Как продать квартиру в ипотеке: варианты, риски и налоги для собственника

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, реально — такие сделки происходят постоянно. Но к обычной сделке добавляются банк, обременение в ЕГРН и нюансы с налогами, поэтому важно понимать логику процесса заранее. Ниже — подробный разбор всех вариантов: от досрочного погашения до продажи через банк и расчёта налога с продажи.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке

Пока ипотека не погашена, квартира находится в залоге у банка. Эта информация внесена в ЕГРН, и Росреестр при регистрации сделки видит обременение.

Если попытаться просто подписать договор купли-продажи и подать его в Росреестр без согласования с банком или снятия обременения, регистрирующий орган откажет в переходе права собственности: квартира числится в залоге, а залогодержатель (банк) не давал согласия.

Законных вариантов всего два:

1. Сначала полностью погасить ипотеку и снять обременение, а уже потом продавать квартиру как «чистую».

2. Продавать квартиру с согласия банка, когда кредит ещё не погашен, а банк сопровождает сделку и контролирует расчёты.

Эта логика одинакова и для квартиры, и для дома, купленного в ипотеку: тип недвижимости значения не имеет.

Вариант 1. Сначала погасить ипотеку, потом продавать квартиру

Этот сценарий удобен тем, что на момент регистрации сделки квартира уже не в залоге, и покупатель приобретает «чистый» объект. Но сначала нужно закрыть кредит.

Продавец сам гасит ипотеку

Самый простой с юридической точки зрения вариант — когда у собственника есть возможность найти средства и погасить остаток долга до продажи.

Деньги можно взять:

• из собственных накоплений;

• за счёт потребительского кредита;

• в долг у родственников или знакомых.

После полного погашения ипотеки:

1. Банк формирует пакет документов для снятия обременения или сам передаёт данные в Росреестр.

2. Запись об ипотеке в ЕГРН удаляется.

3. Квартира становится свободной от залога, и её можно продавать как обычную «вторичку».

Плюс такого подхода — предельная простота для покупателя и меньшее количество согласований. Минус — продавцу нужно найти достаточно крупную сумму заранее.

Покупатель даёт деньги на погашение ипотеки

Иногда у продавца нет возможности заранее закрыть кредит. Тогда используется схема, когда часть денег на погашение ипотеки предоставляет покупатель.

Ключевые моменты:

• Покупатель передаёт продавцу часть суммы не просто «на словах», а в рамках договора купли-продажи. В договоре прямо фиксируют, что на момент его заключения квартира находится под ипотечным обременением.

• Можно прописать обязанность продавца: в определённый срок погасить ипотеку и обеспечить снятие обременения.

• После того как кредит закрыт, а банк подал сведения о снятии залога, документы на регистрацию перехода права собственности подаются в Росреестр.

Обычно расчёты делят на две части:

1. Первая часть — деньги, которые нужны, чтобы погасить ипотеку и снять обременение (покупатель передаёт их в рамках договора).

2. Вторая часть — оставшиеся средства покупатель перечисляет продавцу после регистрации перехода права собственности, когда из ЕГРН видно, что квартира перешла к новому владельцу и больше не в залоге.

Важно: такой вариант требует максимальной аккуратности в оформлении документов и может потребовать дополнительных инструментов безопасности (аккредитив, ячейка, нотариальное удостоверение договора), чтобы защитить интересы обеих сторон.

Вариант 2. Продажа ипотечной квартиры через банк

Если закрыть кредит заранее не получается, безопасный путь — делать сделку через банк, у которого квартира в залоге. В этом случае банк официально соглашается на продажу и сопровождает все этапы.

Типичный порядок выглядит так:

1. Продавец и покупатель договариваются о цене и условиях и записываются на сделку в офис банка.

2. Банк готовит сделку: проверяет квартиру, ипотечный договор, закладную, историю платежей, документы продавца и покупателя. Цель — убедиться, что объект можно продать и снять обременение без юридических проблем.

3. В офисе подписывается трёхсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. В нём закрепляется, что:

   • банк получает деньги покупателя,

   • из этих денег гасится оставшийся долг по ипотеке,

   • оставшаяся сумма передаётся продавцу.
     
     Одновременно открывается аккредитив или специальный счёт, где деньги покупателя хранятся до регистрации сделки.

4. Документы подаются в Росреестр, регистрируется переход права собственности.

5. После регистрации:

   • банк получает из аккредитива сумму, необходимую для полного погашения кредита;

   • оставшаяся часть средств перечисляется продавцу;

   • банк инициирует снятие обременения (обычно это занимает до 7 дней).

6. Покупатель может заказать свежую выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что он — собственник, а ипотека и залог сняты.

Плюс такого варианта — банк контролирует расчёты и документально фиксирует порядок погашения и перевода денег, что снижает риски для всех сторон.

Какие документы могут понадобиться для продажи квартиры в ипотеке

Для сделки с участием банка потребуется расширенный пакет документов. Значительную часть запросит и получит сам банк, но продавцу и покупателю стоит понимать общую картину.

Обычно нужны:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру;

• ипотечный договор и закладная;

• документы на объект из Росреестра (выписки, кадастровая информация) — банк часто заказывает их сам;

• паспортные данные сторон;

• при необходимости — согласие супруга(и) продавца;

• ипотечное одобрение покупателя (если покупатель покупает тоже в ипотеку);

• отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры — в ряде случаев банк либо требует его, либо заказывает сам через аккредитованного оценщика.

В некоторых ипотечных программах на вторичном рынке отчёт об оценке может не требоваться, но это зависит от конкретного банка и условий продукта: где-то банк опирается на собственные базы и внутренние модели оценки, где-то по-прежнему нужен внешний отчёт.

Если по ипотеке были просрочки: как это влияет на продажу

Жизненные ситуации бывают разными: кто-то продаёт ипотечную квартиру, потому что семья выросла, кто-то — из-за переезда, а кто-то — потому что обслуживать кредит стало сложно.

Если по ипотеке были задержки платежей, это может повлиять на сделку:

• Банк внимательнее проверит ситуацию и финансовое состояние заемщика.

• Может потребоваться более жёсткий контроль за расчётами, использование аккредитива и проведение сделки только через офис банка.

• В отдельных случаях банк может предложить альтернативные решения: реструктуризацию, продажу квартиры в рамках программы по «проблемным» ипотекам, чтобы закрыть долг и минимизировать риски невозврата.

Главное — не скрывать от банка просрочки и не доводить ситуацию до судебного взыскания или реализации квартиры через торги. Чем раньше собственник выходит с инициативой продать объект и погасить кредит, тем больше у него вариантов.

Налог с продажи ипотечной квартиры: как посчитать и как снизить сумму

С точки зрения налогообложения налог с продажи берётся не потому, что квартира была в ипотеке, а потому что собственник получил доход от её продажи.

Ставки НДФЛ сейчас такие:

• 13 % — с дохода до 2,4 млн рублей включительно;

• 15 % — с части дохода свыше 2,4 млн рублей.

Налог считают от суммы, указанной в договоре купли-продажи, если нет права на освобождение от налога по сроку владения. Срок минимального владения — 3 или 5 лет в зависимости от того, как была приобретена квартира и есть ли льготы (например, единственное жильё, покупка после определённых дат и т.п.).

Пример расчёта налога

Продали ипотечную квартиру за 5 млн рублей. Налог будет считаться так:

• с 2,4 млн рублей — по ставке 13 %;

• с оставшихся 2,6 млн рублей — по ставке 15 %.

Расчёт:

Налог = (2,4 млн × 0,13) + (2,6 млн × 0,15) = 312 000 + 390 000 = 702 000 рублей.

Но это — «голый» расчёт без учёта льгот.

Как уменьшить налоговую базу

Продавец имеет право уменьшить сумму, с которой берётся налог, двумя основными способами:

1. Стандартный имущественный вычет 1 млн рублей
   
   В этом случае налог считается не с полной суммы продажи, а с разницы:

   Доход от продажи − 1 000 000 рублей.

2. Вычет «доходы минус расходы»
   
   Здесь можно учесть:

   • цену покупки квартиры по первоначальному договору;

   • проценты по ипотеке, фактически уплаченные банку;

   • иные документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением объекта.

Пример из практики:

• квартиру купили в ипотеку за 4 млн рублей;

• за 2 года уплатили процентов банку ещё 200 тыс. рублей;

• сейчас продают за 5 млн рублей.

Базу для налога можно уменьшить не до 4 млн, а до 4,2 млн рублей, учтя проценты. Тогда налог рассчитывается не с 5 млн, а с разницы:

5 000 000 − 4 200 000 = 800 000 рублей.

Это гораздо выгоднее, чем платить с полной суммы.

Чтобы воспользоваться этим правом, в декларации указывают доход и расходы, а к ней прикладывают:

• старый договор купли-продажи;

• ипотечный договор;

• справку из банка об уплаченных процентах;

• при необходимости — другие подтверждающие документы.

На что обратить внимание продавцу ипотечной квартиры

Сделка с ипотечной квартирой требует больше подготовки, чем обычная продажа «чистой» недвижимости. Чтобы снизить риски и избежать неприятных сюрпризов:

• Заранее обсудите с банком формат сделки: погашение долга свойми силами, участие покупателя в погашении или продажа под контролем банка.

• Фиксируйте договорённости в документах, а не «на словах»: порядок расчётов, сроки погашения кредита, момент снятия обременения.

• Используйте безопасные формы расчётов — аккредитив, спецсчета, нотариальное удостоверение, если это оправдано суммой и уровнем риска.

• Не затягивайте с вопросами налогов: заранее посчитайте, будет ли налог, и оцените, какой вычет выгоднее применить.

• Честно информируйте покупателя о статусе квартиры, наличии обременения и планируемой схеме сделки — это повышает доверие и ускоряет согласования с банком.

Продать квартиру в ипотеке можно без потерь и конфликтов, если заранее понимать правовой статус объекта, согласовать действия с банком и грамотно оформить расчёты и документы.