Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости в РФ

Кадастровая оценка позволяет определить кадастровую стоимость недвижимости – ту, которую установило государство. Процесс проведения оценки описан в Федеральном законе от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ. «Цена» до кадастру существенно отличается (иногда в разы) от рыночной стоимости, но может опираться на вполне «рыночные» показатели – например, ремонт, близость объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник, магазинов) и зеленых зон.

Кадастровая стоимость фиксирована и не зависит от ситуации на рынке, но для нее характерен регулярный «перерасчет». Переоценка кадастровой стоимости должна проводиться с определенной периодичностью – раз в 3-5 лет.

Точнее эти рамки можно обозначить как «не реже раза в пять лет, но и не чаще раза в три года». Исключением являются только города федерального подчинения – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, – в которых минимальный срок равен не чаще, чем раз в два года (но точный период выбирается на усмотрение правительства каждого города отдельно).

Переоценка важна, потому что кадастровая стоимость определяет такие процессы и явления:

• используется для расчета налогов;
• с ее помощью определяют госпошлину;
• на нее опираются при разбирательствах в суде или в случае наследования объекта.

На 2022 год запланирована переоценка кадастровой стоимости всех земель (независимо от их категории и региона расположения). Впервые этому будет подвергаться сразу вся страна. Эксперты уверяют, что переоценка напрямую приведет к увеличению объема налогов.

Переоценка квартир: стоит ли решать проблемы заранее

«Кадастровая машина» не собирается останавливаться – напротив, темпы процесса только наращиваются. Так, в 2023 году планируется переоценка всех объектов строительства, относящихся к категории капитальных. Сюда относятся не только индивидуальные дома, квартиры и комнаты, но и машиноместа. В этот же год планируется переоценка зданий, помещений и сооружений, находящихся на этапе незавершенного строительства.

Очевидные последствия:

• повышение налогов;
• «оправдание» для ускорения роста инфляции;
• причина косвенным образом увеличить стоимость сделки.

Для Москвы и других дорогих городов свойствен еще один немаловажный результат – повышение налоговой ставки. Так, если квартира будет оценена в 10 миллионов рублей и более, то платить придется не 0,1% а уже 0,15% от рассчитанной кадастровой стоимости. И придется выплачивать такие налоги ежегодно! Для Москвы, Сочи или Владивостока подобные суммы вполне реальны, потому что рыночная стоимость в 15 миллионов становится рядовым явлением.

А при продаже таких объектов ранее, чем через три года после вступления в имущественные права, когда продавец будет обязан выплатить НДФЛ, налоги увеличиваются до пугающих цифр.

В Москве процесс переоценки уже начался. По предварительным оценкам, в 10 миллионов по кадастру будет оценено около 10% столичной недвижимости.

Что можно делать уже сейчас?

Во-первых, имеет смысл присмотреться к более доступным городам, не уступающим по качеству жизни, например, Краснодару. Он считается самым популярным городом по темпам миграционного прироста населения после Москвы. А по относительному приросту населения Краснодар даже обогнал Златоглавую-Нерезиновую, увеличив число своих жителей в 2 раза за последние 10 лет. При этом темпы строительства в Краснодаре приближены по скорости к Новой Москве, что позволяет выбрать понравившееся предложения среди разнообразия вариантов.

Не менее важно – успеть до 2023 года, когда будет проводиться переоценка. Это особенно актуально для продавцов, но покупателей тоже касается – в том числе при приобретении сданной квартиры в новостройке на вторичном рынке.

Даже при покупке у застройщика лучше поторопиться – потому что повышение кадастровой стоимости не может не повлиять на рынок в целом. Поэтому если вы давно планировали приобрести недвижимость, стоит делать это сейчас, не дожидаясь серьезных подвижек в законах. А при учете постоянного роста ставок по ипотеке и ускорения инфляции, лучше решать квартирный вопрос сейчас, особенно если недвижимость приобретается для проживания.