Возможна ли продажа квартиры в ипотеке и какие налоги придется выплатить

Если банки выдают кредит - люди этим пользуются. Большое количество ипотек для физических лиц всегда оживляет рынок недвижимости. Человек может спокойно жить в такой квартире столько, сколько нужно. Кроме того, прописывать в нее близких и чувствовать себя настоящим хозяином, сдавая дом в аренду. Но когда возникает вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке и что нужно для продажи квартиры, приобретенной в кредит под материнский капитал, стоит в нем разобраться. Поэтому давайте проанализируем особые нюансы сделки и определимся с налогами при ее заключении.

Ипотека – это долгосрочный кредит на жилье. Когда люди покупают “собственный уголок”, зачастую, у них планы - жить в такой квартире с семьей или поселить туда своих детей. Многие покупают квартиру в кредит по ипотеке. Но при этом жилье, по сути, находится в залоге.

По закону решать юридическую судьбу недвижимости, которая находится в залоге (передавать по наследству, продавать или дарить) вы не можете до тех пор, пока не будут сняты обременения. То есть, до полного погашения долга перед банком.

Но бывают ситуации: семейный раздор, переезд в другой город, потеря работы и другие. Как продать квартиру в ипотеке, если это необходимо срочно? Что делать? Действовать, учитывая особенности!

Особенности продажи квартиры в ипотеке

Продать квартиру в ипотеке можно самостоятельно, через банк или через специализированную компанию. Но, в любом случае, никогда не скрывайте от покупателя правду: квартира в ипотеке – это серьезно.

Начинать такую ​​операцию нужно с обращения в банк с соответствующим заявлением о досрочном погашении долга. Стоит помнить, что вас могут "попросить" заплатить определенную сумму в виде штрафа или комиссии за погашения долга раньше срока. Подробнее, как правило, об этом написано в условиях вашего договора ипотеки.

Многих интересует вопрос: а возможна ли продажа квартиры, купленной ребенку на материнский капитал? Да, возможно. Для этого нужно:

1. Предоставить нотариусу разрешение органов опеки и попечительства.
2. Предоставить гарантию, что несовершеннолетние не останутся без жилья.
3. Чтобы ничего не пропустить, предлагаем воспользоваться схемой:
4. Обращаетесь с заявлением в банк, где находится имущество в залоге. Многие финансовые учреждения утвердили для удобства клиентов специальные формы.
5. Покупатель тоже обращается с заявлением о желании приобрести имущество в залоге, т.е. о желании купить квартиру в ипотеке.
6. Банковские работники составляют соответствующий договор с потенциальным покупателем.
7. Открываются две банковские ячейки: в одну вносят средства для приобретения, а в другую - для лица, продающего имущество.
8. С квартиры снимается ограничение.
9. Нотариус оформляет сделку, изменяя ведомости в государственном реестре.
10. Обе стороны получают доступ к своим банковским ячейкам.

Можно считать, что сделка состоялась.

Оформление у нотариуса

Оформление сделки купли-продажи квартиры в ипотеке без нотариуса не возможно. Вам понадобится при себе иметь:

1. Паспорта продавца и покупателя квартиры. Продажа квартиры купленной на материнский капитал (независимо от того, использовался ли он как первый взнос в ипотеке или просто как часть суммы) требует свидетельств о рождении несовершеннолетних совладельцев.
2. Договор купли-продажи на квартиру.
3. Документы для переоформления на нового владельца.
4. Разрешение от органа опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние жители в квартире или нужно продать квартиру купленную под материнский капитал.
5. Согласие второго из супругов.
6. Доверенность, если операция оформляется без владельца. Она обязательно заверяется нотариально.
7. Документы, подтверждающие отсутствие коммунальной задолженности.
8. Домовую книгу или выписку из нее.
9. Выписка из государственного реестра за продаваемой квартирой.
10. Техпаспорт на квартиру в ипотеке.
11. Дополнительные документы, которые иногда могут требоваться нотариусом.

Налоги от сделки

Следующее, с чем вам придется столкнуться - налоги. Действующим законодательством РФ предусмотрено за продажу квартиры налог в размере 13%. Подробнее об этом мы писали в статье «Налоги при продаже недвижимости». Налог рассчитывается на основе обязательной декларации. Рассчитанную сумму нужно заплатить до 30 апреля следующего за отчетным годом. Такой принцип действует во многих странах мира.

Все юридические изменения, которые происходят с вашим имуществом фиксирует нотариус, поэтому информация автоматически попадает в государственный реестр. А отсюда и вывод: налоговая точно будет знать о продаже вами имущества, поэтому избежать налога не получится. Вопрос только в сумме, с которой рассчитывается налог. Но и здесь законодатель все продумал.

Чтобы минимизировать риски занижения реальной стоимости жилья в Налоговом кодексе РФ (в частности ст. 217) появилась норма: сумма, полученная продавцом квартиры не может быть меньше 70% кадастровой стоимости по состоянию на тот год, в ком она продается.

Можно продать все: квартиру в ипотеке или купленную под материнский капитал. Но главное, не пытайтесь заработать на незаконных процедурах или операциях. Помните, что ваши действия с имуществом всегда можно отследить.