Как рассчитывается налог на недвижимость: инструкция для собственников

Если вы владеете квартирой, домом, гаражом или даже долей в помещении, налог на имущество платить придётся. Сумма зависит от кадастровой стоимости, наличия вычетов, налоговых ставок в регионе и других параметров. Разберёмся, как формируется итоговая сумма налога, в какие сроки он уплачивается и как проверить правильность расчёта.

Кто и за что должен платить налог на недвижимость

В разговорной практике «налог на недвижимость» — это, как правило, имущественный налог на имущество физических лиц (НИФЛ). Он взимается с собственников:

• квартир и комнат;

• домов, коттеджей, дач;

• гаражей и машино-мест;

• кладовок и технических помещений;

• коммерческой недвижимости — офисов, магазинов, нежилых помещений;

• долей в любом из перечисленных объектов;

• недостроенных объектов.

Важно: налог начисляется вне зависимости от того, используете вы объект или нет, сдаёте в аренду или просто держите пустым.

Если объект находится в долевой собственности, налог рассчитывается пропорционально вашей доле. Например, если вы владеете ½ квартиры, налог будет рассчитан только на половину налогооблагаемой базы.

Получить консультацию

Как рассчитывался налог раньше и как считается сейчас

До 2015 года налог рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости, определяемой БТИ. Этот показатель был далёк от рыночной реальности — он учитывал только стоимость стройматериалов и амортизацию.

Сейчас налог считается от кадастровой стоимости, которая гораздо ближе к рыночной. Она включает в себя:

• характеристики дома и участка;

• развитость инфраструктуры;

• удалённость от центра;

• спрос на аналогичные объекты.

С переходом на кадастровую систему налоги выросли. Чтобы смягчить переход, применялись понижающие коэффициенты, но теперь они отменены — везде действует новая схема.

Какие параметры влияют на сумму налога

Чтобы рассчитать налог, налоговая служба учитывает четыре ключевых параметра:

1. Кадастровая стоимость объекта

Это оценка, максимально приближенная к рыночной цене. Её можно узнать через выписку из ЕГРН или в личном кабинете на сайте налоговой. В городах федерального значения переоценка проводится каждые 3 года, в остальных регионах — каждые 5 лет, но возможно и чаще.

2. Налоговый вычет

Для жилья действуют следующие вычеты — часть площади исключается из расчёта:

• квартиры и части жилого дома — 20 кв. м;

• комнаты — 10 кв. м;

• жилого дома — 50 кв. м.

Если площадь меньше или равна размеру вычета — налог начислен не будет.

Дополнительный вычет получают семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми. Он суммируется с основным:

• квартира — ещё по 5 кв. м на каждого ребёнка;

• дом — по 7 кв. м.

Пример: семья с тремя детьми и квартирой 35 кв. м не платит налог — вычет покрывает всю площадь: 20 + (3 × 5) = 35 кв. м.

3. Ставка налога

Базовые ставки (устанавливаются законом, но могут корректироваться регионами):

• 0,1% — жильё (квартиры, дома), гаражи, машино-места;

• 0,5% — нежилые помещения;

• 2% — элитная недвижимость дороже 300 млн руб.

В Москве и Санкт-Петербурге действуют прогрессивные шкалы — чем дороже объект, тем выше ставка.

Пример для Москвы:

• до 10 млн — 0,1%;

• 10–20 млн — 0,15%;

• 20–50 млн — 0,2%;

• 50–300 млн — 0,3%;

• выше 300 млн — 2%.

Пример для Санкт-Петербурга:

• до 5 млн — 0,1%;

• 5–10 млн — 0,15%;

• 10–20 млн — 0,2%;

• 20–300 млн — 0,25%;

• выше 300 млн — 2%.

4. Налоговый период

Налог начисляется за время фактического владения в году. Если квартира оформлена в собственность в середине года — налог считается только с этой даты.

Правила:

• если право собственности возникло до 15 числа месяца — месяц включается в расчёт;

• если с 16 числа и позже — налог начисляется с следующего месяца.

Получить консультацию

Как рассчитывается налог: пример

Допустим, у вас квартира в Москве:

• Площадь: 33 кв. м

• Кадастровая стоимость: 8 000 000 руб.

• Один собственник, владеет более года

1. Вычитаем налоговый вычет:
   
   33 – 20 = 13 кв. м

2. Считаем стоимость 1 кв. м:
   
   8 000 000 / 33 ≈ 242 424 руб.

3. Определяем налогооблагаемую базу:
   
   242 424 × 13 ≈ 3 151 515 руб.

4. Применяем ставку:
   
   3 151 515 × 0,1% = 3 151 руб. в год

Если объект принадлежит 2 собственникам по ½ — каждый платит 1575,5 руб.

Если собственник владел квартирой 3 месяца — применяется коэффициент 0,25:

3 151 × 0,25 = 787,75 руб.

Где узнать кадастровую стоимость и размер налога

Налоговая сама рассчитывает налог и присылает уведомление — в личный кабинет или по почте, до 1 ноября. Если вы его не получили:

• проверьте в личном кабинете на nalog.gov.ru,

• либо обратитесь в отделение ФНС.

Кадастровую стоимость можно узнать:

• в выписке из ЕГРН;

• через портал rosreestr.gov.ru;

• в приложениях банков или сервисах недвижимости.

С марта 2023 года третьи лица не могут получить выписку из ЕГРН с личными данными собственника — только сам владелец или его представитель.

Что будет, если не платить налог

Налог за год необходимо оплатить до 1 декабря следующего года. Например, за 2024 год — до 1 декабря 2025 года.

Если не заплатить вовремя:

• начисляется пеня за каждый день просрочки;

• может быть заблокирован счёт;

• задолженность могут взыскать через суд;

• в отдельных случаях возможен запрет на выезд за границу.

Совет: настройте напоминания и проверяйте ЛК на сайте налоговой, чтобы не пропустить начисления.