Что такое микроквартира, как ее купить и можно ли на ней заработать

Увеличение плотности населения, концентрация миллионов и даже десятков миллионов людей в одном городе, ускорение ритма жизни, постоянно растущие требования к уровню жизни, усиленная миграционная активность, большой спрос на мегаполисы и связанные с этим высокие цены на жилую недвижимость приводят к тому, что все большая доля населения не может позволить приобрести просторное жилье даже в ипотеку, поэтому покупает более доступные варианты – микроквартиры.

Характерно и обратное: крошечные квартиры становятся популярным инвестиционным инструментом, потому что такие объекты снимают самые мобильные и платежеспособные слои населения: молодежь, карьеристы, пары без детей, которые предпочитают квадратным метрам близость к работе или культурным объектам. Но при этом организовать хранение, проводить уборку и в целом вести быт в подобном жилье проще. Коммунальные платежи за такую квартиру тоже низкие, поэтому она практичнее, чем может показаться на первый взгляд.

Что относится к микроквартире

Пока микроквартира – термин неофициальный. Так называют небольшие, но полностью автономные квартиры, имеющие все необходимое для проживания (отдельный вход в квартиру, собственные санузел и кухню, а также мини-зону хранения). Этим они кардинально отличаются от приватизированных комнат в общежитии или коммунальной квартире (потому что все большее число подобных объектов числится по документам отдельными квартирами).

Из-за отсутствия единого государственного норматива нет четких критериев отнесения жилья к микроквартире, но в основном ею считается жилое помещение с общей площадью менее 18 метров.

Норма общей площади на одного человека должна составлять не менее 33 квадратных метров. Но санитарная норма жилой площади гораздо меньше – всего 6 квадратных метров. Этот показатель устанавливается каждым регионом в отдельности, поэтому может изменяться в широком диапазоне. Самое распространенное значение – как раз 18 метров.

Согласно строительным нормам минимум другой – 14 метров жилой площади, что позволяет оформить квартиру общей площадью от 28 до 40 метров (можно смелее маневрировать и сократить общую площадь даже до 25 метров, если грамотно «откусить» площадь от кухни, коридора и ванной). Но в целом на сегодняшний день на первичном рынке редко можно встретить микроквартиру в обычном понимании. Но выход из ситуации для застройщиков – апартаменты, которые не считаются жилым помещением, соответственно и не подлежат более суровому нормированию по условиям площади, шумо- и теплоизоляции и многому другому.

Где и как купить микроквартиру

Сейчас создание компактного, но при этом комфортного жилья – мировой тренд, однако пока немногие российские девелоперы за ним успевают.

Поэтому на сегодняшний день основной рынок микроквартир ограничивается двумя направлениями:

1. Вторичный рынок – квартиры-студии, переделанные из комнат в бывших общежитиях и коммунальных квартир.
2. Апартаменты на первичном рынке, которые по документам не считаются жилыми (соответственно в них нельзя прописаться). Обычно комплексы апартаментов располагаются в популярных локациях: рядом с бизнес-центрами, в туристических районах и т. п.

Покупку апартаментов лучше проводить непосредственно у застройщика. Приобретать микроквартиры на вторичном рынке, переделенные из общежитий или коммуналок, лучше с надежными посредниками, например агентствами недвижимости, потому что иногда можно встретить объекты с проблемной документацией, а сотрудничество с профессионалами поможет заранее откинуть такие варианты и провести поиск только по юридически чистому жилью.

Микроквартира, как и ее более крупногабаритный аналог, должна иметь техпаспорт, в котором отображена планировка и схема проведения инженерных систем.

В каких городах и кто покупает

По концентрации миниатюрных квартир лидирует Старая Москва. Следом идет ближнее Подмосковье рядом с МКАДом. Чуть ниже спрос на микрожилье в Санкт-Петербурге. Растет спрос в Сочи, Краснодаре, Новосибирске, Екатеринбурге, Калининграде и Владивостоке. Иными словами во всех дорогих городах активизируется спрос на более компактные, соответственно и доступные объекты.

Как сезонное жилье апартаменты не менее популярны в курортных населенных пунктах любого размера: от небольших поселков до относительно крупных городов, вроде Севастополя или уже упомянутого Сочи. Но проживание в таких апартаментах, или их приобретение в качестве инвестиции, имеет свою специфику, например, расположение рядом с морем, что не всегда комфортно при зимних ветрах.

Покупают микроквартиры в основном молодежь: студенты, молодые пары, очень редко – семьи с одним ребенком.

Как обустроить микроквартиру

Как минимум 1-2 квадратных метра придется выделить санузлу. Логичнее выбрать душевую кабину, потому что ванна займет нерационально много места.

Прихожая может выделяться условно и не занимать больше половины квадратного метра, но ее все равно нужно обустраивать для комфортного проживания.

На оставшихся 12-15 метрах придется организовывать гостиную, кухню и оборудовать спальное место. Лучше использовать многофункциональную мебель. Потребуется продуманная система хранения. Хорошо, если в квартире высокие потолки – тогда можно «распространяться ввысь».

Наиболее удобно организовать микростудию в помещениях с электрическими плитами. А при установке газового оборудования требуется перегородка между жилой комнатой и кухней, что в условиях небольшой площади организовать почти невозможно.

При обустройстве можно попытаться обустроить площадь на свое усмотрение или «подсмотреть» готовые проекты в интернете.

Для справки: самые маленькие (площадью всего 9 квадратных метров) квартиры-апартаменты можно купить в Москве.