Как перенести ипотеку на другую квартиру

Вы купили квартиру в ипотеку, а теперь хотите поменять ее на более просторную и комфортную. Но не знаете с чего начать и как это сделать, ведь заем еще не погашен. По многочисленным просьбам читателей портал 23квартиры расскажет, каким образом можно перенести ипотеку с одной квартиры на другую.

Что говорит закон

Согласно статье 345 ГК РФ владелец ипотечного жилья в любой момент может заменить первоначальный залог, но для этого потребуется согласие залогодержателя. Т.е. наличие долга перед банком не лишает вас возможности совершать манипуляции с недвижимостью, будь то продажа или улучшение жилищных условий. О том, как продать ипотечное жилье, мы уже писали ранее.  Вы также имеете право перенести ипотеку на другую квартиру. Но здесь возникают определенные нюансы. 

Отношение банков к переносу ипотеки

Банки-заемщики относятся просьбам перенести кредит на другой объект в основном негативно ввиду длительного переоформления документации и отсутствия финансовой выгоды. Между тем, в случае выполнения ряда условий все же позволяют клиенту перенести ипотеку на другую квартиру. Иногда за дополнительное вознаграждение.

Все затраты, связанные с переоформлением документации, оплачивает клиент. Сумма нового займа обговаривается в индивидуальном порядке и зависит от стоимости квадратных метров жилья, которое вы хотите приобрести.

Можем проконсультировать

При каких условиях разрешают перенести заем

Какие именно требования выдвинет кредитный комитет банка в каждом конкретном случае, зависит от учреждения и от особенностей сделки. Тем не менее, есть наиболее распространенные условия, выполнение которых повышает шансы перенести кредит на новый объект.

Это могут быть:

1. Погашение большей части ипотечного долга – от 50% до 75%.
2. Хорошая кредитная история. Заемщик делал выплаты в установленный срок и в полном объеме.
3. Полноценное залоговое обеспечение. Стоимость новой жилплощади выше, чем по существующему договору.
4. «Чистота» жилья. Отсутствие задолженностей, возбужденных дел или споров по жилплощади. 
5. Расположение. Новая квартира находится в том же населенном пункте, что и находящаяся в ипотеке в данный момент. 

Банк может отказать в переносе ипотечного займа, если сочтет район расположения недвижимости неблагополучным или с недостаточно развитой инфраструктурой. 

Сбор документации

Чтобы перенести заем с одного объекта недвижимости на другой, понадобится собрать пакет документов:

1. Заявление с обязательным указанием адреса нового жилья.
2. Оригиналы и фотокопии паспорта, трудовой книжки, военного билета (для мужчин). 
3. Справка о доходах.
4. Выписки из ЖЭКА.
5. Заключение оценщика по 2 объектам недвижимости.
6. Паспорт на ипотечную квартиру или оригинал договора, заключенного с финансовым учреждением при оформлении первичной ипотеки.
7. Согласие органов опеки, если у заемщиков есть несовершеннолетние дети. 

Некоторые банки дополнительно запрашивают справку об отсутствии долга за коммунальные услуги или другие документы. 

Нужны ответы на вопросы

Особенности сделки

После того, как вы заручились одобрением заемщика, можно приступать к переоформлению ипотеки. 

Есть три возможных способа осуществления процедуры:

1. Договор мены или докредитование. Наиболее простой и удобный вариант. С клиентом заключается новый договор, в котором меняется сумма и объект залога. Параллельно составляется новый график выплат по кредиту.
2.  Новая ссуда. Клиент подает заявку на кредит и гасит им долг. После чего банк заключает с заемщиком новый ипотечный договор.
3. Продажа жилья. В этом случае одновременно заключаются 2 договора купли-продажи, т.к. осуществляется покупка новой жилплощади и реализация уже имеющейся ипотечной квартиры.

Обычно процедуру обмена выбирает банк, о чем оповещает заемщика. Исключением может быть только вариант продажи квартиры в ипотеке и последующая покупка новой. Если уже имеется покупатель, банк без проблем пойдет на предложенный вариант.

Подведем итоги

Как видите, перенести ипотеку на другую квартиру, в принципе, возможно. Но для этого крайне важна лояльность банка к вам, как к клиенту. С другой стороны, если банк возражает, но смена жилья критически важна, всегда можно по пути продажи и последующей покупке нового жилья. Правда, в этом случае нужно понимать, что весь путь получения займа, начиная от сбора документов и получения предварительного согласия банка, придется пройти повторно.