Банковские уловки при оформлении ипотеки

Купить готовое жилье за наличные деньги не каждому по карману, поэтому рынок ипотечного кредитования стремительно набирает обороты. Заманчивые предложения банков и возрастающее количество новостроек вызывают желание улучшить жилищные условия.

Прежде, чем подавать заявку на ипотечный кредит, важно тщательно изучить и проанализировать все условия по банковскому оформлению. На информацию по расходам и некоторые нюансы, возникающие во время процедуры, нужно обратить особенное внимание.

Законодательные нормы

Первым делом необходимо ознакомиться с нормативно-правовой базой, установленной на уровне государства. Знание законов и прав упростит процесс подачи заявки и изучения условий банков.

Основным законом, определяющим главные аспекты по кредитованию недвижимости в России, признан Федеральный закон № 102 – «Об ипотеке». Именно в этом документе прописано главное условие выдачи кредита заемщику: передача в залог объекта ипотеки банку до полного погашения обязательств по договору.

На деле это означает следующее:

• запрет на продажу и обмен жилья;
• согласование с ипотекодержателем каждой перепланировки;
• сложности при регистрации несовершеннолетних детей (банк неохотно дает согласие на такие действия, потому что в дальнейшем это помешает реализовать имущество в случае неплатежеспособности клиента).

Кроме того, законом закреплено выселение клиента из купленной по договору ипотеки квартиры, если обязательства не выполняются в течение продолжительного времени. Поэтому перед оформлением ипотеки проанализируйте финансовые возможности семьи и предусмотрите возможные риски.

Не застрахованы заемщики и от валютных колебаний в стране, в случае которых курсовая разница полностью ложится на плечи клиента. Государство в случае повышения учетной ставки Центробанка компенсировать потери заемщикам не будет.

Конечно, выход можно найти всегда. Важно при любых обстоятельствах идти на контакт с кредитором для решения сложившейся ситуации.

Банковский маркетинг

Кредитование приносит банкам самую большую долю прибыли, поэтому над реализацией программ работают целые отделы по продажам. Ипотека считается максимально выгодным инструментом для банка, поскольку приносит прибыль в течение продолжительного периода кредитования (от 10 до 30 лет). При этом каждый банк, помимо процентной ставки, диктует свои обязательные условия для выдачи ипотечного кредита. Часть требований несет дополнительную финансовую нагрузку для заемщика. Далее разберем основные из них.

Страхование

Законодательством РФ установлено обязательное страхование объекта кредитования при выдаче ипотеки. Это условие обеспечивает кредитору возвратность выданного кредита при наступлении непредвиденных обстоятельств в жизни клиента (пожар, затопление, неправомерные действия третьих лиц, чрезвычайные ситуации, стихийные бедствия). Но также банки настаивают на страховании жизни и трудоспособности клиента на случай потери источника у дохода у последнего. На самом деле заемщик имеет право отказаться от этой страховки, но при этом банк, скорее всего, повысит процентную ставку по договору, что финансово невыгодно для клиентов.

РКО

Перед подачей заявки на кредит следует внимательно изучить условия предоставления ипотеки из официальных источников или лично у специалиста в отделении. Возможные комиссионные сборы могут существенно повлиять на общую стоимость кредита:

• комиссионные за рассмотрение анкеты;
• процент за выдачу и перечисление суммы кредита;
• плата за открытие и ведение ссудного счета.

Лидеры кредитования России отказались от взимания данных платежей, однако не стоит пренебрегать уточнением данных деталей заранее.

Досрочное погашение

При появлении у заемщика крупной суммы денег он может выполнить обязательства по договору раньше срока. При этом в кредитном договоре сразу нужно обратить внимание на условия внесения досрочного платежа частично или полностью. В большинстве случаев при внесении большей суммы по телу кредита проценты пересчитываются, а срок кредитования уменьшается.

Тем не менее, встречаются ситуации с начислением штрафных санкций за досрочное погашение кредита. Иногда для внесения части долга или полного закрытия раньше положенного срока нужно просто написать заявление по форме банка, после чего подождать одну или две недели до внесения средств.

Плавающая ставка

Банки для перестраховки собственных рисков иногда устанавливают плавающую ставку по договору. Такие случаи в современной кредитной практике встречаются редко, однако, если обнаружен такой пункт в договоре, нужно немедленно объясниться с кредитором.

Если фиксированной ставки добиться невозможно, заключать договор не стоит, поскольку банк сможет в одностороннем порядке менять условия уплаты процентов.

Обязательным требованием закона является указание эффективной ставки по кредиту в договоре с приведением расчетов, где будет указана полная сумма переплаты. Изначально при проведении предварительных расчетов заемщику сообщают только ежемесячный взнос и размер первоначальной выплаты. После при изучения данных о переплате клиент может решиться на какие-то изменения в выбранных условиях кредитования (увеличить первоначальный взнос, уменьшить срок кредита).

Дополнительные услуги

Ненавязчивые продажи сопутствующих товаров и услуг при обслуживании основного договора являются одной из первоочередных задач хорошего специалиста по продажам в банке. При оформлении ипотеки могут оформляться и дополнительные банковские услуги, не имеющие прямого отношения к договору:

1. Кредитки – могут быть выданы в качестве бонуса, не обязывающего к обязательному использованию, но рассчитанные на обращение к финансовому инструменту при наступлении непредвиденных расходов.
2. Аренда сейфовых ячеек – может понадобиться при передаче суммы денег во время сделки по ипотеке от покупателя продавцу. Обеспечивает надежность проведения операции.
3. Дебетовые карты – также выдаются, как ни к чему не обязывающая личная карта, которая может понадобиться для проведения безналичных платежей через личный кабинет или платежные терминалы. Плата за обслуживание счетов будет начисляться только после активации карты.

Заемщик имеет полное право отказаться от данных услуг без потери качества обслуживания в дальнейшем.

Нюансы различных программ

Для отдельных категорий граждан в Российской Федерации предусмотрены льготные условия по ипотечному кредитованию. Рассмотрим кратко их содержание и требования к потенциальным заемщикам.

Военная ипотека

Получить ипотечный кредит на льготных условиях можно гражданам, заключившим контракт на военную службу и работающим в данной структуре более трёх лет. За счет накопившихся средств по НИС (накопительная инвестиционная программа) можно внести первоначальный взнос. Размер кредита ограничен суммой в 2 млн 330 тыс. рублей. Процентная ставка по ипотеке будет составлять 9,5% в год.

Для молодой семьи

Программа для молодых семей рассчитана на супругов, возраст которых не достиг 35 лет, а условия проживания требуют улучшения. Сумма кредита устанавливается индивидуально, исходя из состава семьи. Также влияние оказывает и место проживания, которое определяет цену на квадратный метр недвижимости.

Под материнский капитал

Рождение детей в семье дает возможность расширить площадь недвижимости для улучшения качества жизни ребенка. Материнский капитал разрешено направлять на погашение уже имеющегося кредита или внесение первоначального взноса по договору. Решение об использовании МК принимает Пенсионный фонд России на основании предоставленного пакета документов родителями.

Что делать в случае отказа?

Приняв окончательное решение в пользу оформления ипотечного кредита, клиент подает заявку в банк. Чтобы не заниматься заполнением документов несколько раз, необходимо хорошо изучить возможные причины отказа в ипотеке:

• отрицательная кредитная история заемщика – рекомендовано проверить свою репутацию заранее, если раньше допускались просрочки по кредитам;
• недостаточный размер дохода месяц для внесения платежа по ипотеке – учитываются не только все возможные источники доходов, но и находящиеся на иждивении лица и объем расходов в месяц;
• недостоверная информация, указанная в анкете – после проверки данных специалистами банка обнаружены неправдивые сведения или не получилось подтвердить имеющиеся (невозможно дозвониться по указанным телефонам);
• ненадёжный работодатель – указанный работодатель признан нечистоплотным или подделывающим данные;
• большой процент отказов по предыдущим заявкам на кредиты – все данные хранятся в Бюро кредитных историй;
• неблагоприятный образ будущего заемщика – беременность для женщин, инвалидность, имеется судимость, внешний вид и стиль общения.

На практике случаются отказы уже после принятия предварительного положительного решения. Такое происходит по причине изменения обстоятельств у заемщика, которые повторно проверяются перед согласованием окончательных условий по ипотеке. Допущение просрочки, увольнение с работы, появление новых кредитных обязательств , а также  неудовлетворительное состояние объекта ипотеки приведут к отказу после одобрения заявки.

Банковское учреждение не обязано извещать клиента о причинах отказа в ипотеке, поэтому перед подачей повторной заявки необходимо исключить все варианты из вышеуказанных. Если за рассмотрение анкеты на ипотеку была взята плата, то после отказа деньги не вернут.

Перед подачей заявки на ипотеку важно подготовиться морально и финансово к проведению нескольких этапов проверок и уплате всех обязательных платежей. Чтобы согласование прошло быстро и без отказа, лучше самостоятельно позаботиться о соответствии условиям банка – погасить задолженности, увеличить размер дохода, улучшить кредитную историю, указывать только проверенные данные, предупредить работодателя о будущих проверках.