Почему одна квартира дороже другой: разбираем тайны ценообразования в новостройках

Многие покупатели замечают: в одном жилом комплексе похожие квартиры — одинаковая площадь, этажность, даже планировка — могут стоить по-разному. Разница достигает сотен тысяч рублей, и кажется, что понять логику невозможно. На деле же механизм ценообразования в новостройках подчиняется целому набору факторов, которые застройщики учитывают при формировании стоимости.

Расположение квартиры внутри дома

Даже в одном подъезде цена квадратного метра может отличаться на десятки процентов.

Этажность

Первые этажи почти всегда дешевле — из-за близости к земле, возможного шума, риска затоплений и меньшей приватности. Однако в некоторых проектах первые этажи имеют отдельные входы и подходят под коммерцию, что, наоборот, повышает их цену.

Средние этажи — условно «золотые» (с 3 по 8) — считаются оптимальными по уровню комфорта, поэтому стоят дороже.

Последние этажи бывают как самыми дешёвыми, так и самыми дорогими — если предусмотрены панорамные виды или выходы на террасы.

Вид из окна

Квартира, из окон которой открывается вид на парк или реку, всегда будет дороже аналогичной с окнами на стройку, парковку или стену соседнего дома.

Но если жильцу важна цена, а не перспектива панорамы, можно получить серьёзную скидку без потери качества квартиры.

Ориентация по сторонам света

Южные и западные квартиры более востребованы — там больше света и тепла, меньше сырости и риска появления плесени. Северные и восточные стоят дешевле, но могут быть комфортнее летом, когда южные перегреваются.

Совет: если вы не боитесь более прохладных комнат и не планируете разводить домашние растения, северная ориентация может стать способом сэкономить без ущерба для качества жилья.

Планировка и площадь

Площадь квартиры не всегда прямо пропорциональна её цене.

• Студии и однокомнатные квартиры имеют высокую стоимость за квадратный метр, потому что они востребованы у инвесторов и тех, кто покупает первое жильё.

• Квартиры с балконами и лоджиями оцениваются выше, но стоимость дополнительных метров часто не совпадает с общей ценой за квадрат — в некоторых случаях за «наружные» метры платят меньше.

• Нестандартные планировки (узкие комнаты, несущие колонны, скошенные стены) снижают цену, но могут подойти тем, кто делает ремонт под себя.

⚙️ Пример: в одном ЖК студия 30 м² может стоить дороже, чем двухкомнатная 55 м² в соседнем корпусе, если у первой удачное расположение и большие окна.

Стадия строительства

Чем раньше покупатель заходит в проект, тем дешевле обходится квартира.

На старте продаж застройщик формирует минимальную цену, чтобы привлечь первых дольщиков. По мере готовности дома и приближения к вводу в эксплуатацию цена стабильно растёт.

• На этапе котлована — минимальная цена, но максимальные риски (строительство может затянуться).

• На середине работ — уже виден прогресс, риск ниже, но стоимость выше на 10–15%.

• Перед сдачей — максимальная цена, зато можно оценить качество строительства и инфраструктуру.

Тип отделки

Сегодня многие застройщики предлагают квартиры с разными вариантами отделки:

• черновая (бетонные стены, без коммуникаций),

• предчистовая (white box) — готова к поклейке обоев,

• чистовая — можно заезжать сразу после покупки.

Квартира «в бетоне» дешевле на 10–20%, но покупателю придётся вложиться в ремонт. Если же квартира приобретается в ипотеку, вариант с отделкой часто выгоднее — ремонт включается в кредит, и в итоге жильё обходится дешевле, чем при самостоятельной отделке.

Форма оплаты

Разница в цене между покупкой за наличные и в рассрочку может достигать 10%.

• Оплата полной суммы сразу — самая выгодная для застройщика, поэтому покупатель получает лучшие условия.

• Ипотека увеличивает цену из-за комиссий банков и длительных сроков расчётов.

• Рассрочка приводит к повышению стоимости, поскольку застройщик фактически кредитует клиента.

Если бюджет позволяет, оплата без привлечения кредита даёт возможность получить индивидуальную скидку, особенно на ранних этапах строительства.

Технологии строительства и класс дома

При сравнении разных ЖК внутри одного района важно учитывать и тип дома:

• панельные здания дешевле из-за унифицированных конструкций;

• монолитные — дороже, но обладают большей звукоизоляцией и свободой планировок;

• кирпичные — считаются самыми комфортными, но и самыми затратными.

Класс жилья (эконом, комфорт, бизнес) тоже напрямую влияет на цену. В стоимость включены не только материалы, но и архитектурные решения, благоустройство, качество входных групп и уровень инженерных систем.

Часто задаваемые вопросы

Почему квартиры на одном этаже стоят по-разному?

Разница зависит от расположения окон, ориентации по сторонам света и близости к лифту. Например, квартиры у мусоропровода или лифта стоят дешевле, чем угловые с окнами во двор.

Что выгоднее — покупать без отделки или с готовой?

Если у вас есть свободные средства и опыт в ремонте, вариант без отделки обойдётся дешевле. Но для покупки в ипотеку или при ограниченном бюджете готовая отделка экономит время и деньги.

На сколько процентов растёт цена от старта до сдачи дома?

В среднем рост составляет 20–30%, но в популярных локациях может достигать 40%.

Почему одинаковые квартиры в соседних ЖК стоят по-разному?

Решающее значение имеют качество стройматериалов, благоустройство, подключение к инженерным сетям и репутация застройщика. Иногда разница объясняется просто: один проект уже аккредитован банками, другой — нет.

Почему одна квартира дороже другой

Разница в цене на квартиры внутри одного комплекса или района объясняется множеством факторов — от ориентации окон и стадии строительства до формы оплаты и типа отделки.

Понимание этих нюансов помогает не только избежать переплаты, но и грамотно выбрать лот, соответствующий вашим приоритетам.

Если вид, этаж или срок сдачи не принципиальны, можно приобрести квартиру дешевле без потери качества. Важно лишь сравнивать все параметры в комплексе, а не ориентироваться только на цену за квадратный метр.