Кто за что платит при сделке купли-продажи недвижимости: полный разбор расходов, условий и нюансов

Покупатели и продавцы недвижимости часто сталкиваются с ситуацией, когда даже после изучения договоров, консультации с менеджером или риелтором остаётся непонимание: кто какие платежи несёт, какие расходы обязательны, почему сумма сделки почти никогда не совпадает с ожиданиями и что влияет на итоговую стоимость покупки или продажи.

Эта статья — развернутое и понятное руководство, которое объясняет все виды расходов при покупке и продаже жилой недвижимости: от госпошлины и нотариата до банковских комиссий и особенностей новостроек.

Почему невозможно заранее назвать точную сумму расходов по сделке

У каждой сделки своя структура затрат — она зависит не только от цены квартиры, но и от массы сопутствующих факторов, которые формируют итоговую стоимость.

На сумму влияют:

• тип недвижимости — новостройка или вторичка;

• форма сделки — ипотека, наличный расчёт, электронная регистрация, нотариальная форма, маткапитал, дарение долей детям;

• необходимость нотариуса — обязательная или по желанию сторон;

• способ расчётов — наличные, аккредитив, банковская ячейка;

• стоимость услуг банка — комиссия за аккредитив, ячейку, сопровождение;

• дополнительные документы — выписки, справки, доверенности, нотариальные согласия;

• индивидуальные условия сделки — скорость выхода на сделку, одобрение у конкретного банка, статус продавца (несовершеннолетние, долевая собственность, брачный договор).

Именно поэтому нет универсальной таблицы: одни сделки ограничиваются госпошлиной, другие требуют целого комплекса дополнительных расходов.

Госпошлина за регистрацию: обязательный платёж, который не избежать

Независимо от типа недвижимости, регистрация права собственности — обязательная процедура. За неё взимается госпошлина:

• для физлиц — 2 000 ₽;

• если оформляется доля для ребёнка — также 2 000 ₽ за каждого собственника.

Это фиксированный тариф, установленный Налоговым кодексом РФ.

Дополнительно может потребоваться:

• электронная регистрация сделки — обычно от 8 000 до 12 000 ₽;

• услуги оператора ЭДО/регистратора — в среднем 2 000–5 000 ₽.

Электронная регистрация ускоряет процесс и исключает необходимость посещать МФЦ, но увеличивает стоимость сделки.

Новостройка и вторичка: различия в расходах и обязанностях сторон

Многие уверены, что в новостройке всегда платит покупатель, а на вторичке — продавец. На деле всё сложнее: варианты зависят от схемы сделки и требований банка.

Расходы при покупке новостройки

В типичных новостройках оплачивают:

• регистрацию ДДУ / ДКП и открытие эскроу-счёта — как правило, эти расходы берёт на себя застройщик;

• госпошлину за регистрацию права собственности — платит покупатель;

• комиссии банка при ипотеке — аккредитив/ячейка (если применяются), страхование.

В некоторых ЖК действует политика «всё включено» — тогда оформление документов полностью оплачивает застройщик.

Расходы на вторичке

Здесь всё индивидуально, но стандартные правила такие:

• риелторские услуги — обычно платит сторона, чьи услуги используются, но при сложных сделках расходы делятся;

• банк — комиссии за аккредитивы и безопасные расчёты чаще ложатся на покупателя;

• нотариус — оплачивается стороной, которая обязана оформлять сделку в нотариальной форме (оформление долей, дети, опека, наследственные квартиры и др.);

• госпошлина за регистрацию — оплачивает покупатель;

• электронная регистрация — стороны могут делить поровну, если так договорились.

Что оплачивает продавец недвижимости

На продавца могут ложиться как обязательные расходы, так и те, которые связаны с юридической спецификой объекта.

1. Нотариальные документы (если требуются)

Продавец обязан оплатить нотариуса, если:

• продаётся доля в праве;

• в сделке участвуют несовершеннолетние;

• один из собственников продаёт по доверенности;

• есть брачный договор;

• квартира — совместно нажитое имущество, и требуется согласие супруга.

Стоимость нотариата обычно составляет:

• 3 000–6 000 ₽ за обязательные документы,

• от 5 000 ₽ и выше — при оформлении сложных сделок, долей, опеки.

2. Обязательные справки и документы

Продавец несёт расходы на:

• выписку из ЕГРН (если нужна свежая, обычно 460 ₽);

• справки для банка;

• подготовку технического плана (если требуется для регистрации);

• возможные расходы на снятие обременения.

3. Порядок расчётов

Если используется банковский аккредитив, депозитарная ячейка или иной способ безопасного расчёта, комиссия банка обычно ложится на покупателя, но продавец может согласиться разделить сумму.

Расходы покупателя: что входит в типовой набор

1. Государственные платежи

• госпошлина — 2 000 ₽;

• электронная регистрация — от 2 000 до 10 000 ₽ в зависимости от банка/оператора.

2. Банковские комиссии (если ипотека)

Возможны:

• комиссия за аккредитив — 3 000–15 000 ₽;

• открытие и обслуживание счёта — 0–3 000 ₽;

• страховка (жизнь, титул, имущество) — от 0,2% суммы кредита.

3. Услуги посредников (по желанию)

• сопровождение сделки юристом;

• агентская комиссия (в новостройках не платится, если работаете с аккредитованным партнёром);

• дополнительные документы (доверенности, нотариальные заверения).

Частые вопросы и экспертные ответы

Кто оплачивает госпошлину при покупке квартиры?

Покупатель. Это государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Кто оплачивает нотариуса?

Та сторона, для которой нотариальная форма обязательна (доли, дети, опека, доверенность). Иногда расходы делят.

Кто платит за аккредитив при ипотеке?

Обычно покупатель, но стороны могут договориться иначе.

Правда ли, что в новостройке все документы оплачивает застройщик?

Часто да — большинство расходов уже включено в стоимость, но госпошлину за оформление собственности оплачивает покупатель.

Кто оплачивает услуги риелтора?

По общему правилу — тот, кто нанял специалиста. В новостройках покупатель риелтору не платит.

Можно ли заранее узнать итоговую стоимость сделки?

Только ориентировочно. Финальная сумма зависит от множества факторов: способ расчётов, нотариат, ипотека, тип объекта.

Итоги: как правильно распределяются расходы при покупке и продаже

Чтобы не ошибиться с расчётами, важно понимать две вещи:

1. Часть расходов фиксирована — их не избежать

Это:

• госпошлина,

• обязательный нотариат,

• банковские комиссии (в ипотеке).

2. Остальное зависит от условий сделки

Например:

• в новостройках большинство платежей уже включено в цену;

• на вторичке расходы часто распределяются индивидуально;

• при ипотеке требования диктует банк;

• при продаже долей обязательные расходы ложатся на продавца.

Правильное распределение затрат всегда фиксируется в договорённостях между сторонами — устных или письменных.