Ипотечный рынок в Краснодаре

О снижении ставок на семейную ипотеку было объявлено на Петербургском международном экономическом форуме. Президент РФ поручил снизить ставку до 7%. Срок действия такой льготной программы продлится до конца 2022 года. Все прежние условия по ипотеке сохраняются. Для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области определен лимит в 12 миллионов рублей, для остальных регионов РФ – 6 миллионов. Приобрести можно только квартиру в новостройке. Остается право использовать маткапитал, различные льготные сертификаты и другие виды господдержки.

Однако засада оказалась там, откуда не ждали − 1 июля 2022 года Счетная палата предложила запретить выдачу льготной ипотеки на студии и однокомнатные квартиры, аргументируя это тем, что «у населения должно быть комфортное жилье» и «льготная ипотека направлена именно на улучшение жилищных условий населения». Студии и однушки планируется исключить из всех программ с господдержкой. Однако пока Минстрой не поддерживает такую инициативу.

В льготе заинтересованы застройщики

Краснодар и край в целом все еще остаются регионами-лидерами в РФ по объемам выданной ипотеки. Однако в натуральном измерении количество взятых кредитов минимально: оно в мае 2022 года во всем Краснодарском крае составило 1170 единиц. По сравнению с аналогичным периодом (маем 2021 года) спрос упал почти на 78%.

Настроения в банковской сфере

Сейчас банки стараются привлечь новых вкладчиков. Например, Банк России в докладе за май 2022 года упомянул о приросте клиентских средств на 0,8%, причем указано, что средства «активно росли». Постепенное расширение подсанкционного списка банков и отключение от глобальной экономической системы на фоне инфляции и затруднения свободной конвертации рубля приводит к тому, что население пытается перевести накопления в «физическое выражение» − вложиться в недвижимость. Причем на фоне снижения ключевой ставки желающих открыть депозит все меньше, а потенциальных ипотечников останавливает неопределенность в экономическом будущем.

На фоне общего экономического кризиса логично выбирать ипотеку при таких обстоятельствах:

• если очень нужно жилье прямо сейчас, и альтернатив ипотеке нет;
• если работа в стабильном секторе, и есть перспектива повышения уровня доходов.

Другие покупки, особенно спонтанные на фоне снижения ипотечной ставки, делать довольно рискованно. В основном покупка квартир проводится за наличные, при этом низкий спрос объясняется сложными процессами в сфере строительства.

Темпы строительства замедлились из-за санкций

Из-за нарушения логистических цепочек при продаже ряда строительных материалов, запрета на импорт оборудования и многого другого фактическое замедление строительства предрекают уже к концу этого года. Отчасти поэтому инвесторы пытаются вложиться в уже сданные или почти готовые объекты.

Инвесторы проявляют повышенный интерес к Новой Москве, Казани, Краснодару и Екатеринбургу. Новый виток инвестиционного спроса с конца весны 2022 года активизировал подорожание недвижимости, которая успела немного просесть в стоимости. Так, в среднем в Москве квадратный метр с начала года подешевел на 12 тысяч рублей, в Казани − на 2,5 тысячи, в Санкт-Петербурге − на 1,6 тысячи. «Квадрат» в Краснодаре подешевел только в начале июня, и общее снижение стоимости составило около 500 рублей, что равно 0,39%. Уже к концу месяца цены восстановили свое положение. Можно сказать спрос и цены в Краснодаре и крае в целом остаются стабильными.

Ошибки краснодарских застройщиков: быстро отыграться не получится

Застройщики не планируют снижать цены. Хотя ряд специалистов уже говорят о стратегических ошибках, допущенных краснодарскими застройщиками.

Основные ошибки:

1. Слишком высокая цена − попытки «догнать Москву» оказались безуспешными и давно стали причиной снижения спроса.
2. Несоответствия качества и цены − за бизнес-класс выдаются типовые панельки проектировки начала 2000-х.
3. Плохое изучение целевой аудитории − в Краснодар в основном переезжали зажиточные люди старше 55 лет, а маркетинговые приемы составлялись как для «молодых покорителей» Москвы или Питера.

Помимо прочего, есть и более серьезные грехи: большое количество недостроев, много невыполненных обещаний (например, о создании бесшовной инфраструктуры с новыми школами и детскими садами), низкий процент продаж напрямую через застройщиков (покупатели уходили к агентствам).

Таким образом, корректировка рынка недвижимости Краснодара будет проходить одновременно в двух направлениях − снижения цены и стабильно невысоком спросе на ипотеку.