Как семейным людям оформить ипотеку, согласие супруга

Когда семья берет квартиру в ипотеку, договор, как правило, оформляется на одного из супругов с согласия второго. Само собой, что бюджет в семье обычно общий, и расходы планируются также с учетом заработка всех взрослых членов семьи. Но такое кредитование – это всегда надолго. Потому необходимо понимать, какой правовой статус принял на себя второй из супругов, когда давал свое согласие.

Это может быть:

• созаемщик;
• поручитель;
• отдельный статус, прописанный в брачном контракте.

Давайте разберемся в каждом из случаев, чтобы понимать, какие именно обязательства по ипотечному кредиту в каждом из них принимает каждый из супругов.

Супруг созаемщик: что это значит?

Созаемщик – это человек, который совместно с основным заемщиком приобретает в кредит жилье или совершает любые другие крупные покупки. При этом созаемщик получает точно такие же права и обязанности, как и человек, на имя которого оформляется займ. Т.е. при покупке квартиры в ипотеку супругами созаемщиками, они совместно несут обязательства перед банком и также совместно владеют недвижимостью. 

По закону РФ созаемщиком при ипотеке может выступать только лицо, состоящее в родстве с заявителем. Для семей, которые оформили брак официально, это не проблема. В гражданском браке оформить такую сделку супругам созаемщикам невозможно.

При оформлении ипотеки банк будет проверять супруга созаемщика также тщательно, как и основного заявителя. Будет учитываться платежеспособность этого человека, сумма основного дохода и т.д. Нередко привлечение мужа или жены в созаемщики позволяет увеличить сумму договора или снизить процентную ставку.

В случае развода права на жилье и обязанности по такому кредиту делятся в судебном порядке, так как по договору с банком оба супруга несут одинаковую ответственность перед кредитной организацией. Здесь возможно либо переоформление жилья и сопутствующей ипотеки на одного человека (по согласию сторон или в судебном порядке), либо какой-либо другой вариант раздела совместно нажитого имущества. В любом случае договор придется переоформлять на одного из бывших супругов. Понадобится также получить согласие кредитной организации.

Супруг поручитель в семейной ипотеке

Поручитель при оформлении любого вида кредита – это человек или организация, которые в случае невыполнения заемщиком обязательств перед банком, обязуются выплачивать необходимые средства вместо него.

На практике это означает, что пока человек регулярно выплачивает ипотеку или, как минимум, договаривается с банком на какие-то отсрочки или реструктуризацию в случае временных сложностей, поручителя никто не беспокоит. Но если человек перестает платить и не выходит на связь для решения этой проблемы, банк переключает свое внимание на поручителя. Далее финансовые претензии уже предъявляют к последнему. 

Отменить поручительство очень сложно, потому не давайте согласие на этот статус, если есть хотя бы небольшие сомнения в том, за кого вы поручаетесь.

При оформлении сделки платежеспособность поручителя банк обычно либо не проверяет, либо собирает сведения не столь скрупулезно, как при проверке человека, на которого будет оформлен кредит. Потому по семейной программе супруг поручитель никак не влияет на сумму кредита или процентную ставку, он просто подтверждает свое согласие, а также готовность принимать участие в решении финансовых вопросов в случае необходимости.

В случае развода при поручительстве обязательства ипотечного кредитования не делятся. Выплачивает все человек, который оформлял на себя кредит. К поручителю обратятся только если бывший муж или жена почему-то перестали выполнять обязательства перед кредитором.

Чтобы окончательно расстаться и решить все вопросы с жильем при разводе возможны два варианта действий:

1. Квартира и все обязательства по кредиту остаются одному из супругов по согласию или через суд. При этом придется переоформлять договор с банком, заново собирать документы на единоличную ипотеку. Банк вправе поменять условия, если посчитает, что без поручителя риски кредитора повышаются. 
2. По согласию сторон возможно переоформление ипотеки с бывшего супруга заемщика на поручителя, но при этом возникают сложности, аналогичные первому случаю. Будущий плательщик  должен доказать, что сможет обслуживать кредит, а банк может изменить условия.
3. Поручитель может через суд оспорить факт поручительства и, таким образом, стать созаемщиком. При этом договор ипотеки также переоформляется в добровольном порядке или по решению суда.

Основной риск супруга поручителя в этом случае – сложности, связанные с заменой поручительства на совместный заем. При этом отказаться от поручительства без согласия всех сторон практически невозможно. Потому с таким типом договоров займа нужно быть особенно аккуратными.

Брачный контракт и семейная ипотека

Теперь рассмотрим наименее распространенный в России вариант – брачное соглашение.  По закону невозможно прописать в таком контракте и заранее разделить собственность, которая была унаследована, получена в дар или через какую-либо безвозмездную сделку. Ипотека в этот перечень не выходит.

В контракте можно четко и однозначно прописать права и обязанности: кто должен гасить ипотечный кредит (можно даже указать определенные пропорции), кто будет собственником жилья или его части в случае развода, в каких пропорциях будет гаситься остаток долга и т.д.

Также возможен вариант, при котором, ипотека, оформленная на одного из супругов, является его полной собственностью и зоной ответственности, т.е. второй супруг не имеет к этому договору и жилью никакого отношения.

Еще один плюс брачного контакта – возможность «обойти» проблемы с плохой кредитной историей одного из супругов. Подпишите соглашение, где одним из пунктов будет исключаться ответственность по кредиту того, чья история может стать проблемой при оформлении займа, и банк не будет ее учитывать при принятии решения.

Согласие супруга и выбор типа ответственности

Какой из вариантов оформления обязательств второго супруга при ипотечном кредитовании предпочтете вы, дело личное. Напомним еще раз, что согласие второй половинки – обязательно независимо ни от чего. Мы рекомендуем использовать поручительство только в случаях, когда оно обусловлено четкими и понятными вам причинами. В любом другом случае удобнее и выгоднее стать созаемщиками либо подписать брачный контракт. 

В обоих случаях банк будет лучше понимать ваши финансовые обязательства друг перед другом, не будет дополнительно страховаться от проблем с судебными разбирательствами и сложностями в случае развода. В результате вам будет проще получить согласие банка на ипотеку, а также более выгодные условия кредита.