Инвестиции в новостройки: на что важно обращать внимание

Покупка любой недвижимости –  очень ответственное и серьезное решение. Но если для себя люди выбирают жилье большей частью с учетом личных возможностей и вкусов, то инвестиции в новостройки требуют особого подхода. Здесь покупка осуществляется с целью получения последующий прибыли, а потому при таком вложении средств следует внимательно ознакомиться с нюансами, которые смогут вам как помочь, так и помешать. Давайте разберемся, на что обращать внимание, если вы вас заинтересовали инвестиции в новостройки.

Проектное финансирование

В отличие от варианта кредитования для возведения здания, при проектном финансировании компания-инвестор становится заинтересованным участником, ориентированным на результат. Сумма прибыли участника проектного финансирования обусловлена количеством денег, вложенных в конкретный проект.

Если застройщик просто берет кредит в банке, он может столкнуться со сложностями. Например, банк может закрыть кредитную линию полностью или потребовать от заемщика погасить кредит досрочно. Это происходило 2008-2009 году. Либо сам застройщик не уложится в сроки займа, что также повлечет за собой определенные проблемы и убытки.

Поэтому проектное финансирование выгодно тем, что банк, как и другие инвесторы, принимает участие в проекте, и в его интересах, чтобы проект получил развитие. Как правило этот метод финансирования больше всего популярен в сфере коммерческой недвижимости. Однако проектное финансировал применяют на некоторых объектах строительства. Как правило, это недвижимость жилого фонда комфорт или эконом класса.

В принципе, участником проектного финансирования может стать любой заинтересованный инвестор. Но на практике обычно этим занимаются крупные инвестиционные фонды и банки. С точки зрения частных инвесторов, можно считать их долевое участие также вариантом проектного финансирования.

Инвестиции в новостройки для частных лиц и риелторов

Если у вас есть свободные средства, достаточные для покупки одной или нескольких квартир, можно пойти по принципу риелторов: вложить деньги в покупку жилья по низкой цене, после чего перепродать квартиру дорого уже в полностью готовом и обустроенном доме.

И здесь есть несколько вариантов:

1. Покупка квартир через аукционы. Чаще всего там продаются проблемная недвижимость, которую реализуют банки. Т.е. ипотечное или заложенное жилье по самым проблемным кредитам. Об этом мы уже писали. И здесь всегда есть риск покупки жилья, из которого вы годами не сможете выселить бывших владельцев.
2. Инвестиции в новостройки. Строительные компании начинают продавать квартиры (доли в строительстве) очень часто еще на этапе котлована или даже проекта. При этом цены от застройщиков, особенно, если дом еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже, чем при вторичной продаже квартир в новостройках. И на этом действительно можно заработать.

Как меняется цена и когда вкладывать деньги

В последние годы значительного колебания цен на готовую недвижимость в России не наблюдается. Конечно, есть исключения. Но в крупных активно развивающихся городах типа Краснодара цена на жилье в новостройке напрямую связана не столько с рыночными изменениями, сколько с выходом на очередную стадию строительства.

Но сами принципы инвестирования предполагают последующую продажу активов недвижимости с плюсом, т.е. говоря проще, предполагается получение прибыли. Поэтому человеку или финансовому учреждению, которое хочет вкладывать деньги в проект, выгоднее всего входить на начальных стадиях застройки, когда цена за квадратный метр минимальна.

Плотность застройки и стоимость жилья

В крупных городах, особенно, в центральных районах, дефицит земли и ее высокая стоимость вынуждает застройщиков увеличивать полезную площадь построек и зданий. Это единственный вариант, при котором девелопер сможет не только окупить проект, но и получить прибыль.  А потому инвестиции в новостройки в центре города сложно окупаются. Цена квартир даже от застройщика значительно выше средней. Повышение цен по мере продвижения строительства – минимальное. Просто потому что иначе объект крайне сложно реализовать. В итоге, и ваши вложения в квартиру получат минимальную окупаемость. А сроки продажи могут сильно затянуться.

На окраинах, где застройка ведется крайне активно, инвестиции в новостройки могут оказаться очень прибыльными, но сроки продажи квартир затянутся надолго. Выгодно продать такое жилье получится только тогда, когда район будет более-менее застроен и обжит.

Мониторинг рынка жилья и его востребованности практически на 100% доказал, что большинство людей предпочитают проживать в городской черте, где уровень застройки невысок. Для инвесторов и застройщиков это является неоспоримым плюсом. Строительство жилой недвижимости в хорошем и удобном месте с гарантией того, что там не будет увеличиваться плотность застроек, со временем поднимет цену на жилье, так как количество квартир или домов будет ограничено. А, как известно, дефицит всегда пользуется высоким спросом.

Таким образом, оптимальный вариант – инвестиции в новостройки в спальных районах, которые имеют перспективы развития. А долгосрочные вложения великолепно окупятся на окраинах города, но только при условии, что рост и развитие будет продолжаться в этом направлении и дальше.

Транспортная доступность

На современном рынке жилья очень важна доступность транспорта и развитая инфраструктура. Люди высоко ценят возможность добраться до работы общественным транспортом, т.е. наличие неподалеку остановки автобусов, троллейбусов, маршрутных такси. Также очень важно наличие магазинов, школ и детских садов, поликлиник и больниц, развлекательных заведений, парков, торговых центров.

В случае инвестиций и перепродажи квартиры в новостройке в обустроенном районе даже по завышенной цене скорость продажи будет относительно высокой. Т.е. инвестиции окупятся быстро.

Проверенный застройщик

Рынок многоквартирной застройки в последние годы стал относительно безопасен, так как чиновники начали строго контролировать выдачу лицензий и разрешений на строительство. В результате случайные или ненадежные застройщики не могут получить участок под строительство. На даже при этом потенциальному покупателю не стоит расслабляться, чтобы не стать жертвой мошенников.

Изучите компанию-застройщика:

1. Сколько лет работает на рынке;
2. Какие объекты реализованы;
3. Не было ли в истории «долгостроев» и «замороженных проектов».

Помните: для инвестиций в новостройки средства следует вкладывать на самых ранних этапах строительства, пока цены – минимальны. Но при этом и риск вложения средств самый высокий. Ближе к окончанию строительства редко «замораживают» стройку, а вот на этапе «котлована» и первых этажей – бывают разные ситуации. Чем надежнее застройщик, тем меньше риск вложений.

И еще немного полезных советов инвестору

Если вас заинтересовали инвестиции в новостройки, обратите внимание еще на несколько нюансов, которые заслуживаю внимания. Это наличие на рынке жилья квартир площадью 35-45 м², а также соотношения качества и цены. Небольшая по площади квартира высоко востребована на рынке. А если она еще и в удобном районе, в качественно построенном доме, с обустроенным двором и развитой инфраструктурой поблизости, перепродать ее получится очень быстро и выгодно.

Специалисты в сфере недвижимости и вложений считают, что наиболее выгодным приобретением является жилье, сочетающее в себе удобную концепцию постройки и доступность цены. Способность конкурировать в ценовой политике – это очень важный фактор. Проект, который предлагает оригинальные решения, необычные планировки, какие-то дополнительные преимущества (кладовые, большие балконы, панорамные окна и т.д.), имеет большие шансы для развития и роста, чем здания, построенные по типовым или стандартным проектам.