовать все необходимые для проживания удобства.

Только в крайних случаях опекунские власти могут одобрить уменьшение доли малолетнего. Это может быть возникшая необходимость оплачивать дорогостоящее лечение для владельца долевой собственности.

Разрешение от опекунского совета

Иногда комиссия из органов попечительства может сопровождать сделку по продаже недвижимости с материнским капиталом лично, но в большинстве случаев выдается специальный документ. 

Разрешение от ООиП – это утвержденный ГК образец документа, который в обязательном порядке должен присутствовать при продаже имущества, долей которого владеет несовершеннолетний отпрыск.

Чтобы получить разрешительный документ, нужно представить в государственное учреждение такие документы:

• общегражданские паспорта родителей или опекунов;
• заявление родителей о смене жилищных условий;
• удостоверение личности ребенка (свидетельство о рождении, паспорт);
• подтверждение законного брака между супругами;
• пакет свидетельств на новое и старое жилье;
• подтверждение размера доли малолетнего (не меньше или больше).

Ребенок, которому на момент совершения сделки исполнилось 14 лет, должен дать свое согласие на проведение сделки по покупке-продаже квартиры.

Алгоритм действий

К проведению сделки с участием детей нужно готовиться заранее, поскольку нюансов необходимо выяснить немало и документов собрать столько же. Изначально нужно определиться со схемой реализации имеющейся квартиры и вариантом покупки новой.

Далее последовательность действий состоит из стандартных пунктов:

1. Поставить в известность ООиП об изменениях жизненных обстоятельств семьи.
2. Выбрать новое жилье.
3. Определиться с долей несовершеннолетних.
4. Сообщить детали будущей сделки.
5. Получить одобрение.
6. Провести сделку.
7. Представить подтверждающие документы в органы опеки.

Сделка по продаже старой квартиры и покупке новой должна происходить в один и тот же день во избежание мошеннических действий в сторону несовершеннолетнего.

Список документов

По новым правилам Федерального Закона под номером 122 сделку с участием несовершеннолетних детей должен заверить нотариус. Для обеспечения проведения операции государственному регистратору понадобятся такие виды документации:

• удостоверение личности каждого участника;
• правоустанавливающее свидетельство на продаваемую недвижимость;
• справка по форме №3 из жилищной конторы о составе прописанных лиц;
• разрешение опекунского совета на сделку;
• отчет оценочной компании о рыночной стоимости обеих квартир;
• согласие на обмен ребенка, возраст которого составляет больше 14-ти лет;
• предварительный вариант договора купли-продажи или мены.

Все документы должны быть представлены в оригинале для заверения нотариусом их подлинности.

Проведение расчетных операций

По законодательным нормам обязательно сначала производится покупка новой квартиры, а потом продажа старой. Данный пункт предусмотрен для того, чтобы малолетний не пострадал и сначала получил новую долю. Именно поэтому взаимные расчеты между сторонами проводятся сразу на месте у нотариуса или с использованием современных технологий.

Возможные варианты передачи денежных средств:

• наличными сразу в нотариальной конторе; 
• через депозитную ячейку – деньги размещаются в специальный бокс в банке покупателем, который передает ключи продавцу после перехода права собственности;
• с использованием эскроу счетов – заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, на основании которого банк перечислит деньги продавцу только после подтверждения перехода права собственности.

Наиболее подходящим вариантом является все-таки эскроу счет. Поскольку в договоре четко прописывается сумма денежных средств размещенных на нем. В то же время, пересчитать наличность в депозитной ячейке получится уже после продажи квартиры.

Особенности

При продаже квартиры, где вложен материнский капитал, часто возникают особенные случаи, решать которые необходимо законными методами. 

Если оформлена ипотека

Большинство семей используют сертификат МСК для оплаты первоначального взноса по ипотеке или его части. Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом получится при наличии обязательного согласия банка на реализацию. В данном случае покупатель обязан полностью погасить долг перед банком за продавца или переоформить обязательства на себя. Банком будет произведена полная проверка покупателя на соответствие требованиям ипотечного кредитования.

Также бывают и варианты покупки нового жилья с использованием материнского капитала. В таком случае прописать несовершеннолетнего в квартире сразу не получится, поскольку кредиторы обычно не дают свое согласие. Правильно выйти из ситуации поможет нотариальное заявление родителей об обязательном выделении доли малолетнему после полного погашения обязательств перед банком.

Регистрация и выделение доли ребенку должны быть совершены не позже, чем через полгода после вступления в полноценное распоряжение квартирой.

Частный дом

Если для улучшения жилищных условий будет приобретаться индивидуальный дом, то родители должны будут подтвердить наличие в нем всех требований:

• присутствие удобств не хуже, чем в предыдущем жилье;
• территориальное расположение не должно ухудшать право несовершеннолетнего на учебу;
• соблюдение противопожарных и других технических требований к проживанию.

Переезд в другой регион не должен ущемлять право ребенка на полноценное образование и социальную активность.

Выдел доли через родственников

Когда провести сделку купли-продажи одновременно не представляется возможным, то можно использовать несколько вариантов законной реализации:

• выделить соответствующую долю малолетнему у родственников (дедушек или бабушек);
• выплатить стоимость доли наличными (открыть депозит в банке на имя несовершеннолетнего собственника жилья).

В каждом из приведенных случаев необходимо согласовывать свои действия с органами попечительства.

Налоги

При продаже квартиры с материнским капиталом необходимо платить налоги, если владение недвижимостью было менее 3 лет. Размер налога на полученный доход начисляется на каждую долю отдельно, если ее стоимость превышает один миллион рублей (будет составлять тринадцать процентов от разницы). 

Определить, стоит ли продавать квартиру с материнским капиталом, и как ее лучше продать, может только сам владелец недвижимости после тщательного анализа всех нюансов. Основным требованием продажи квартиры с материнским капиталом является соблюдение имущественных и материальных интересов несовершеннолетнего собственника. Основанием для продажи должно быть улучшение качества проживания именно для ребенка.