Прогноз цен на квартиры в 2019 в Краснодаре

Возможные изменения стоимости жилья в Краснодаре вызывает в текущем году повышенный интерес не только у риэлторов и покупателей, но также у застройщиков. В какую сторону будут ориентированы цены – понижение или повышение стоимости за квадратный метр, и чего ждать от изменений в законодательстве и правилах застройки города давайте разберемся подробнее.

В текущем году грядут большие перемены в вопросах подхода к многоквартирному строительству. И это обязательно отразится на ценах, как в новостройках, так и на вторичном рынке. Мнения экспертов разделились, никто не может дать однозначную оценку с учетом вступивших в силу изменений в федеральном законе № 214 ФЗ, который очень сильно затронул нормы и правила долевого строительства.

Часть экспертов склоняются к тому, что цены на квартиры в 2019 однозначно будут расти и далее, особенно заметно станет увеличение стоимость квадратных метров во втором полугодии, когда нововведения в законодательстве  вступят в силу. Другие считают, что стоимость недвижимости заметно повысится только в конце 2020 года, рассчитывают на инерцию и переходный период, когда будут достраиваться квартиры еще по долевому принципу. А до того ожидают небольшие колебания и всплески, связанные с человеческим фактором.

Что влияет на стоимость квартир

Если не считать себестоимость строительства, основополагающим фактором любого ценообразования считают сочетание спроса и предложения. Период максимальной активности застройки Краснодара пришелся на 2014-17 год, что привело к возникновению некоторого переизбытка жилья на рынке.

Число продаваемых квартир превысило количество покупателей, и застройщикам пришлось продавать недвижимость примерно на 25% ниже рыночной стоимости. В такой ситуации девелоперы теряют доход и даже уходят с рынка. Наилучшим способом выйти из сложившейся ситуации стало решение уменьшить объем новостроек. Это позволило сбалансировать рынок и, конечно, привело к росту цен на квартиры в 2019 г.

Кредитоспособность и законы

Вторая важная причина, от которой зависит ценовая политика, – это уровень кредитоспособности россиян, а точнее их покупательская способность, которая стремительно падала в 2016-2017 годах. С учетом значительного подорожания потребительской корзины значительная часть жителей России утратили возможность отложить нужную сумму на первоначальный взнос за квартиру или дом.  В Краснодаре этот фактор компенсируется высокой внутренней миграцией. Тем не менее, совсем не заметить его не удается.

И последнее, что влияет на формирование цены на квартиры в 2019 году, в том числе и в Краснодаре, это законодательные изменения.

С 1 июля вступает в силу закон, в соответствии с которым долевое строительство уступает место финансированию застройки за счет кредитных средств. Покупка квартиры на ранних этапах застройки возможна, но деньги сохраняются на специальном эскроу-счете, и становятся доступны застройщику только после выполнения всех обязательств. Иначе средства возвращаются покупателю.

Все это хорошо с точки зрения защиты средств покупателя, но, скорей всего, повысит себестоимость застройки. Чтобы увеличить продажу недвижимости и покупательскую способность населения банкам придется снижать ставки ипотеки, а также создавать специальные кредитные программы для застройщиков.

Вторичный рынок

На вторичном рынке наблюдается тенденция «проседания» стоимости квартир на 5-10%. Но здесь необходимо учитывать следующие факторы:

1. В центре города стоимость жилья выше за счет инфраструктуры.
2. Спрос на небольшие квартиры выше, потому в цене они практически ничего не теряют.
3. На вторичном рынке в стоимость входит состояние самой квартиры, потому и «вилка» цен даже в одном районе всегда большая.

Кроме того, в Краснодаре введен запрет на точечную застройку старых районов, и здесь цена жилья будет некоторое время увеличиваться.

В новостройках на ценовую политику повлияет рост себестоимости жилья, связанный с повышением цен на стройматериалы в 2018 году, а также ужесточением правил благоустройства новых микрорайонов (детские сады, школы, медицинские учреждения и т.д.).

Прогнозы на 2019 год

На основе всех факторов, можно предполагать, что динамика цен на квартиры в 2019 году переходит в положительную фазу. Начало роста цен можно наблюдать уже в первом квартале, дальнейшие изменения будут зависеть от широкого ряда факторов.

С одной стороны, ажиотаж спадет, и многие покупатели займут выжидательную позицию, связанную с недоверием и непониманием нововведений. С другой, государство и администрация Краснодарского края планируют целый ряд мероприятий, направленных на стабилизацию:

1. Планируется снизить процентную ставку на ипотечный кредит, субсидируемый государственной программой, до 8-10%.

2. Банки будут разрабатывать программы для застройщиков также с учетом ситуации и рекомендаций Центробанка.

3. Застройка города будет сосредоточена в новых районах, где цена квадратного метра всегда ниже.

Прогнозы специалистов включают эти стабилизирующие факторы. Но все же все ожидают, что цены на квартиры в Краснодаре в 2019 будут постепенно расти. Ураганного подорожания не ожидается. Но если вы решились на приобретение жилья, имеет смысл поторопиться.

Ипотека в Краснодаре

В целях стимуляции роста спроса на недвижимость в 2019 году Центробанк РФ планирует заняться расширением программы субсидирования ипотеки за счет бюджета. Планируется 2 этапа изменения льготной ставки:

• 8-9% в 2019 году;
• 6-7% в 2020 году.

Кроме того, банки активно разрабатывают и уже предлагают покупателям ипотечные программы без первоначального взноса со ставкой 13-14% готовых. Такое решение также способствует привлечению на рынок новых покупателей жилья.

Потому несмотря на сложности, связанные с переходом на новые правила застройки, спрос на квартиры в Краснодаре будет и далее высоким, потому падения цен ждать не приходится.