Стоит ли покупать квартиру на вторичном рынке

Если вы собираетесь купить квартиру для себя или родственников, обязательно приходится решать вопрос: купить квартиру на вторичном рынке или вложиться в новостройку? В каждом из решений, на самом деле, есть свои плюсы и минусы. В определенных ситуациях даже выбора нет. Например, если квартира нужна прямо сейчас, далеко не всегда найдется не проданное жилье в готовой к заселению новостройке. Но если у вас есть время выбирать и планировать, стоит продумать все «за» и «против». Этим мы сейчас и займемся.

Плюсы квартиры на вторичном рынке

Для начала разберемся с преимуществами вторичного рынка. Заодно, попробуем понять, действительно ли это преимущества или в новостройках можно подобрать столь же удобный аналог.

Итак, о чем обычно говорят поклонники вторички:

В квартиру можно вселиться сразу после покупки

На самом деле, это далеко не всегда соответствует действительности. Зачастую люди продают квартиру, в которой живут. И цель продажи – смена места жительства, т.е. покупка нового жилья. В результате практически всегда в договоре отдельно оговаривается срок от 2-3 месяцев и больше, необходимый бывшим жильцам, чтобы освободить квартиру.

Хотя, конечно, существуют и варианты срочной продажи, когда вы можете получить ключи от жилплощади сразу после подписания договора. Кроме того, ожидание в несколько месяцев – это для недвижимости считается малым сроком. В новостройках часто люди ждут годами завершения строительства. Так что, этот плюс можно и нужно принимать во внимание.

Развитая инфраструктура и обустроенная территория

Это преимущество покупки квартиры на вторичном рынке обычно не вызывает сомнений. Действительно, при покупке жилья от застройщика вы можете столкнуться с неудобствами, связанными с возведением рядом второго, третьего и последующих литер жилого комплекса. Кроме того, новостройки возводятся часто в новых районах, где инфраструктура только развивается.

С другой стороны, всегда можно заранее озаботиться покупкой жилья в комплексе, который почти достроен. И при вселении у вас уже будет и обустроенная территория, и отсутствие стройки под окнами. Да, это немного дороже, чем покупка в первых литерах. Но здесь – каждый решает сам, что лучше – экономия или максимум комфорта сразу после переезда.

И еще есть важный момент. При покупке жилья на вторичном рынке у вас не будет возможности купить дополнительное место на парковке. Впрочем, чаще всего в старых домах даже паркинга как такового не предусмотрено. И поиск места для вашего авто может стать большой проблемой.

Также определенные сомнения вызывает благоустройство придомовой территории. Если в новых жилых комплексах вы можете не сомневаться в качестве дорожного покрытия во дворе, и о том, что будет в вашем дворе, вам расскажет застройщик, то при покупке на вторичном рынке придется каждый раз своими глазами оценивать, где вам предлагают жить.

Покупатель может заранее оценить будущих соседей

Конечно, если в подъезде, где вы хотите купить квартиру, проживают неблагополучные люди (алкоголики, наркоманы и т.д.), то это чаще всего удается заметить заранее. Хотя и риэлтор, и продавец постараются сделать все, чтобы скрыть неприглядные моменты. Во всем остальном отношения с соседями – это лотерея. При этом в новостройках вероятность получить «за стенкой» сложный контингент или «вредных и склочных пенсионеров» значительно ниже. Ведь у этих людей просто нет средств и желания куда-то переезжать.

Выгодные цены на квартиры на вторичном рынке

Действительно, при необходимости купить дешево, вторичный рынок жилья предлагает больше вариантов. Но чаще всего за низкой ценой «прячутся» многочисленные скрытые недостатки:

1. Квартира может нуждаться в капитальном ремонте, стоимость которого сведет на нет все плюсы недорогой покупки;
2. Вы можете столкнуться с проблемным отоплением, перебоями в водоснабжении и т.д.;
3. О соседях уже было сказано выше – дешевая продажа квартиры может скрывать острое желание людей съехать от крайне проблематичных соседей.

Кроме того, в силу востребованности, например, однокомнатные квартиры на вторичном рынке часто стоят дороже, чем аналогичные предложения в новостройках. Часто это касается и 2 комнатных квартир. Здесь все решает рынок – если спрос высокий, то цена мгновенно возрастет.

Минусы квартиры на вторичном рынке жилья

Теперь давайте разберемся с недостатками. И также посмотрим, насколько они реальны.

«Скрытые» проблемы ждут практически каждого

К скрытым обычно относят проблемы с ремонтом и соседями. Если о соседях мы говорили уже раньше, а потому не будем повторяться, то о ремонте стоит рассказать подробнее.

Дело в том, что очень часто продажа квартир на вторичном рынке осуществляется после косметического ремонта. Причем, выполняют его некачественно, как говорят сами продавцы, «чтобы продать».

Если вы планируете в любом случае начать переезд с капитального ремонта с возможной перепланировкой, это не проблема. Впрочем, вы и выбирать квартиру будете с учетом этого фактора, а потому повышение цены по причине «тут сделан ремонт» для вас будет неинтересным.

Но есть и другой вариант. Люди покупают, например, двухкомнатную квартиру на вторичном рынке с ремонтом, и сразу переезжают в нее. Поначалу все красиво и прекрасно работает. Но уже через пару месяцев, например, начинают отставать плохо приклеенные обои. А под ними оказывается плесень или грибок.

Либо начинает отходить ламинат. В перекрытиях оказывается сырость, т.к. старые трубы «текут». Это невозможно увидеть в момент покупки. И если вы не начинаете сразу менять трубы, о проблеме вы узнаете много позже. И подобных «сюрпризов» может быть очень много.

Особенно опасна покупка квартир на последних этажах. Их потому очень часто продают сравнительно недорого. Здесь к возможным проблемам, связанным с трубами, проводкой, трещинами в наружных стенах, добавляется еще одна опасность – крыша. В теплый летний день в недавно отремонтированной квартире будет все прекрасно. Но уже осенние затяжные дожди «проявляются» мокрыми пятнами на потолке. И ведь никто вам не расскажет, что крыша в аварийном состоянии. Это нужно пытаться узнать самому – при помощи поиска в интернете, общения с соседями и т.д. И все равно не факт, что вы получите информацию своевременно.

«Проблемное» жилье для покупателей

Мы здесь не будем говорить о прямом мошенничестве. Эта проблема общая для рынка недвижимости. И защититься можно только при помощи внимательности, проверки документов и честного заключения договора (без платежей «в конвертах»).

Очень важно перед продажей проверить:

• Не находится ли квартира под арестом или в залоге. Хотя, залоговую недвижимость можно продавать и покупать, но об этом факте продавец должен заявить честно. И тогда процедура продажи происходит особым образом. Если продавец пытается что-либо скрыть, то стоит насторожиться и отказаться от покупки.
• Задолженность по коммунальным платежам. Продавец должен предоставить документы об отсутствии таковой. Либо, в случае каких-то проблем с коммунальными долгами, цена квартиры снижается, и покупатель берет на себя добровольно обязательства по выплатам. Если вы не готовы платить чужие долги, проверяйте внимательно заранее этот факт.
• Кто проживает в квартире: нет ли в числе прописанных лиц, находящихся под защитой закона. Это несовершеннолетние дети (особенно это важно, если квартира покупалась на материнский капитал), инвалиды, недееспособные лица. Если такие есть, также нужно особо внимательно проверять документацию. Есть риск получить «проблемную» покупку – люди откажутся выезжать из квартиры, а закон будет на стороне детей и инвалидов. При малейшей невнимательности судиться будете годами.

Потому, прежде чем купить квартиру на вторичном рынке, ее необходимо со всех сторон проверить на юридическую чистоту. И доверять на 100% риелтору при этом нежелательно. Что в итоге? Хорошо, если вы – сами юрист или риелтор. Или хотя бы со всех сторон сумели изучить вопрос.

Иначе вы либо рискуете оказаться жертвой недобросовестного продавца, либо привлекаете к проверкам наемного специалиста. И его услуги добавляются к стоимости покупки квартиры на вторичном рынке.

Ограниченный выбор и неудобные планировки

Предложения по продаже квартир на вторичном рынке сегодня – это большей частью жилье в домах старой, еще советской застройки.

И здесь вас ждут:

• Небольшие размеры квартиры;
• Неудобные планировки, изменить которые сложно и не всегда возможно;
• Устаревшая система отопления без возможности устанавливать личные счетчики тепла и регулировку на радиаторах в квартире;
• Ветхое жилье: даже если дом сейчас не аварийный, нет никаких гарантий на ближайшие годы от появления проблем.

Впрочем, продажа квартир на вторичном рынке в современных жилых комплексах также присутствует. Но большинство из этих предложений – это жилье, которое приобреталось для последующей перепродажи. Т.е. его цена будет значительно выше, чем при покупке у застройщика.

Сложности с ипотекой

Банки менее охотно предоставляют ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. Конечно, существуют и такие программы. Но в новостройке вас ждет выбор выгодных предложений от застройщика. Причем, благодаря сотрудничеству строительной компании и банка часто можно выбрать более выгодную процентную ставку или льготный период.

При покупке на вторичном рынке придется самостоятельно искать возможность ипотечной программы. И далеко не каждый банк даст вам «добро». Особенно сложно бывает в случаях военной ипотеки или использования материнского капитала.

Вы потратите дополнительное личное время. В итоге условия будут, скорей всего, хуже, чем при покупке в новостройке.

Что лучше покупать: новостройка или вторичка

Как видите, продажа квартир на вторичном рынке имеет свои преимущество, но недостатков и сложностей намного больше. Где и как купить квартиру – решать только вам. Мы рекомендуем подобрать удобную квартиру в одном из многих современных жилых комплексов Краснодара. При этом специалисты портала готовы помочь вам с выбором и оказать бесплатную консультацию.

А если вы все же делаете выбор в пользу вторичного рынка, будьте осторожны учтите все сложности, с которыми вы можете столкнуться. Надеемся, эта статья поможет вам избежать «подводных камней» подобной покупки.