Что будет с ценами на новостройки осенью: покупать или ждать?

Осень традиционно считается более активным сезоном на рынке недвижимости. После отпускного затишья покупатели возвращаются к серьезным решениям, а застройщики подогревают интерес акциями и рассрочками. Но что ждет рынок в ближайшие месяцы? Что будет с ценами на новостройки, как поведет себя спрос и насколько велика роль ключевой ставки? Разбираемся в прогнозах, тенденциях и логике рынка.

Почему цены продолжают расти, несмотря на высокие ставки

Даже после завершения массовой программы льготной ипотеки в середине 2024 года и резкого падения ипотечного спроса, цены на новостройки не только не снизились, но и продолжают расти. С января по апрель 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась с 171,1 до 172,3 тыс. рублей.

Годовые темпы роста при этом замедляются: в апреле рост составил 7,7% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года, тогда как в марте этот показатель был 8,4%. Это говорит о некотором торможении, но не о снижении цен.

При этом Банк России в своем обзоре финансовой стабильности отметил рост рисков образования ценового пузыря. В частности, из-за того, что стоимость жилья растет быстрее, чем доходы населения и стоимость аренды.

Другими словами, квадратный метр дорожает, но это уже не столько следствие повышенного спроса, сколько результат накопленных издержек девелоперов и общей макроэкономической ситуации.

Что происходит со спросом осенью

Осенью рынок традиционно просыпается после летнего сезона. Отпускной спад сменяется повышенной активностью, особенно в сентябре и октябре. Покупатели, отложившие покупку в летние месяцы, начинают возвращаться, что подстегивает продажи. Однако важный момент — фактор сезонности в последние годы постепенно теряет влияние.

Если раньше летний спад мог достигать 20–30%, то сегодня колебания в пределах 10–15% считаются нормой. Основная причина — изменившееся поведение потребителей: теперь решение о покупке жилья все чаще принимается, исходя из личных обстоятельств и условий по ипотеке, а не из-за сезона.

Осень 2025 года может стать особенно интересной, если ЦБ решит смягчить денежно-кредитную политику. Уже сейчас некоторые банки снижают ставки по рыночным программам до 21–22% даже при ключевой ставке на уровне 21%. Если произойдет понижение до 19–20%, это может стать катализатором нового витка спроса.

Что влияет на цену новостроек сегодня

Цены на первичную недвижимость формируются под влиянием целого набора факторов:

• Высокая инфляция. Рост цен на стройматериалы, оборудование, транспортировку и оплату труда неминуемо отражается на конечной стоимости квадратного метра.

• Высокая ключевая ставка. Она влияет на стоимость ипотечных и проектных кредитов, которые лежат в основе финансирования строительства.

• Спрос. Несмотря на спад ипотечной активности, спрос в сегменте с собственными средствами или частичной оплатой сохраняется.

• Себестоимость строительства. Это ключевой фактор, который не позволяет застройщикам опускать цены даже при снижении спроса.

• Ограниченное предложение. С конца 2024 года девелоперы стали реже запускать новые проекты. А значит, уже сейчас наблюдается вымывание наиболее ликвидного фонда.

Важно понимать: снижение спроса может сдерживать рост цен, но ниже определенного уровня стоимость жилья уже не опустится. Это экономически нецелесообразно для застройщиков.

Чего ждать в ближайшие месяцы

По мнению экспертов, осенью 2025 года ждать снижения цен не стоит. Напротив, возможно дальнейшее плавное подорожание.

Почему:

• Уже сейчас наблюдается дефицит новых предложений — в том числе из-за того, что застройщики не запускают новые проекты с прежней интенсивностью.

• Если произойдет снижение ключевой ставки, это приведет к росту спроса — а он, в условиях ограниченного предложения, усилит давление на цены.

• Сохраняется высокая себестоимость строительства, которая ограничивает возможности для снижения цен даже при умеренном спросе.

Сами девелоперы это понимают и не спешат предлагать массовые скидки. Однако точечные акции по-прежнему встречаются — их цель стимулировать продажи в конкретных проектах или на отдельные лоты.

Стоит ли покупать сейчас?

Ответ будет зависеть от ваших целей и возможностей. Но есть несколько весомых аргументов в пользу покупки осенью:

1. Цены, скорее всего, продолжат расти. Даже если незначительно — это означает, что откладывая покупку, вы рискуете заплатить больше.

2. Акции и скидки действуют круглый год. Их можно найти и осенью — в каждом ЖК есть лоты, где возможно получить дополнительные условия.

3. Ставки по ипотеке могут снизиться. Особенно если ЦБ решит перейти к более мягкой денежной политике — тогда предложения банков станут привлекательнее.

Покупать или подождать — что выбрать?

Если у вас есть финансовая возможность приобрести жилье — не стоит ждать мифического «идеального момента». Опыт последних лет показывает: откладывание покупки чаще приводит к росту цен, а не к выгоде.

Кроме того, покупка недвижимости — это всегда вопрос не только цены, но и удобного времени: для переезда, для получения вычета, для получения субсидий и льгот.